（2016）粤0783民初2200号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-08-08
案件名称
张美良、梁新爱等与开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张美良,梁新爱,开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
开平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0783民初2200号原告：张美良，男，1972年1月28日出生，汉族，住广东省开平市。现住广东省开平市。原告：梁新爱，女，1974年8月10日出生，汉族，住广东省开平市。现住广东省开平市。委托诉讼代理人：张美良，具体年籍同上。是原告梁新爱的丈夫。被告：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙三江村委会三江大道西。组织机构代码证代码：78204931-8。法定代表人：陈富明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑仕玉，男，1986年9月29日出生，汉族，住湖北省宣恩县。是该公司员工。原告张美良、梁新爱与被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年8月5日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张美良、被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑仕玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张美良、梁新爱向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告延迟办理房产证的违约金11918元及利息（以595900元为本金，自逾期之日即2014年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至于原告实际取得房地产权证之日）；2、判令被告于2016年12月30日前办妥房产证；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月26日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开平市长沙区××大道××楼××房，房价款金额595900元，根据该合同第八条关于交付期限的约定，被告依约于2014年6月1日办理交付使用。根据上述合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人(即本案被告）应当在商品房交付使用后60日内与买受人（即本案原告）向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。委托办理登记的一方应当及时提供房屋登记机构要求需提供的证件资料提交对方。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。虽然上述合同条款只是约定“在规定的期限内”，而没有明确具体的房地产权属证书办理期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房地产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用至日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，以及结合原告购买开平市长沙区××大道××楼××房时与被告签订的商品房买卖合同的标的物，当时为尚未建成房屋的事实可知，被告应自开平市长沙区××大道××楼××房交付使用之日起60日办理上述房屋权属证书并交付原告，但被告至今仍未以书面形式通知原告办理上述商品房的房屋权属证书的行为显属违约，被告应按双方合同的约定即按已付购房款2%向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼。开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司辩称，1、双方在补充协议中约定，房屋交付使用后720日内共同向房产局申请办理房产证，并没有约定在720日内办完；2、我方认为即使业主理解在720日完成，我方的违约行为也是轻微的，对方要求的违约金过高，请求予以调低；3、我方认为原告主张的利息没有法律依据，因为违约金和利息是重复主张赔偿。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，及本院依职权调取了证据，本院将所有证据交被告质证及征询当事人的意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年11月18日签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定如下：由原告向被告购买座落于开平市长沙街道办事处三江大道海伦堡30号75座1601房，价款为595911元。付款方式为分期付款，即首期楼价185911元须于签订合同时付清，原告签订合同当天到指定银行完成全部按揭手续，按揭金额为410000元；被告应在2014年6月1日前交付房屋给原告使用；关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内与被告向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。被告不得以房屋已交付使用为借口懈怠与原告办理转移登记的义务。委托办理登记的一方应当及时提供房屋登记机构要求需提供的证件资料提交对方。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列处理：1、原告退房的，被告在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的2%赔偿原告损失；2、原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。此后，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，约定应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。合同签订后，原告分别于2012年11月18日、2012年11月20日向被告支付首期楼价款185911元、楼价款410000元，合共595911元。同时，被告出具购房发票给原告收执。2014年6月1日，被告将房屋交付原告使用至今。现原告以被告未能在承诺期限办理房产证已构成违约为由，遂提起诉讼。查，位于开平市长沙街道办事处三江大道海伦堡30号75座的商品房已在开平市不动产登记中心办理预售商品房备案登记，但未办理初始登记。本院认为，本案应属商品房预售合同纠纷。原、被告在自愿、等价有偿的基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律规定，涉案房屋又已交付使用，因此，该《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。本案的争议焦点是：1、被告是否构成违约，违约金应如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……。”、第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。……。”的规定，原告已依约付清购房款给被告，且被告已于2014年6月1日将涉案房屋交付给原告使用，但被告未依约在期限内为原告向房屋登记机构申请房地产转移登记手续，被告的行为已构成违约。对于违约金的计算，合同第十五条已明确约定为房价款的2%，而被告认为违约金过高，请求予以调低。综合本案的违约责任的约定、违约的原因及过错程度、双方的预期收益因素等考虑，双方约定的违约金为房价款的2%不属过分高于造成损失的情形。因此，被告要求调低违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因此，违约金应为595911×2%=11918.22元，原告主张违约金11918元，显属理据充分，应予支持。2、关于办理房地产转移登记的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，由于涉案房屋尚未办理房地产初始登记，故原告主张被告在限期内办妥房地产权证的请求，显然无法实现，不应予支持。3、关于利息的支付问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，违约金是足以补偿作为无过错方所受的损失，故对于原告主张被告以已付房款为本金计付利息的请求，理据不充分，不应予支持。综上所述，被告应支付违约金11918元给原告；驳回原告的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内支付违约金11918元给原告张美良、梁新爱；二、驳回原告张美良、梁新爱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。代理审判员 甄灼辉二〇一六年十月二十八日书 记 员 朱晓贤伍彩仪 来源：