（2016）粤0304民初16828号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-01-05
案件名称
李士燕与潘杨,吴广房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某,潘某,吴某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初16828号原告：李某，女，汉族，1969年2月26日出生，住址广东省深圳市南山区。被告：潘某，女，汉族，1979年8月10日出生，住址广东省深圳市福田区。被告：吴某，男，汉族，1978年3月10日出生，住址广东省深圳市福田区。两被告委托代理人：范春叶，广东深大地律师事务所律师。原告李某与被告潘某、吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某，被告吴某及两被告共同委托代理人范春叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告共同赔偿原告30万元；2、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告曾于2014年6月与被告潘某就原告承租深圳市福田区侨香路枫丹雅苑A座13D房产（以下称涉案房产）签订了房屋租赁合同，每月租金6400元，合同到期日为2015年12月7日。租赁合同正常履行到2016年3月中旬，被告潘某突然电话告知原告涉案房产已出售，需要提前解除租赁合同收回涉案房产，原告当即在电话中询问售房条件并表示有购买意向，但被告电话里明确告知“房屋已售，无需再谈此事”，并要求原告于2015年7月初搬离涉案房产。随后被告发来提前解除合约的《三方协议》，并声称不同意三方协议就马上强行收房。原告因儿子正在准备高考，为避免搬迁影响孩子的学习和心情，故拒绝搬迁。后被告吴某以房产共有人身份未同意出租涉案房产为由向原告发出一份通知，宣布租赁合同无效，要求原告在2015年4月1日前搬离，否则采取停水停电的手段逼迫原告搬迁。后被告在与原告理论和他人劝说下，放弃了提前解约收房的要求，租赁合同得以继续履行。被告将涉案房产出售给案外人时未通知原告，违反了合同法关于承租人优先购买权的规定，因当时被告潘某已明确告知原告涉案房产已出售且不再沟通房屋买卖之事，原告凭自己的力量不可能主张优先购买权。故原告在准备了相关证据后，于2015年9月向深圳市福田区人民法院提起了优先购买权的诉讼，案号为（2015）深福法民三初字第2035号（以下称2035号案）。该案经过庭审后，原告得知涉案房产已过户至案外人名下，原告依据优先购买权主张购买涉案房产已无实际意义，故原告撤回2035号案的起诉，转而提起本案诉讼要求被告赔偿因侵犯原告优先购买权给原告造成的损失。原告主张赔偿金额的依据：1、涉案房产在被告出售时的市场价为450万元，被告实际以2223800元出售，差价227万元是原告应得利益的损失；2、涉案房产现在已经升值到850万元，增值利益部分亦是原告的损失；3、原告为主张优先购买权而产生的诉讼成本损失，包括诉讼费、撰写诉状、咨询律师等各种时间、经济、精力成本；4、原告因未购买到涉案房产不得已搬家，从而产生中介费、搬家费等费用；5、被告在原告租期内未通知原告即出售涉案房产且要求提前收房，给原告造成生活不安定的精神损失并影响原告儿子高考成绩，原告儿子因几分之差未能考取原本应该考取的公办学校，为此每年需要多付18000元学费，且对未来发展有不可估量的损失；6、原告因主张优先购买权并等待结果的过程中，恰逢深圳房价快速上涨，原告失去了对现在高房价的购买力，不得已继续租房而产生长期的租金损失；7、被告违反合同法关于承租人享有优先购买权的规定，视为违反原、被告之间租赁合同的约定，依据租赁合同，被告违约应承担租赁合同总租金的20%的违约金。考虑被告的实际赔偿能力以及现实状况，原告请求被告最低赔偿30万元。两被告共同辩称：一、原告违约在先，其已经丧失优先购买权，原、被告签订的租赁合同第二条第三项约定涉案房产仅作为普通住房使用，不得用于合租和办公。第五条第三项约定原告擅自改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，被告有权终止合同、收回涉案房产。但原告将涉案房产作为其办公场地，违反其与被告的约定，被告有权随时收回房产，只是因为原告找被告求情称其儿子要参加高考，所以被告出于不影响原告儿子高考才没有提前收回涉案房产，但原告先违约的行为，已丧失优先购买权。二、被告出售涉案房产前已口头通知原告，原告明确表示不购买，在被告售房的整个过程中原告也非常配合，从未提出过需要购买涉案房产的意愿。三、被告没有给原告造成任何损失，虽原告违约在先，但租赁合同仍是到期才终止，且原告也未提交任何证据证明被告给其造成的损失。经审理查明，2014年6月5日，原告（乙方）通过其前夫张某联络与被告潘某（甲方）签订了一份《房地产租赁合同》，约定乙方承租涉案房产（两被告系夫妻，各占50%产权），租期自2014年6月8日起至2015年12月7日止；每月租金6400元，每月10日支付；乙方于合同签订之日支付押金12800元；乙方向甲方承诺，租赁涉案房产仅作为普通住房使用，不得用于合租及办公；租赁期满，甲方有权收回涉案房产，乙方应如期交还；乙方如要求续租，须在租赁期满前通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；乙方使用涉案房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品，不得从事违法活动，不得在租赁期满前单方解除租赁合同，否则甲方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由甲方没收，甲方同时有权向乙方进一步追究责任。《房地产租赁合同》第五条约定：在租赁期内，乙方有以下行为之一的，甲方有权终止合同，收回房产，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3、擅自改变合同规定的租赁用途或利用涉案房产进行违法活动的；4、或拖欠房租5天以上，或拖欠管理费、水电等杂费累计超过1000元的。2014年11月22日，两被告（卖方）与案外人刘玫、蔡某（买方）签订了《房产买卖合同》及《房产买卖补充协议》，约定卖方将涉案房产以450万元的价格转让给买方，卖方出售涉案房产附带租约，买方已知悉。2015年2月15日，两被告与案外人刘玫、蔡某签订了办理涉案房产递件过户所需的《深圳市二手房买卖合同》，该合同约定转让总价款2223800元。两被告称《深圳市二手房买卖合同》仅为房产登记中心备案登记用，其与买方实际履行的是2014年11月22日签订的《房产买卖合同》及《房产买卖补充协议》。2015年3月25日，涉案房产由两被告名下变更登记至刘玫、蔡某名下，房地产权证号为深房地字第××号。2015年9月，原告以被告潘某侵犯其优先购买权为由诉至本院（即2035号案）。该案经过开庭审理后，原告撤回起诉，本院作出2035号裁定，准许原告撤回起诉。2035号审理过程中，原告申请了买方蔡某、中介人员李某作为证人出庭作证。证人蔡某在庭审中陈述：证人蔡某在购买涉案房产前与其配偶刘玫以及中介人员李某一同去看过一次房，上门看房前李某曾打过电话给租客（不确定打给谁），后上门看房时是一位姓张的先生（后经查实为张某）开门的，张先生应该知道证人当时是想买房而来看房的，因为看房时有讨论到房屋朝向的问题并询问过哪些家具是原业主的，哪些家具是后来添置的，但其没有明确告知张先生其是要买房的。证人李某在庭审中陈述：2014年11月，证人李某带蔡某去看房前先通知了业主潘某，潘某直接与租户联系好看房时间后，把租户李小姐的电话给了李某，让李某带人去看房时直接与李小姐联系。看房当天李某电话联系租户李小姐，对方称家里有人，李某和蔡某上门时开门的是张先生（张某），李某向张先生说明来看房，看房时蔡某有询问过张先生关于家具的问题，没有明确说明是买房还是租房；2015年1月5日，李某带评估机构人员到涉案房产内拍照，当天亦与李小姐联系过才上门，没有明确说明是买房还是租房。证人蔡某、李某还分别出具了书面《证明》，蔡某证明在其看房到过户整个过程中，租客未向其表示过购房意愿；李某证明在看房、沟通、担保公司评估的整个过程中，租客没有表达过购买意愿。2035号案庭审时，原告称：2015年3月中旬，被告电话联系原告告知涉案房产已经出售，要求原告提前退租，当时原告询问对方何时以什么价格出售涉案房产，并表示原告也想购买，但被告说房子已经卖了与原告无关，要求原告提前退房并表示愿意补偿原告一个月租金，原告因为当时在忙孩子高考的事情，没有答应，说等孩子高考完再说。被告否认原告有提出过要购买涉案房产；原告明确表示无证据证明其有表达过购买涉案房产的意愿。另查，原告与两被告之间因涉案租赁合同的租金、押金等纠纷在本院另有两个案件，案号为（2016）粤0304民初635号（两被告起诉原告、原告提起反诉，以下简称635号案）、（2016）粤0304民初11065号（原告起诉两被告，以下简称11065号案）。本院分别于2016年10月9日、10日作出11065号案判决、635号案判决。该两案判决查明：涉案租赁合同签订后，原告向被告支付租金至2015年10月；2015年3月起，被告与原告协商提前解除租约，原告称待小孩高考完毕再说，因原告未给被告确切的解约时间，被告吴某向原告发出《通知书》，内容主要是涉案房产是两被告共同所有，被告吴某未在租赁合同上签字或授权他人代签，被告吴某不予认可涉案租赁合同，并称2015年3月31日要收房，双方矛盾由此开始，后双方就提前解除合同未达成一致，继续履行合同；2015年11月30日，被告向原告发出《租赁合同期满搬迁通知函》，原告称未收到该函；合同到期日2015年12月7日，被告未搬出涉案房产；12月8日，被告在管理处见证下开锁进入涉案房产内，将原告的东西悉数搬出；12月8日被告与管理处工作人员一同开锁进入涉案房产时所拍摄的照片和视频显示涉案房产中摆放有两张办公桌、两台电脑，柜子上摆放有大量公司财务资料，一女子（非原告）在做公司财务报表；原告承租涉案房产后，以涉案房产为工商注册住所地注册了原告个人独资的“深圳市弘达讯财务管理有限公司”；顺企网、中国产品网上有关“深圳市弘达讯财务管理有限公司”的相关信息显示深圳市弘达讯财务管理有限公司的办公地址为涉案房产。635号判决判令原告向被告支付拖欠的租金及赔偿医疗费、鉴定费；11065号判决以原告擅自改变房产租赁用途为由驳回原告关于返还押金、赔偿利息损失及支付违约金的诉讼请求。该两案判决至本案庭审时尚未生效。635号案及本案审理过程中，被告均提交了涉案房产所在小区物业管理处中海物业管理有限公司枫丹雅苑管理处于2016年4月26日出具的一份《证明》，主要内容为：2014年6月-2015年12月期间涉案房产租客在管理处留存的联系方式是张某，承租期内，张某与原告两人均长期在此居住，管理费及水费也曾由张某缴纳，管理处认为承租人是原告及张某两人；2015年12月8日，涉案房产新老业主因租约到期前来收房时，管理处使用座机0755-8315****提前通知了张某本人。两被告还提交了被告潘某与原告2014年10月7日、10月8日的通话记录及被告潘某与张某2014年10月7日、11月20日、11月21日的通话记录，主张被告曾于2014年10月7、8日联系原告及张某告知要卖房并要求上门看房以及于2014年11月20、21日联系张某告知要卖房并要求上门看房。原告称被告潘某在2014年10月7、8日与其电话沟通的事情是被告潘某要到涉案房产中取电暖器，并未提及卖房的事情。原告在本案审理过程中还申请了张某作为证人出庭作证。证人张某在本案庭审中陈述：1、张某是原告的前夫，因双方有共同的小孩，小孩由原告抚养，所以张某帮忙联系协调处理涉案房产租赁的大部分事情，确认2014年6月-2016年8月期间张某与潘某之间有过75条短信、22条微信往来沟通。2、关于原告提交的通话记录，2014年10月7日的记录无法确认，且10月8日亦没有人通过他看房；2014年11月20、21日确有与潘某通过电话，情况是2014年11月20日被告潘某打电话给张某称要去看房，双方沟通后确定次日由潘某的朋友上门看房，次日看房的人有两男一女，电话沟通及看房过程中对方均未告知是因买卖涉案房产而来，张某配合看房也仅此一次。3、2014年12月25日，张某得知被告已将涉案房产出售给他人，因被告已经出售房产，故张某没有将房产已出售的事情告知原告，只是在与被告短信沟通中提到原告本也想买房。庭审中，原告表示其在被告出售涉案房产至今未在深圳购置其他房产。以上事实有《房屋租赁合同》，《房产买卖合同》及《房产买卖补充协议》，《深圳市二手房买卖合同》，短信、微信记录，通话记录，枫丹雅苑管理处出具的《证明》，2035号案开庭笔录，产权资料及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。虽原、被告之间的房屋租赁合同未对原告的优先购买权作出明确约定，但依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告作为涉案房产的出租人应在出售房产前的合理期限通知作为承租人的原告。首先，关于被告在出售涉案房产时有无履行通知义务，本院从以下几点进行分析：1、仅以被告提交的被告潘某与原告、张某的通话记录，无法证明通话内容，原告与张某均否认通话内容有提及被告卖房，被告仅以此通话记录主张其已履行出售房产前的通知义务，本院无法采信；2、中介人员李某、买方蔡某在2035号案庭审中出庭作证时均表示其在2014年11月21日看房时未向张某明确说明看房目的是买房还是租房，被告主张2014年11月21日中介人员带着买方上门看房时原告（或原告前夫张某）即已知道被告要出售房产，缺乏证据支持，本院亦无法采信。被告所提交的证据不足以证明其在出售涉案房产时已履行了通知义务，被告未履行通知义务即出售房产的行为妨碍了原告行使作为承租人的优先购买权的权利。其次，关于原告的优先购买权有无实际受到侵犯及应否赔偿的问题。本院认为，承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上优先购买权被侵犯的问题。1、原告未提供证据证明在被告出售房产时其有购买房产的意向及具有购买该房产的经济能力，即原告并未举证证明其在涉案房产出售时其已具备与买受人蔡某、刘玫同等的购买能力，原告仅以被告出售涉案房产未履行通知义务而要求被告承担相应的损害赔偿责任，无事实依据。2、承租人以优先购买权受到侵害为由，要求出租人承担赔偿责任的，应当提供存在实际损害的要件事实。承租人优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会，所以实际损失通常是指房屋的差价或承租人因未能购买承租物业而迫使其在租赁期届满后另行购买房产导致支出不必要的交易成本或增加的交易成本。本案中，原告并未另行购置其他物业，其主张的所谓损失并没有实际产生。3、《房地产租赁合同》第五条约定的是原告违约时应承担的违约责任，原告依据此合同条款主张被告违约并要求被告承担违约责任没有合同依据。综上，在原告未举证证明其有购房的意思且原告实际亦未另行购置房产、其主张的损失并未实际产生的情况下，原告的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。本案受理费5800元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚 璇 娟人民陪审员 侯 媛 蓉人民陪审员 高 兰二〇一六年十月二十八日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第1页共14页 更多数据：搜索“”来源：