（2015）锦江民初字第6415号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-12-26

案件名称

成都市市政工程有限责任公司与成都中环物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都市市政工程（集团）有限责任公司,成都中环物业管理有限公司,王佳

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2015）锦江民初字第6415号原告:成都市市政工程（集团）有限责任公司,住所地：成都市。现办公地址为成都市。法定代表人:付锦涛，系成都市市政工程（集团）有限责任公司董事长。委托诉讼代理人:杨文，四川蓉城律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈庆国，四川蓉城律师事务所律师。被告:成都中环物业管理有限公司,住所地：成都市。实际办公地点：成都市。法定代表人:魏俊。委托诉讼代理人:郑艳，四川显卓律师事务所律师。第三人:王佳，男，1981年1月19日出生，汉族，住成都市。原告成都市市政工程（集团）有限责任公司（以下简称成都市政工程公司）与被告成都中环物业管理有限公司（以下简称成都中环物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，成都中环物业公司认为王佳与本案有利害关系，向本院申请追加王佳为本案第三人，本院依法审查后，予以追加。本案依法由审判员王艳适用简易程序独任审判，于2016年4月12日公开开庭进行审理。原告成都市政工程公司的委托诉讼代理人杨文、被告成都中环物业公司的委托诉讼代理人郑艳、第三人王佳均到庭参加诉讼。案件审理过程中,双方向本院申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告成都市政工程公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告成都市政工程公司与被告成都中环物业公司关于锦江区xx房屋的租赁关系；2.被告成都中环物业公司立即腾退前述五套房屋；3.被告成都中环物业公司支付尚欠的租金从2014年6月6日计算至被告成都中环物业公司实际腾退之日止，以每月27251.18元的标准从2015年9月25日起，租金每年递增5%，庭审中原告成都市政工程公司明确2014年6月6日至2015年9月5日的租金为408767.65元，2015年9月6日至2015年12月24日的租金为104008.67元;4.本案诉讼费及其他费用由被告成都中环物业公司承担。事实和理由：成都市政工程公司与王佳签订《房屋买卖合同》，约定王佳作为出卖人将位于锦江区xx房屋出售给成都市政工程公司。合同签订后，成都市政工程公司已经支付购房款并于2014年6月6日完成前述5套房屋的权属变更登记。王佳在出售前述5套房屋前，已提前告知房屋承租人即成都中环物业公司，且成都中环物业公司出具《承租方放弃优先购买权的声明》。成都市政工程公司取得前述5套房屋的产权后，要求成都中环物业公司按照王佳与成都中环物业公司的《房屋租赁合同》将保证金支付至成都市政工程公司账户内，但成都中环物业公司一直拒绝缴纳保证金，并声称其于2014年5月15日将成都市政工程公司所有5套房屋的2014年9月25日至2015年3月24日的租金全部交给原房东王佳；后成都市政工程公司多次要求成都中环物业公司按照原《房屋租赁合同》继续履行合同，但至今成都中环物业公司一直未能向成都市政工程公司支付租金。成都市政工程公司认为，成都中环物业公司提供其支付房租的租金《收条》存在明显错误之处且其不能提供相应的转款凭证，不能作为其支付房租租金的依据；另，成都市政工程公司与成都中环物业公司虽然没有就5套房屋形成新的《房屋租赁合同》，但根据“买卖不破租赁”这一基本原则，成都中环物业公司应当按照原租赁合同支付租金和保证金；成都中环物业公司至今尚未支付租金和保证金的行为，已经严重违反《房屋租赁合同》的约定，成都市政工程公司有权单方面解除租赁关系并要求成都中环物业公司补足欠付的租金。被告成都中环物业公司辩称，成都市政工程公司与王佳签订《房屋买卖合同》后，成都中环物业公司与成都市政工程公司以函件的形式进行沟通过，要求重新签订租赁合同，但因保证金支付问题双方未能达成一致意见，一直没有重新签订租赁合同；成都中环物业公司按照之前与王佳签订的租赁合同已将保证金和截至2015年12月的租金交给了王佳，而且成都中环物业公司已经向成都市政工程公司实际支付了2016年1-3月份的租金，以实际向成都市政工程公司支付租金的形式表明成都中环物业公司与成都市政工程公司双方存在事实的租赁关系，不存在腾退房屋的问题；成都中环物业公司基于原来的租赁合同一直在向王佳支付2016年之前的租金，故应当由王佳直接向成都市政工程公司支付租金；本案诉讼费由成都市政工程公司承担。第三人王佳陈述，在与成都市政工程公司签订《房屋买卖合同》后，其多次敦促成都中环物业公司与成都市政工程公司重新签订租赁合同，但因成都中环物业公司与成都市政工程公司对租赁合同条款有争议，故未达成新的租赁合同，而成都中环物业公司按原租赁合同约定将租金直接支付给了王佳，故王佳同意将已收到的截至2015年12月的租金直接支付给成都市政工程公司。本院经审理认定事实如下：2012年9月25日，王佳与成都中环物业公司签订《房屋租赁合同》，约定王佳将其所有的位于成都市xx商业房屋出租给成都中环物业公司，租赁期限10年，自2012年9月25日起至2022年9月24日止，合同期内，房屋租金为65000元∕月，租金为半年支付一次。租金前三年不变，从第4年开始租金每年递增5%。在签订本合同的同时成都中环物业公司交付保证金1000000元，合同结束时成都中环物业公司如无违约，王佳应无条件退还。租金到期前15日支付下半年度租金。租赁期间，双方不得以任何理由任意调整租金。如果成都中环物业公司拖欠租金累计达60天的，王佳可终止合同并收回房屋，若造成王佳的损失，由成都中环物业公司负责赔偿。2012年9月27日，王佳与成都中环物业公司签订《补充协议》，对双方于2012年9月25日签署的《房屋租赁合同》中的保证金达成如下补充协议：成都中环物业公司近日对锦江区xx号商业房屋的现状进行详细勘察，房屋存在外墙面装饰物及附属物开裂脱落、房屋消防控制系统及喷淋系统处于瘫痪状态无法联动作业及正常使用、电梯老化严重缺少维保、供电线路老化、水管锈蚀等问题，双方协商一致由成都中环物业公司全额出资450000元对上述问题进行整改，并将整改资金计为房屋的租房保证金，成都中环物业公司无需另行向王佳支付保证金。该保证金按照上述合同约定租赁期满后退还成都中环物业公司。该补充协议为2012年9月25日签署的《房屋租赁合同》主合同的附件，为不可分割之一部分，具同等法律效力。2014年6月3日，王佳与成都市政工程公司签订《房屋买卖合同》，约定由王佳将其所有的位于成都市锦江区xx号、锦江区xx房屋出售给成都市政工程公司，王佳必须在签订该合同前，向成都市政工程公司出具上述房屋承租方对上述房屋放弃优先购买权的书面材料。王佳必须在签订该合同当日将上述房屋租赁关系转移给成都市政工程公司，并由王佳以书面形式在签订该合同当日告知承租方，承租方与成都市政工程公司签订书面租赁合同。2014年6月5日，成都中环物业公司出具《承租方放弃优先购买权的声明》，主要内容为成都中环物业公司作为现时承租方，租期2012年9月25日起至2022年9月24日止，现接产权人王佳通知，需将上述房屋出售给第三人，声明人作为现时承租方无意购买上述房屋，自愿放弃对上述房屋的优先购买权，并同意与新产权人签订租赁合同变更协议。2014年6月6日，成都市政工程公司取得前述房屋的所有权登记。2014年9月4日，成都市政工程公司向成都中环物业公司出具《告知函》，主要内容为成都市政工程公司已经从王佳处购买前述房屋，并已办理房屋产权变更手续，在成都市政工程公司购买前述房屋前，成都中环物业公司已经书面出具了《承租方放弃优先购买权的声明》，现成都市政工程公司作为前述房屋的业主及出租人，要求成都中环物业公司在收到该告知函五个工作日内对是否继续履行与王佳于2012年9月25日签订的《房屋租赁合同》予以明确回复并完善相应的保证金及租金的交付事宜。2014年9月24日，成都中环物业公司签收了该告知函。2014年9月25日，成都中环物业公司回函称，其愿意继续履行与王佳于2012年9月25日签订的《房屋租赁合同》及2012年9月27日签署的《补充协议》，其已经将桂王桥西街25号若干商业房屋的租金支付至2015年3月24日，其应于2015年3月9日前向成都市政工程公司支付下半年度租金。其在接手桂王桥西街25号商业房屋后发现该房屋要正常投入使用必须对消防、安保、水电、电梯和建筑物主体进行维修改造，其与王佳达成协议将改造费用450000元计为保证金，不再向王佳交纳房屋保证金。如果成都市政工程公司愿意继续履行《房屋租赁合同》和《补充协议》，需承接上述房屋保证金的事实与成都中环物业公司、王佳签订出租方主体变更的《房屋租赁协议》；若成都市政工程公司有意解除上述《房屋租赁合同》和《补充协议》，需按照合同违约责任向成都中环物业公司支付违约金并按照合同约定退还租房保证金。望成都市政工程公司收到本函于5个工作日内书面回复。2014年10月9日，成都中环物业公司向成都市政工程公司回函称双方应尽快就出租方主体变更这一事实，参照成都中环物业公司与王佳签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，双方协商签订新的租赁合同，否则，成都中环物业公司将继续按照2012年9月25日与王佳签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》执行，向合同约定的出租人支付租金。待双方协商一致签署出租方主体变更后的《房屋租赁合同》后，成都中环物业公司将按照新的《房屋租赁合同》向成都市政工程公司履行承租人义务，支付相应的租金和保证金。若成都市政工程公司不愿意继续出租上述房屋，可以与成都中环物业公司协商解除租赁关系或向法院起诉。望成都市政工程公司收到本函于5个工作日内书面回复。2015年3月25日，成都中环物业公司向成都市政工程公司出具《告知函》称，双方应尽快就出租方主体变更这一事实，参照成都中环物业公司与王佳签订的《房屋租赁合同》，双方协商签订新的租赁合同，否则，成都中环物业公司将继续按照2012年9月25日与王佳签订的《房屋租赁合同》执行，向合同约定的出租人支付租金。待双方协商一致签署出租方主体变更后的《房屋租赁合同》后，成都中环物业公司将按照新的《房屋租赁合同》向成都市政工程公司履行承租人义务，支付相应的租金。若成都市政工程公司不愿意继续出租上述房屋，可以与成都中环物业公司协商解除租赁关系或向法院起诉。望成都市政工程公司收到本函于5个工作日内书面回复。2015年4月23日，成都市政工程公司回函称，在尊重成都中环物业公司于2012年9月25日与王佳签订的《房屋租赁合同》的基础上，成都市政工程公司希望在诚实守信，本着尊重事实、遵守法律法规的前提下，与成都中环物业公司协商签订新的房屋租赁合同，希望成都中环物业公司于收到本回函于15个工作日内，与成都市政工程公司签订《房屋租赁合同》。否则，视为成都中环物业公司自愿放弃承租成都市政工程公司位于锦江区xx号的商业用房。附空白的《房屋租赁合同》。庭审中,三方确认，在成都市政工程公司与王佳签署《房屋买卖合同》时，成都市政工程公司仅对王佳与成都中环物业公司于2012年9月25日签订《房屋租赁合同》进行确认，没有确认于2012年9月27日签订的《补充协议》。在成都市政工程公司与成都中环物业公司协商签订新的房屋租赁合同过程中，双方因案涉租赁房屋的保证金的交纳未能达成一致意见，故没有达成新的房屋租赁合同，而成都中环物业公司也未向成都市政工程公司交付租金。案涉房屋租金从2014年6月6日至2015年9月5日按合同计算金额为408767.65元，从2015年9月6日起至2015年12月24日租金金额为104008.67元。案件审理过程中，成都市政工程公司向本院出具《情况说明》，主要内容为本案诉讼过程中，成都中环物业公司于2016年4月5日向成都市政工程公司转款82244元，转款附言为“2016年1-3月桂王桥xx楼房租”；于2016年6月29日转款82244元，转款附言“代收代转”；于2016年9月28日转款82244元，转款附言“代收代转”。而且，成都市政工程公司于2016年5月26日通过成都市律政公证处公证后向成都中环物业公司送达《告知函》，告知成都中环物业公司其转入的前述款项不能作为其履约的凭证。上述事实的认定，有各方当事人的陈述及以下证据在案为证：成都市政工程公司提交的《房屋买卖合同》、承租方放弃优先购买权的声明、房产证复印件、房屋信息摘要、《房屋租赁合同》、《告知函》、《回函》、《房屋租赁合同》（空白）、《情况说明》，成都中环物业公司提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》。本院认为，成都中环物业公司承租原王佳所有的位于成都市锦江区xx的商业用房，后王佳将上述房屋和《房屋租赁合同》转让给成都市政工程公司，成都中环物业公司声明放弃优先购买权，成都市政工程公司取得案涉房屋的所有权以及合同出租方的所有权利和义务，上述转让合法、有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原《房屋租赁合同》对成都中环物业公司和成都市政工程公司均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。而王佳与成都中环物业公司之间的租赁合同关系因所有权变动而终止，双方之间的权利义务关系自2014年6月6日成都市政工程公司取得案涉房屋的所有权即告结束，成都中环物业公司自此不再负有向王佳支付租金的义务。而在本案中，在成都市政工程公司取得案涉房屋所有权、致函成都中环物业公司并告知租金缴纳账户的情况下，成都中环物业公司未向成都市政工程公司交付租金，而继续向王佳支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，鉴于王佳与成都中环物业公司之间的租赁合同关系因所有权变动而终止的情况下，成都中环物业公司怠于向成都市政工程公司支付租金，经催收未果，现成都市政工程公司诉请解除租赁关系，于法有据，本院予以支持。基于租赁关系解除，成都市政工程公司诉请成都中环物业公司腾退位于成都市锦江区xx的商业用房，本院予以支持。关于租金（含房屋占有使用费）。成都市政工程公司要求成都中环物业公司支付从2014年6月6日起至成都中环物业公司实际腾退案涉房屋期间的租金，以每月27251.18元的标准从2015年9月25日起，租金每年递增5%，庭审中成都市政工程公司明确2014年6月6日至2015年9月5日的租金为408767.65元，2015年9月6日至2015年12月24日的租金（含房屋占有使用费）为104008.67元，成都中环物业公司对前述租金金额共计512776.32元不持异议，本院予以确认。鉴于双方租赁关系解除，成都中环物业公司应当支付实际占用案涉房屋期间的房屋占有使用费，成都市政工程公司按每月27251.18元的标准从2015年9月25日起，每年递增5%的合同标准主张，符合客观实际，本院予以确认。案件审理过程中，成都市政工程公司向本院确认，成都中环物业公司已于2016年4月5日、2016年6月29日、2016年9月28日分别向成都市政工程公司转款82244元，故以上款项共计246732元应在成都中环物业公司应当支付的房屋占有使用费中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告成都市市政工程（集团）有限责任公司与被告成都中环物业管理有限公司关于成都市锦江区xx商业用房的租赁关系；二、被告成都中环物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市市政工程（集团）有限责任公司腾退成都市锦江区xx商业用房；三、被告成都中环物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都市市政工程（集团）有限责任公司支付租金、房屋占有使用费（2014年6月6日至2015年12月24日期间的租金、房屋占有使用费为512776.32元；自2015年12月25日起至实际腾退房屋时止，按每月27251.18元、每年递增5%计算，并扣减被告成都中环物业管理有限公司已支付的246732元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取14559元，由被告成都市市政工程（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　王　艳二〇一六年十月二十八日书记员　郑云飞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”