（2016）豫16民终3376号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-05-16
案件名称
王志伟、董振锋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省周口市中级人民法院
所属地区
河南省周口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王志伟,董振锋,沈丘县聚鑫电器有限公司,王伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫16民终3376号上诉人(原审被告、反诉原告)：王志伟，汉族，男，1975年6月15日出生，住郑州市金水区，现住沈丘县（沈丘县曙光电器城）。委托诉讼代理人：孙洋，沈丘县槐店回族镇中心法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、代收法律文书等。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董振锋，男，汉族，1972年8月20日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李云峰，河南千字文律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解等。原审被告：沈丘县聚鑫电器有限公司。住所地：沈丘县槐店回族镇长安街中段。统一社会信用代码914116245596256118G（1-1）。法定代表人：王志伟，该公司经理。原审被告：王伟，男，汉族，1972年11月3日出生，住沈丘县。上诉人王志伟因与被上诉人董振锋、原审被告沈丘县聚鑫电器有限公司、王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服沈丘县人民法院(2016)豫1624民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志伟委托诉讼代理人孙洋、被上诉人董振峰委托诉讼代理人李云峰到庭参加诉讼。原审被告王伟、原审被告沈丘县聚鑫电器有限公司经合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。王志伟上诉请求：依法撤销沈丘县人民法院(2016)豫1624民初351号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、董振锋突然将年租金从10万元提高至19万元，严重违背租赁市场行情，也违背双方约定，双方由此产生争议。2、其没有让王伟代其签订过租赁合同，其给付董振锋10万元租金系出于无奈。3、一审认定王伟与董振锋签订合同系表见代理错误。4、董振锋强行关闭其门店，造成损失。5、一审应当扣除门店被强行关闭期间的租期。董振锋辩称，1、一审判令王志伟向其支付租金正确。2、其没有强行关闭王志伟的门店。请求依法维持原审判决。董振锋向一审法院起诉请求：1、解除其与王志伟签订的租赁合同，将房屋返还；2、王志伟支付2014年5月16日至2015年5月16日下欠租金10000元；3、王志伟支付2015年5月16日至12月31日的租金247500元和2016年1月1日之后至实际搬迁之日止的相应租金；4、王志伟承担逾期支付租金的违约金15000元；5、王志伟承担追索租金产生的相应费用；6、诉讼费用由王志伟负担。一审法院认定事实：2010年5月7日、2013年7月21日，董振锋（简称甲方）与王志伟（简称乙方）分别签订两份租房协议书，约定：甲方同意将富都大道二期九幢12、13、14、15、16号门面房五间（一、二层）租给乙方使用，每年租金分别为70000元，100000元。双方按照租房协议约定，已行使了自己的权利，全部履行了自己的义务。租房协议到期后，董振锋（简称甲方）于2014年8月3日与王伟（简称乙方）签订了房屋租赁合同，约定：甲方同意将富都大道二期九幢12、13、14、15、16号门面房五间（一、二层）租给乙方用于经营家电，租赁期限二年，自2014年5月16日起至2016年5月16日止。2014年5月16日至2016年5月16日租金170000元，签订合同时付清；2015年5月16日至2016年5月16日租金190000元，于2015年4月16日前付清，如不付清租金，每延迟一天，乙方支付违约金500元，超过30日视为合同期满；该合同第三条约定，房屋租赁期满后，乙方无条件搬离房屋内属于自己的物品，房屋收回时不存在任何费用，如不按时搬离，每延迟一天，乙方每天向甲方支付房屋租金1100元，直至全部搬离完毕之日止。该房屋租赁合同签订后，王志伟未从租赁房屋内搬出经营的货物，一直在使用该房屋，在此情况下，王志伟按照王伟与董振锋签订的房屋租赁合同履行了合同义务。在合同履行期间，王志伟对第一批租金170000元，已支付董振锋160000元，下欠10000元，对第二批租金190000元，已支付董振锋100000元，下欠90000元，以上王志伟共欠租金100000元未能偿还。另查明，沈丘县聚鑫电器有限公司类型有限责任公司，为王志伟一人投资设立，法定代表人王志伟，经营范围是购销：家电、五金电料、家具、办公用品。一审法院认为，本案本诉部分争议的焦点是王伟与董振锋签订房屋租赁合同的行为是否对王志伟构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，董振锋与王伟签订的房屋租赁合同，为表见代理，王志伟按照合同约定实际使用了租赁标的物和已支付租金260000元，王志伟履行合同的行为，是对王伟代理权的追认，为有效合同。本案中，董振锋诉请与王志伟解除合同，于法有据，予以支持；诉请王志伟支付租金247500元，与合同约定的年租金190000元不符，应以合同约定对尚欠租金确认为100000元（10000元+90000元），由王志伟支付；董振锋按照合同约定，要求王志伟承担2015年4月16日至5月16日的违约金15000元（500元×30天），符合法律规定，予以支持；合同第三条约定王志伟如不按时搬离房屋，每延迟一天，按1100元计算租金，显然违背了合同法规定的公平原则，本案根据房屋租赁合同的约定，王志伟在合同期满后，未从租赁房屋内搬离，直接影响了董振锋房屋的正常出租，并给其造成了损失，应承担从2016年5月17日起至实际搬离租赁房屋之日止的租金，按合同约定的年租金190000元，每天支付给董振锋租金520.54元（190000元/年÷365天）。另外，王伟、沈丘县聚鑫电器有限公司在本案中实施的民事活动，与王志伟有关联性，所产生的民事责任，应由王志伟承担，故董振锋要求王伟、沈丘县聚鑫电器有限公司承担责任的诉讼请求，不予支持。关于本案的反诉部分，王志伟（反诉原告）要求董振锋（反诉被告）赔偿损失600000元，结合王志伟（反诉原告）提交的相关证据综合分析，所主张的损失缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决：1、解除董振锋与王伟签订的房屋租赁合同。2、王志伟自判决生效之日起十日内支付董振锋租金100000元，违约金15000元，共计115000元。3、王志伟支付原告董振锋从2016年5月17日起至实际搬离租赁房屋之日止的租金每天为520.54元（按合同约定的租金190000元/年÷365天计算）。4、驳回董振锋的其他诉讼请求和王志伟、沈丘县聚鑫电器有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5388元，财产保全费1320元，反诉费4900元，由王志伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，在争议发生后，王伟对双方之间的纠纷进行了协调，王志伟与董振峰对该事实均予以认可。王伟与董振峰签订租赁合同后，其并未实际支付租金和使用房屋，而是由王志伟实际使用租赁房屋并向董振峰支付260000元，王志伟继续使用租赁房屋并支付租金的行为，应是对王伟与董振峰签订租赁合同的追认，王伟签订合同的行为应视为代理王志伟签订合同的行为。王志伟称其与董振峰之间不存在租赁合同关系，该辩称与其实际使用租赁房屋并向董振峰支付260000元租金的行为相矛盾，有悖常理，本院不予采纳。王志伟未按约定支付租金致使合同不能继续履行，其行为构成违约，应当承担相应责任。王志伟上诉称董振峰强行关闭其门店，造成其损失，要求董振峰对其损失进行赔偿，但王志伟并未提交其门店被强行关闭及损失数额的相关证据，本院对该诉请无法支持。综上所述，王志伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1625元，由上诉人王志伟负担。本判决为终审判决。审判长 李保利审判员 许向朋审判员 李玉杰二〇一六年十月二十八日书记员 位小燚