（2016）粤0605民初11724号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-21
案件名称
焦岩与唐水荣、张美莲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦岩,唐水荣,张美莲,周芸,郑文山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初11724号原告：焦岩，男，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈书盈，广东东达昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雨轩。被告：唐水荣，男，汉族，住浙江省临安市。委托诉讼代理人：胡华东，广东杰辉律师事务所律师。被告：张美莲，女，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：周芸，女，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：郑文山，男，汉族，住广东省湛江雷州市。原告焦岩与被告唐水荣、张美莲、周芸及第三人郑文山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告焦岩及其委托诉讼代理人陈书盈、梁雨轩，被告唐水荣及其委托诉讼代理人胡华东，第三人郑文山，到庭参加诉讼，被告张美莲、周芸经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告唐水荣房屋买卖合同关系；2.三被告共同向原告返还定金100000元，共同向原告支付违约金195800元；3.诉讼费由三被告承担。事实和理由：经自称为君尚房地产代理有限公司法定代表人的郑文山介绍，由郑文山提供合同文本，2016年4月20日，原告与被告唐水荣签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告唐水荣出卖的房屋位于佛山市南海区里水镇×××室，合同总价1958000元，原告应在在签订合同时支付定金100000元，2016年5月10日前支付第一期购房款480000元，同时约定第一期购房款由被告张美莲在房屋买卖合同上签名后原告直接支付给张美莲用于办理银行提前还贷。2016年4月20日，原告支付给被告唐水荣定金20000元，4月21日通过银行转账支付80000元，2016年4月20日，被告唐水荣向原告开具了一张收到100000元定金的收款收据。《房屋买卖合同》第三条规定“卖方保证对该物业享有完整处分权”以及《附件》第5条第2项约定“卖方应在2016年5月8日前向抵押银行申请提前偿还贷款手续”，由于被告一直未能提供其有权出卖涉案房屋的合法凭证及向银行涂销抵押按揭的手续，所以原告未在2016年5月10日前付第一期购房款，实际上此前被告张美莲一直未与原告联系，原告根本无法向其支付首期购房款。原告多次与被告唐水荣联系，要求履行合同，并在2016年5月14日向被告唐水荣发出《关于催促卖方提交有权出售房屋的证明文件的函》，被告唐水荣于2016年5月16日向原告作出《关于焦岩处长所发催促函的复函》，表态不退还购房的定金，并保留追讨房款总价10%的违约金权利。2016年5月17日，被告唐水荣向原告发出《关于解除购房合同的通知》，明确提出解除双方的《房屋买卖合同》，并执行定金法则不退还原告所交的定金。经查，涉案房屋登记的所有权人为被告张美莲和周芸，原告怀疑被告唐水荣有合同诈骗的嫌疑，于2016年5月23日向佛山市公安局南海分局报案，该局于5月24日作出《报警回执》并展开调查。2016年6月22日，该局作出了《不予立案通知书》，当时口头告知原告理由是被告唐水荣出示了被告张美莲、周芸的授权委托书，被告唐水荣有权出卖涉案房屋，因此本案属于民事纠纷，不符合刑事立案标准。经向第三人郑文山询问得知，被告唐水荣已向被告张美莲、被告周芸购买了涉案房屋，但由于房产交易税较高，被告唐水荣和被告张美莲、周芸签订购房合同后一直没有办理过户手续。而是约定由被告张美莲直接将房屋过户给原告。原告认为，原告与被告唐水荣签订的《房屋买卖合同》经过被告张美莲和被告周芸的追认，应当合法有效，受到法律的保护。被告唐水荣已经取得权属人张美莲、周芸的授权，成为了其代理人，其行为可以代表被告张美莲和被告周芸。被告唐水荣违约解除合同，致使合同目的无法实现，侵害了原告的合法利益。因此，根据《合同法》第九十四条、一百零八条的规定，原告特向贵院提起诉讼，请求解除合同并要求三被告共同返还定金、支付违约金。被告唐水荣辩称，一、被告唐水荣已经与本案房屋产权人张美莲签订房屋买卖合同，且已付清购房款，但由于各种原因没过户，产权人张美莲、周芸同意被告唐水荣对本案房屋进行处理，并予以全权配合，故唐水荣有权对涉诉房屋进行出售，也可以做到对房屋进行成功交易。原、被告签订房屋买卖合同时，已向原告出示了房产证和张美莲的委托书，原告对房屋的产权登记情况是明知，当时口头约定张美莲在原、被告签订的房屋买卖合同上签名确认后原告即支付首期购房款。二、涉诉房屋未过户情况及对过户给原告，被告也积极配合办理相关过户手续，且涉诉房屋产权人也出具委托书，愿意配合相关过户，对于这些情况原告是知情的。三、原告未按合同约定期限向被告唐水荣缴纳购房款，已构成违约，且该购房款是被告要用来支付另外一套房产的房款。支付款项与原告向被告支付款项的日期是同一天，被告出售涉诉房屋根本目的是为了用原告支付的房款来购买另一处房产，对于这个情况原告也是知晓的，后来由于原告未按期支付购房款，导致被告在另一处房屋买卖合同中违约，遭受了经济损失，同时，也导致了被告唐水荣出售涉诉房屋的根本目的落空，故由于原告存在违约行为，按法律规定，被告有权向原告提出解除合同，原告支付的100000元定金不予退还。被告张美莲、周芸未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩权利。第三人述称：原、被告协商签订房屋买卖合同时，被告及第三人均告知原告，该房产未过户到被告唐水荣名下，故双方约定在2016年5月10日前约被告张美莲，被告张美莲在该房屋买卖合同上签名后，原告在签名当天支付首期购房款给被告张美莲，用于还清银行贷款。后来第三人在与原、被告沟通中，原告提出张美莲签字后1-2天内支付首期房款，但被告唐水荣不同意，要求签字当天务必支付首期购房款，双方由此产生争议。2016年5月12日，被告唐水荣电话通知第三人，称之前卖房的业主已不再将房子卖给被告唐水荣，且是由于原告已过支付首期款的时间，属于原告违约，故提出解除合同。第三人无证据材料提交。被告张美莲、周芸未出庭参加诉讼，视为其放弃当庭质证与举证的权利。原告与被告唐水荣围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告唐水荣对原告提供的全部证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告唐水荣提供的证据真实性不予确认，经审查，被告唐水荣提供的证据能相互印证，除其提交与案外人房屋买卖合同及针对该房屋买卖合同解除的通知与本案无关，本院不予审查外，其余证据材料本院均确认其真实性。本院经审查认定事实如下：位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园41栋1101室于2012年6月28日办理房地产权证，登记权属人为被告张美莲、周芸。2010年11月29日，被告张美莲、周芸（卖方）与被告唐水荣（买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定卖方将上述房产作价1850000元出售给买方，二手房交易税费由买方支付。2012年7月5日，被告张美莲（甲方）与被告唐水荣（乙方）签订一份《购房补充协议》，约定甲乙双方协商暂不办理过户手续，剩余购房款双方递交过户资料当天付清，甲方有义务协助乙方办理有关房产的一切手续。2016年3月15日，被告张美莲、周芸出具委托书，委托被告唐水荣负责进行涉讼房屋的出售活动。2016年4月20日，被告唐水荣（卖方）与原告（买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：卖方将上述房产作价1958000元出售给买方；卖方不能按合同约定将该物业出售给买方，或者因违约而无法将该物业出售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金；签订合同时买方支付100000元作为定金，买方于2016年5月10日前支付部分楼款（含定金）480000元，卖方应在2016年5月8日前向抵押银行申请提前偿还贷款，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记后30天内买卖双方完成申请银行贷款手续，部分楼款107400元不迟于2016年7月1日支付，但付款前提条件是新房产证出证，余款1370600元申请银行按揭贷款；交易手续需在2016年8月1日前完成。当日，被告唐水荣出具收取原告定金100000元的收款收据。2016年4月27日，银行出具收到涉讼房产申请提前还款的受理回执。2016年5月10日，第三人发微信给原告，要求原告当晚将首期购房款打到被告张美莲账户，超过当晚按照合同约定就违约。原告回复称，要先跟被告张美莲签订合同，并提出过二天打首付款给被告张美莲。第三人提出被告唐水荣要求当天支付首付款。2016年5月14日，原告向被告唐水荣发出《关于催促卖方提交有权出售房屋的证明文件的函》，要求被告唐水荣出示有权出售房屋的相关证明材料，并请房产第一手业主签合同确认双方买卖合同有效。2016年5月16日，被告唐水荣向原告发出《关于焦岩处长所发催促函的复函》，称双方签订合同时，第三人已特意说明在过户前必须由被告张美莲再签订一份购房合同用于房产交易，张美莲已在5月5日向银行递交了提前还款的申请，因原告的违约造成了其购买另一套房的违约，决定不退还购房定金，并保留追付房款总价10%违约金的权利。2016年5月17日，被告唐水荣向原告发出《关于解除购房合同的通知》，认为原告未按合同约定在2016年5月10日前支付首期房款380000元，已违约，且导致其也无法按照约定向案外售房人支付房款，案外售房人已解除购房合同，其换房的目的无法实现，故认为原告未能付款导致其售房的合同目的无法实现，已构成根本违约，通知原告解除双方签订的《房屋买卖合同》，并执行定金罚则，不退还购房定金。2016年7月19日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告焦岩与被告唐水荣在2016年4月20日签订《房屋买卖合同》时，并未约定办理房屋过户手续相关事宜，考虑房屋买卖属于大宗生活用品交易，当事人理应尽到谨慎注意义务，而当时交易的房屋仍登记在被告张美莲、周芸名下，结合原告也自认当时曾口头约定在被告张美莲确认上述房屋买卖合同后，原告再支付首期购房款的陈述，本院对被告及第三人主张在签订上述房屋买卖合同时，已告知原告涉讼房屋的产权登记情况，且当时约定由被告张美莲、周芸直接将房屋过户到原告名下的意见予以采纳。原告焦岩与被告唐水荣关于将涉讼房屋直接由被告张美莲、周芸过户到原告名下的约定有违国家税收相关规定，该约定不具有法律约束力。虽然原告焦岩与被告唐水荣签订的《房屋买卖合同》约定原告应于2016年5月10日前需另行支付首期购房款380000元，但考虑到双方口头约定的过户方式，原告主张在被告张美莲确认上述房屋买卖合同后再支付该部分首期购房款合情合理，本院认定在被告张美莲未出具书面承诺同意被告唐水荣将涉讼房屋出卖给原告，并同意将房屋过户到原告名下的情况下，原告迟延支付首期购房款380000元并未构成根本违约，况且《房屋买卖合同》还明确约定在原告逾期支付购房款超过30天情况下，被告唐水荣才具有单方面解除房屋买卖合同的权利。因此，在房地产大幅涨价的背景下，2016年5月17日，被告唐水荣在并无单方面解除合同权利的情况下，向原告发出解除购房合同的通知，属于违约解除合同，应承担违约责任。考虑到本案中原告只支付了定金100000元，本院酌情确定本案适用定金罚则，即被告唐水荣承担的违约责任为双倍返还定金200000元，原告请求被告唐水荣在退回定金100000元基础上，另行支付违约金195000元理据不足，超出部分本院不予支持。被告唐水荣在2016年5月17日向原告提出解除房屋买卖合同，原告在2016年7月19日提起本案诉讼时也主张解除房屋买卖合同，本院据此认定双方签订的《房屋买卖合同》在2016年7月19日协商解除。被告张美莲、周芸并未与原告形成事实上的房屋买卖合同关系，且被告张美莲、周芸与被告唐水荣之间也并非委托卖房关系，原告请求被告张美莲、周芸承担本案责任没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告张美莲、周芸经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共合同合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告焦岩与被告唐水荣于2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》于2016年7月19日解除；二、被告唐水荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付双倍定金200000元予原告焦岩；三、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2868.5元（原告已预交），由原告负担718.5元，被告唐水荣负担2150元。被告唐水荣负担的部分应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 朱道春二〇一六年十月二十八日书记员 黄晓璇 来源：