（2016）豫0104民初6260号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-01-20
案件名称
张明建与河南天达实业发展有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市管城回族区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张明建,河南天达实业发展有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0104民初6260号原告：张明建，男，1973年6月12日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：路未晞、杜国润，河南国基律师事务所律师。被告：河南天达实业发展有限公司。住所地：郑州市管城区东太康路**号。法定代表人：刘柱，总经理。原告张明建与被告河南天达实业发展有限公司合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张明建的委托诉讼代理人杜国润到庭参加诉讼,被告河南天达实业发展有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的营业房及商铺使用权转让合同；2、被告返还原告使用权转让费95000元、押金5000元，共计100000元及支付利息（从起诉之日起至上述款项给付完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付）；3、被告按照合同金额的1%向原告支付违约金1325元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2008年10月26日签订光彩市场营业房及商铺使用权转让合同。合同约定：被告将光彩市场负一层中区1排12号转让给原告从事经营使用，转让期限从2008年11月1日起至2014年1月31日止，使用权转让费132500元，同时收取原告押金5000元。合同签订后，双方又签订了托管协议，原告依约履行义务，由于被告原因致使市场不符合国家要求一直处于停业状态，被告未实际履行合同义务，致使原告商铺达不到经营条件，故原告诉至法院。被告缺席，无答辩意见。在审理过程中，当事人提供了诸多证据材料，根据本案庭审情况，本院确认以下基本事实：2008年10月26日，原告张明建（乙方，受让方）与被告河南天达实业发展有限公司（甲方，转让方）签订《营业房及商铺使用权转让合同》一份，主要内容为：“甲方将自己所属的光彩市场负一层中区1排12号营业房或商铺使用权转让给乙方从事服装、服饰、美容、美甲等经营使用，该营业房或商铺实用面积约10㎡；营业房或商铺使用权转让期限五年三个月，自2008年11月1日起至2014年1月31日止（含装修期）；本营业房、商铺为一房一铺一价，使用权转让费共计壹拾叁万贰仟伍佰元（小写：￥132500），乙方应当在合同签订之日一次性支付给甲方，对于乙方依照甲方提供的按揭贷款服务，与银行签订按揭贷款合同的，应当按照按揭贷款合同规定的付款方式支付营业房或商铺使用权转让款项；乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理。合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元。合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方；甲方保证乙方的正常经营秩序，为乙方提供良好的经营环境，对乙方的消防安全进行检查，有权强制要求乙方消除安全隐患；甲方负责提供空调、公共空间的卫生、安保等服务；甲方负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修。营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由乙方负责；违约方按照合同总额的1%承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失。”2008年10月26日、2009年1月17日，原告分两次交纳商铺使用权转让费共计95000元，2008年10月26日，原告向被告交纳押金5000元。另查明，2011年8月12日，被告（甲方）与原告（乙方）另签订《托管协议书》一份，主要约定：乙方将位于光彩市场负一层中区1排12号商铺委托给甲方管理，乙方积极配合甲方做好托管交接工作；托管时间自2011年3月1日至2013年2月28日，在此期间乙方未经甲方同意，不能参与商铺的经营与管理；商铺在托管期间，乙方将不需交纳任何管理费用，托管期间公司所收租金等费用，用于对市场的宣传和改造，此费用由公司统一支配。本托管协议与原补充协议书第一条不冲突。2011年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》一份，主要约定：公司研究决定要求乙方必须自行经营在甲方购买的商铺，2年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），不允许私自转让、转租；2年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），乙方必须遵守甲方的市场管理制度，正常开门营业，营业时间为10：00—20：00，一个月内累计关门时间不得超过7天；公司于2011年2月28日前完成对市场结构的改造工程，为营业商户提供一个良好的营业环境；2年市场培育期内，市场承诺第一年内招商率达到70%以上，第二年达到90%以上，并且保证2年期满后，房租水平达到正常投资收益水平；2年市场培育期内，公司负责出资在电视、报纸、网络等媒体的宣传及推广；对于自主经营的商户，市场给予原合同期限顺延至2018年5月31日的优惠政策。还查明，涉案商铺交付原告之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，被告承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场直至2011年12月24日才正式开业。商户称商场开业后仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告所签《营业房及商铺使用权转让合同》、《托管协议书》、《补充协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应依据合同约定行使权利、履行义务。原告向被告支付商铺使用权转让费95000元及押金5000元，但被告所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为原告等商户提供正常的经营环境，也不能保证原告等商户的正常经营秩序，导致合同无法继续履行，原告依法可予行使解除权，故原告要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》，理由正当，本院予以支持。被告在商场正式开业即2011年12月24日之前，商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年11月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，被告具有完全过错责任，并应对已向原告收取的相关期间商铺使用权转让费应当全额返还。从《托管协议书》签订日即2011年3月1日至商铺托管到期日即2013年2月28日，在此期间，虽然商场于2011年12月24日正式开业，但由于被告在对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面存在不足，未达到商户的预期期望值，根据公平原则，被告事先收取的、在托管期间的使用权转让费应当全部返还给原告，被告作为涉案商铺接管人，无论该商铺在其管理期间效益如何及其是否顺利出租获得收益等，均应当由被告承受，不影响其向原告返还此期间转让费的责任。综上，被告对所收取的涉案商铺使用权转让费95000元，应当全部返还给原告，原告的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告支付的押金5000元是合同履行过程中的水电等费用保证金，由于合同未实际履行，所以被告应将该押金全额返还。虽然合同约定了违约金，但综合本案商户的实际损失、预期利益及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：一、解除原告张明建与被告河南天达实业发展有限公司于2008年10月26日签订的《营业房及商铺使用权转让合同》。二、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告张明建商铺使用权转让费95000元和押金5000元。三、驳回原告张明建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2327元，减半收取计1164元，由被告河南天达实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 何静二○二○一六年十月二十八日书记员 沈娟 微信公众号“”