（2015）仓民初字第3058号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-10-30
案件名称
融侨集团股份有限公司与吴灼商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
融侨集团股份有限公司,吴灼
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2015)仓民初字第3058号原告:融侨集团股份有限公司，住所地:福州市。法定代表人:林文镜，公司董事长。委托诉讼代理人:陈立新、许琦翔，福建谨而信律师事务所律师。被告：吴灼，男，1973年11月10日出生，汉族，住福建省宁德市福鼎市，现住福州市仓山区。原告融侨集团股份有限公司与被告吴灼商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许琦翔到庭参加诉讼，被告吴灼经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2012年9月20日签订的合同编号为201134410031的《商品房买卖合同》；2.被告配合原告到福州市房地产交易登记中心办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续；3.被告按合同总价5%向原告支付解除合同违约金365980.4元；4.被告向原告支付另行销售费用10000元；5.被告应立即将原告被中国银行股份有限公司福州台江支行扣划的代偿款项以及至被告实际付清之日止的相应利息及违约金支付给原告（利息按日万分之四计算，违约金按日万分之五计算，其中69393.67元自2014年12月24日开始起算，101776.26元自2015年3月17日开始起计算，101612.69元自2015年6月9日开始起算，101775.79元自2015年9月15日开始计算，33658.88元自2015年10月15日开始计算）；6.被告向原告支付原告因本案所发生的律师代理费25000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月20日，原、被告签订合同编号为201134410031《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买坐落于福州市××渡街道××水都××地××＃楼××单元号商品房。该商品房建筑面积为269.52㎡，总价款为7319608元。合同第六条第3点约定，被告应于定购协议签订之日起7日内付清购房款计2199608元；余款5120000元申请银行按揭贷款。附件六合同补充协议第四条第6点约定，被告同意在获得贷款后，按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日起10天内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，被告还应按日万分之五向原告支付违约金。被告累计六个月不还本付息，也不到原告处归还相关款项的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，原告解除合同的，被告应按合同总价5%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应按10000元的标准向原告支付另行销售费用；第7点约定，若被告未及时偿还银行按揭贷款，被按揭贷款银行起诉要求偿还银行按揭贷款本息，且追加原告为共同被告的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，原告解除合同的，被告应按合同总价的5%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应按10000元的标准向原告支付另行销售费用；第9点约定，因被告违约，导致原告根据商品房买卖合同及本补充协议约定行使合同解除权的，原告因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费等一切费用均由被告承担，原告有权从被告已付房款中直接扣回所发生的律师费、诉讼费、差旅费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用，剩余房款无息退还被告。附件六合同补充协议第十九条约定，《商品房买卖合同》经福州市房地产交易登记中心登记备案及预告登记后，若因其他原因导致合同解除的，被告应在原告通知限定的时间内积极配合原告办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续，备案注销完毕且预告登记注销完毕后的10日内，原告将购房款退还被告。2011年11月13日、11月25日，被告共计向原告支付定金300000元。2012年8月15日，被告向原告预付购房款1899608元。2012年10月25日，原告办理了上述商品房的预告登记。2013年9月9日，原、被告与中国银行股份有限公司福州台江支行（以下简称中行台江支行）三方签订合同编号为TJSH-2013-01-0078的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，由中行台江支行向被告提供按揭贷款5120000元，贷款期限为25年，自2013年9月至2038年9月，被告将上述商品房作为抵押物，原告提供阶段性连带责任保证。2013年12月9日，中行台江支行发放了上述贷款。2014年2月28日，原告向被告发出《入伙通知书》，但被告至今未前往原告处办理上述商品房的交付手续。2014年12月24日，因被告自2014年11月起已逾期2期未归还贷款，逾期金额为69393.67元，中行台江支行向原告发出《关于从融侨集团股份有限公司账户中扣划款项的通知》，并从原告的中行账户中扣划代偿款69393.67元。2015年3月17日，因被告再次逾期3期未归还贷款，逾期金额为101776.26元，中行台江支行又向原告发出《关于从融侨集团股份有限公司账户中扣划款项的通知》，并从原告中行账户中扣划代偿款101776.26元。2015年5月20日，原告向被告发出《江南水都6B-7#楼2102单元还款通知函》，要求被告在本函件发出之日起10天内到原告财务部交清欠款171169.93元及相应利息，若被告累计六个月不还本付息，也不到原告处归还相关款项的，原告将依约解除《商品房买卖合同》及要求被告承担相应的违约责任。2015年6月9日，因被告再次逾期3期未归还贷款，逾期金额为101612.69元，中行台江支行又向原告发出《关于从融侨集团股份有限公司账户中扣划款项的通知》，并从原告中行账户中扣划代偿款101612.69元。另，2015年5月14日，中行台江支行向台江区人民法院提起诉讼，要求被告还本付息以及要求原告承担连带清偿责任等。现原告诉至法院，请求判如所请。被告吴灼未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告吴灼未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。原告提交的《商品房买卖合同》、POS机刷卡单、《预购商品房预告登记证》等证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号:201134410031），约定被告向原告购买坐落于福州市××渡街道××水都××地××＃楼××单元房。房屋总价款为7319608元。合同第六条第3点约定，被告应于定购协议签订之日起7日内付清购房款计2199608元；余款5120000元申请银行按揭贷款。合同附件六补充协议第四条第6点约定，被告同意在获得贷款后，按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日起10天内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，被告还应按日万分之五向原告支付违约金。被告累计六个月不还本付息，也不到原告处归还相关款项的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，原告解除合同的，被告应按合同总价5%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应按10000元的标准向原告支付另行销售费用；第7点约定，若被告未及时偿还银行按揭贷款，被按揭贷款银行起诉要求偿还银行按揭贷款本息，且追加原告为共同被告的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，原告解除合同的，被告应按合同总价的5%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应按10000元的标准向原告支付另行销售费用；第9点约定，因被告违约，导致原告根据商品房买卖合同及本补充协议约定行使合同解除权的，原告因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费等一切费用均由被告承担，原告有权从被告已付房款中直接扣回所发生的律师费、诉讼费、差旅费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用，剩余房款无息退还被告。第十九条约定，《商品房买卖合同》经福州市房地产交易登记中心登记备案及预告登记后，若被告根据《商品房买卖合同》第五条、第九条、第十条约定提出书面退房要求或因其他原因导致合同解除的，被告应在原告通知限定的时间内积极配合原告办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续，备案注销完毕且预告登记注销完毕后的10日内，原告将购房款退还被告。合同签订后，被告分别于2011年11月13日、11月25日向原告支付定金合计300000元。2012年8月15日，被告向原告预付购房款1899608元。2012年10月25日，原告办理了上述商品房的预告登记。2013年9月9日，原、被告与中行台江支行三方签订编号为TJSH-2013-01-0078的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定，中行台江支行向被告提供按揭贷款5120000元，贷款期限为25年，自2013年9月至2038年9月，原告对被告的贷款提供阶段性连带责任保证。2013年12月9日，中行台江支行发放了上述贷款。2014年3月17日，原告向被告发出《入伙通知书》，但被告至今未前往原告处办理上述商品房的交付手续。被告贷款后，因其未按贷款合同约定及时偿还贷款本息，中行台江支行自2014年12月24日起，向原告多次发出《关于从融侨集团股份有限公司账户中扣划款项的通知》，并从原告的帐户扣划代偿款，截至2015年10月15日，被告共逾期12期，中行台江支行共从原告处欠扣划贷款本息合计408217.29元。另查，2015年5月14日，中行台江支行向台江区人民法院提起诉讼，要求被告偿还借款本息，并要求原告承担连带清偿责任等。此外，原告因本案支付律师费25000元。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同及附件的约定，若被告未及时偿还银行按揭贷款，被按揭贷款银行起诉要求偿还银行按揭贷款本息，且追加原告为共同被告的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议并按合同总价的5%向原告支付违约金，现被告未及时偿还银行贷款导致原、被告并被贷款银行诉至法院，原告有权解除《商品房买卖合同》及附件，要求被告按合同总价的5%支付违约金。根据补充协议的约定，因被告原因导致合同解除的，被告应按10000元标准向原告支付另行销售费用，并承担因解除合同产生的律师费、诉讼费等，现原告诉请要求被告支付讼争房屋另行销售费用10000元以及原告因本案所支出的律师费25000元，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权在合同解除后，要求被告协助办理讼争《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续。原告现已依照《个人住房借款合同》约定承担了保证责任，现原告要求被告偿还已被贷款银行代扣的款项，本院予以支持。根据合同附件六补充协议第四条第6点约定，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日起10天内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，被告还应按日万分之五向原告支付违约金，但原告诉请的利息及违约金之和已达日万分之九，原告亦无证据证实其损失有超过已付款项的日万分之九，原告的诉请，显失公平，本院不予支持，本院酌情确定被告按日万分之五向原告支付自银行扣款之日起到被告归还之日止的违约金。被告吴灼经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告融侨集团股份有限公司与被告吴灼于2012年9月20日签订的《商品房买卖合同》（编号201134410031）；二、被告吴灼应于本判决生效之日起十日内协助原告融侨集团股份有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同》项下的商品房预告登记注销手续（预告登记证号：榕房预YR字第1225277号）；三、被告吴灼于本判决生效之日起十日内支付原告融侨集团股份有限公司解除合同违约金365980.4元、另行销售费用10000元、律师费25000元；四、被告吴灼应于本判决生效之日起十日内偿还原告融侨集团股份有限公司为其支付的按揭贷款本息（截至2015年10月15日为408217.29元），并支付违约金（按日万分之五的标准，以原告每次支付的款项为基数，其中69393.67元自2014年12月24日，101776.26元自2015年3月17日，101612.69元自2015年6月9日，101775.79元自2015年9月15日，33658.88元自2015年10月15日，分别计至款项还清之日止）；五、驳回原告融侨集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63037元，由原告融侨集团股份有限公司负担74元，被告吴灼负担62963元。公告费（凭公告费收据），由被告吴灼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 陈家挺审 判 员 陈曜辉代理审判员 吴灵婧二〇一六年十月二十八日书 记 员 邱仕鹏