（2016）粤0305民初9529号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-07-18
案件名称
吴晓慧与深圳冠洋房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴晓慧,深圳冠洋房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十五条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
{C} 广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0305民初9529号 原告：吴晓慧，女，1974年6月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，。 委托诉讼代理人：周菲，北京市大成（深圳）律师事务所律师。 被告：深圳冠洋房地产有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路9号前海广场营销中心，组织机构代码691181073。 法定代表人：方楚芬，董事长。 委托诉讼代理人：赵勇，男，1980年3月10日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区，，系公司员工。 委托诉讼代理人：姚宝国，北京李伟斌（深圳）律师事务所律师。 原告吴晓慧与被告深圳冠洋房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月9日公开开庭进行审理，原告吴晓慧及其委托诉讼代理人周菲，被告委托诉讼代理人赵勇、姚宝国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行深（南）网预买字（2014）第3342号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，为原告办理山海美域花园某房的不动产权登记证书；2、被告承担因逾期交付房屋产生的违约金直至房屋实际交付日止（以房屋总价3343707元为基数，按照日万分之四计算，自2015年7月1日起暂计至2016年8月9日止为405天，计违约金为541680.53元）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案双方于2014年7月30日签署了深（南）网预买字（2014）第3342号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购买山海美域花园1栋A单元9层902号房产一套，购买总价款为3343707元，原告应向被告支付73.08%元的首期款2443707元，剩余款项90万元以银行贷款的方式支付。合同还约定，被告应当于2015年6月30日前向原告交付涉案房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了2443707元的首期购房款，剩余购房款90万元原告也根据被告的要求向被告指定的工商银行深圳深东支行申请贷款，工商银行深圳深东支行批准了原告的贷款申请，向原告出具了同意发放贷款确认书。另外，原告还根据被告的要求向被告缴付了办证所需的契税、印花税等费用，被告向原告出具了收款收据。至此，原告已经履行完毕合同约定的所有付款义务。但被告却违反合同约定，既未按照合同约定在2015年6月30日前向原告交房，也迟迟拒不为原告办理不动产权登记证书和办理以工商银行深圳深东支行为抵押权人的抵押登记手续。经原告催告被告仍拒不履行，反而要求解除与原告签署的合同，企图将涉案房产据为己有以获取非法利益。原告认为，本案不存在任何合同不能继续履行的障碍，被告应当继续履行合同，为原告办理不动产权登记证书和办理相应的抵押登记手续。另外，被告未按时向原告交付房屋的行为已经构成严重违约，被告应当承担相应的违约责任。原告认为，被告应当继续履行合同并向原告支付相应的延期交付房产产生的违约金。 被告辩称，本案应当中止诉讼，被告已于2016年6月23日起诉原告，请求法院判令解除双方签订的买卖合同案件已由南山法院受理，案号为（2016）粤0305民初7113号，案件正处于审理阶段，即将做出判决。本案中原告的诉讼请求为继续履行合同、由被告办理不动产证，取决于双方签订的买卖合同是否解除，因此，本案应当以7113号案件的审判结果为依据，在7113号案件没有做出生效判决前，应当中止诉讼。二、原告关于被告办理不动产证及承担因逾期交房产生的违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，应当驳回。根据买卖合同第六条第l款的约定：“原告应于本合同签订之日起7日内（即2014年8月6日前）办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款”，但原告至今仍未付清款项。根据双方签订的买卖合同附件五第18条的约定：“如买受人未付清购房款，则不论金额多少，出卖人有权推迟买受人入伙时间，也可以推迟买受人办理《房地产证》的时间，直至买受人付清有关款项为止。买受人不得为此追究卖方的延期责任”。根据买卖合同第二十一条第2款的约定：“出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并之得《房地产证》”。因原告至今未付清款项，也没有证据证明被告故意不办理预抵押及银行按揭，原告未取得银行贷款的原因不在于被告，被告没有义务为其交房。因此交房期限及办证期限均未届满，被告并未违约，不应当承担逾期交房的违约金，也没有义务办原告办理不动产证。被告当庭补充，即便被告已提起解除合同的诉讼，但本案仍应受理被告反诉原告支付继续履行情况下的违约金。根据以上理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院依法进行了评判和认定，综合双方当事人提交的证据，对本案事实本院认定如下： 2014年7月30日，原告（买方）和被告（卖方）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同编号为深（南）网预买字（2014）第3342号，双方约定：合同的标的房地产为深圳市南山区前海路与棉山路交汇处山海美域花园第某房（以下简称“涉诉房屋”），其用途为住宅，建筑面积88.19平方米，套内建筑面积66.98平方米，单价为49921元每平方米，总金额为3343707元；原告应于签订本合同之日起1日内支付购房总价款73.08%作为首期款，即2443707元，于签订本合同之日起7日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，即900000元；买卖双方约定采取出卖人代理买受人办理按揭贷款手续的方式办理按揭贷款，买受人应在签订本合同之日起1日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；买受人如无正当理由未按本合同约定的期限付款，逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同；出卖人应于2015年6月30日前将本房地产交付给买受人；出卖人未在合同约定期限内将本房地产交付买受人时，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价敖万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记，出卖人应在买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；本合同中的通知应采取书面形式，并选择邮寄特快专递通知方式送达，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达，若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为报纸公告之日，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果；以及其他条款。原告在本合同中约定的通讯地址为深圳市南山区南海大道信和自由广场射手座11C。 合同附件五约定，如果买受人需要办理银行按揭贷款以支付购房款，则买受人必须在出卖人指定的银行办理按揭贷款，买受人如果已经与银行签订了按揭贷款合同，则买受人不得擅自更换按揭银行，需要办理按揭贷款的买受人在接到按揭银行或出卖人关于配合提供按揭资料、缴纳相关费用、签字、更换按揭银行及其他需配合事项才能按揭放款的电话或书面通知时，买受人应在接到通知之日起3日内按照通知要求办妥相关手续，逾期未办妥相关手续者视为由于买受人的原因导致不能办理按揭贷款，出卖人有权按预售合同中约定的买受人逾期付款违约处理或解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付购房总价款10%的违约金；如买受人未付清购房款，则不论金额多少，出卖人有权推迟买受人入伙时间，也可以推迟买受人办理《房地产证》的时间，直至买受人付清有关款项为止，买受人不得为此追究卖方的延期责任；以及其他条款。 截止2014年7月12日，原告向被告支付购房款2443707元。2014年8月7日，被告为原告办理了涉诉房屋的预售备案登记。2014年11月19日，原告获得中国工商银行股份有限公司深圳深东支行出具的《一手楼按揭贷款确认书》（编号2014613509），银行同意向被告发放900000元的住房贷款。2016年7月12日，原告再次获得中国工商银行股份有限公司深圳深东支行出具的《一手楼按揭贷款确认书》（编号2016617193），银行同意向被告发放900000元的住房贷款。2016年7月12日，被告收取原告各项办证费共计100396.21元，原告办理了委托被告办证的公证委托手续。 2015年8月27日，被告向原告邮寄了《关于更换按揭银行的函》，该函主要内容为：因原告办理按揭的银行不发放原告的按揭贷款，其已与渤海银行沟通，渤海银行同意接收原告的按揭业务并在审核原告的贷款资格合格后发放贷款，被告已多次电话通知原告办理更换按揭银行手续，敦促原告于2015年9月2日前往福田区南园路佳兆业中心被告座501佳兆业签约中心办理更换按揭银行手续，逾期被告将依合同约定执行。该函邮寄的原告地址为深圳市南山区南海大道信和自由广场射手座某房，该邮件邮寄后未妥投，因“收件人出国，电联退回”。 原告为证明贷款银行最终没有发放贷款的原因归责于被告，提交了被告公司、被告股东公司的工商登记信息、佳兆业集团控股有限公司发布的公告、互联网上的新闻内容等。 另查，原告名下有两套房屋，其中一套为本案预售登记的涉诉房屋，原告当庭表示其愿意在一个月内一次性支付剩余购房款。涉案楼盘已具备办证条件。 以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《关于更换按揭银行的函》、EMS快递单、一手楼按揭贷款确认书等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案经庭审查明，原告在与被告签订买卖合同后，便按照合同约定支付了首期款2443707元并申请了银行按揭，2014年11月19日原告获得中国工商银行股份有限公司深圳深东支行出具的《一手楼按揭贷款确认书》（编号2014613509），银行同意向被告发放900000元的住房贷款，但银行未向被告发放上述贷款。2016年6月22日被告向本院提起诉讼，要求解除原、被告双方签订的涉案合同，但2016年7月12日被告仍收取原告各项办证费共计100396.21元并向其出具收据，同时原告还办理了委托被告办证的公证委托手续，且此时原告再次获得中国工商银行股份有限公司深圳深东支行出具的《一手楼按揭贷款确认书》（编号2016617193），银行同意向被告发放900000元的住房贷款。本案中，虽然被告曾于2015年8月27日按合同约定地址向原告邮寄了《关于更换按揭银行的函》，但该函件未送达原告，被告要求解除合同的条件未成就。退一步讲，即使原告有权根据合同附件五第5条的约定解除合同，但被告没有按照涉案合同主文第七条第2款的约定，在原告支付应付款项届满之日起半年内向原告主张解除合同，被告解除合同的权利消灭。综上，原告已经按照合同约定履行了自己的付款义务且获得了银行的贷款承诺函，被告未收到涉诉房屋的剩余购房款，原因不能归结于原告，责任亦不在于原告。另查，原告名下有两套房屋，其中一套为本案预售登记的涉诉房屋，原告当庭表示其愿意在一个月内一次性支付剩余购房款，涉案楼盘已具备办证条件。故原、被告双方继续深（南）网预买字（2014）第3342号《深圳市房地产买卖合同（预售）》不存在事实和法律障碍，对于原告要求被告继续履行上述合同并为原告办理涉诉房屋的不动产权登记证书的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，原告应在30日内一次性向被告支付剩余购房款900000元，被告应在收到上述款项后30日内向原告交付涉诉房屋，并在被告将涉诉房屋交付原告之日起30日内为原告办理并取得不动产权登记证书。根据合同附件五的约定“如买受人未付清购房款，则不论金额多少，出卖人有权推迟买受人入伙时间，也可以推迟买受人办理《房地产证》的时间，直至买受人付清有关款项为止，买受人不得为此追究卖方的延期责任”，在原告未付清涉诉房屋购房款前，原告无权追究被告的违约责任，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条第一款，第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告深圳冠洋房地产有限公司继续履行与原告吴晓慧于2014年7月30日签订的深（南）网预买字（2014）第3342号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，包括：1、原告吴晓慧应在本判决生效之日起30日内一次性向被告支付剩余购房款900000元；2、被告深圳冠洋房地产有限公司应在收到上述款项后30日内向原告吴晓慧交付位于深圳市南山区前海路与棉山路交汇处山海美域花园1栋A单元9层902号房屋；3、被告深圳冠洋房地产有限公司应在交付上述房屋之日起30日内为原告吴晓慧办理并取得不动产权登记证书； 二、驳回原告吴晓慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18941.55元，保全费5000元，共计23941.55元，由原告负担3338元，由被告负担20603.55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 刘 湘 二〇一六年十月二十八日 书记员 伍小丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自：