（2016）京03民终10746号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-11-17

案件名称

李南上诉章缘缘房屋买卖合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李南,章缘缘

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终10746号上诉人（原审被告）：李南，男，1983年5月3日出生。委托诉讼代理人：张文广，北京中本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章缘缘，女，1982年10月7日出生。委托诉讼代理人：王可可，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晴，北京市炜衡律师事务所实习律师。上诉人李南因与被上诉人章缘缘房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第57778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李南及其委托诉讼代理人张文广，被上诉人章缘缘之委托诉讼代理人王可可、杨晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李南上诉请求：撤销一审判决，改判驳回章缘缘的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，对案件核心问题的法律适用错误，章缘缘没有实现出售自己名下的房产，没有网签资格，责任完全在章缘缘，李南单方提出解除合同并不违约。章缘缘辩称，同意一审判决，不同意李南的上诉请求。2015年11月2日，章缘缘向一审法院起诉请求：李南双倍返还定金140万元，赔偿居间费用8万元，赔偿定制家具费用37400元、租赁费用18000元、搬家费600元。一审法院认定事实：2015年7月3日，李南作为出卖人，章缘缘作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区百子湾东里×号房屋（以下简称×号房屋）；成交价格352万元；买受人以自行交接方式支付定金70万元，签订本合同当日支付50万元，2015年7月15日前支付剩余20万元；出卖人应于2015年11月1日前向抵押权人招商银行申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿；买卖双方应于网签后3个工作日与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为80万元；买受人于2015年8月15日支付购房款130万元，于2015年10月30日支付购房款72万元，支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）指定账户资金监管；买卖双方应于贷款批复后3个工作日办理税、费缴纳手续，应于取得契税完税凭证且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋权属转移登记；出卖人应于2015年10月31日将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。2015年7月3日，章缘缘向李南支付定金50万元；2015年7月15日，章缘缘向李南支付定金20万元。2015年8月27日，章缘缘将130万元付至金诚丰公司名下账户中；2015年10月30日，章缘缘将72万元付至金诚丰公司名下账户中。2015年7月3日，李南作为出卖人，章缘缘作为买受人，北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）作为居间方，各方签订居间服务合同，约定买卖双方委托居间方就买卖×号房屋提供居间服务；买受人向居间方支付居间服务费8万元；出卖人或买受人违反本合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费，如支付方为守约方，则守约方可要求违约方赔偿。2015年7月28日，章缘缘向麦田公司支付居间服务费8万元。2015年10月20日，李南委托北京市铭盾律师事务所向章缘缘发送律师函，声称章缘缘在签订合同后3个多月仍未取得购房资格，并要求章缘缘在7日内进行网签，否则即将单方解除北京市存量房屋买卖合同。此后，章缘缘向李南发送敦促函，要求李南在2015年10月31日交付房屋，在2015年11月1日之前解除抵押；并承诺自己将在2015年10月30日支付购房款72万元。2015年10月28日，李南委托北京市铭盾律师事务所向章缘缘发出律师函，通知解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同，且定金不予返还。经询，李南称章缘缘曾口头承诺在签约后3个月内取得购房资格，章缘缘对此予以否认。李南提交了各方于2015年10月19日在麦田公司进行商谈的录音。李南在谈话中称章缘缘在签约时表示3个月腾房并取得购房资格；章缘缘一方当即予以否认，并称所谓3个月仅是李南的腾房时间。章缘缘提交了其与陈艺越签订的北京市存量房屋买卖合同以及陈艺越的不动产所有权证，以证明其为取得购房资格已于2015年10月29日将名下原有房屋出售给陈艺越，且双方已于2015年12月10日完成所有权转移登记。审理中，章缘缘表示其现同意解除合同。章缘缘提交了产品订货合同、北京市房屋租赁合同、搬运费发票等，以证明其定制家具费用、租赁费用、搬家费等损失情况。上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、律师函、录音材料等在案佐证。一审法院认为，李南、章缘缘与麦田公司签订的北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同，均系各方当事人真实意思表示，合法有效。李南在签订上述合同时知悉章缘缘尚未取得在京购房资格，但双方在各书面合同中并未就章缘缘取得该资格的时间进行约定；李南提交的录音证据，其内容无法证明章缘缘曾口头承诺在签约后3个月内取得购房资格；综合上述情况，法院认定双方就章缘缘取得购房资格的时间约定不明。在此情况下，李南有权就章缘缘履行取得购房资格义务一事进行催告，但自其催告之日起应当为章缘缘留出合理履行时间；因章缘缘需要出售已有房屋以取得购房资格，而依据一般交易流程，出售房屋自寻找买受人到签约再到过户，7天的时间显然过短。李南在2015年10月20日发出的律师函中要求章缘缘在7日内进行网签，即属在催告之时未为章缘缘留出合理履行时间。另外，虽然章缘缘以资金监管方式支付购房款130万元的时间晚于合同约定，但无论该迟延是否因章缘缘的原因造成，逾期时间均尚不足15个工作日。李南在2015年10月28日发出的律师函中通知解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同，属于在未合法获得解除权的情况下拒绝履行合同义务，李南的行为构成违约。现章缘缘表示同意解除合同，故法院认定双方已协商一致解除买卖合同关系，但李南的违约责任不能因此而免除。章缘缘已向李南支付定金70万元，在双方买卖合同关系因李南的违约行为而解除的情况下，章缘缘有权要求李南双倍返还定金。章缘缘主张的定制家具费用、租赁费用、搬家费等，无论是否构成合理损失，前述双倍返还之定金均足以弥补，法院不再另行支持。至于章缘缘所付居间服务费8万元，是双方在居间服务合同中明确另行约定的独立于定金担保的违约责任，章缘缘可以依据该合同要求李南予以赔偿。判决：一、李南于判决生效之日起十日内向章缘缘双倍返还定金共计一百四十万元；二、李南于判决生效之日起十日内向章缘缘赔偿居间服务费损失八万元；三、驳回章缘缘的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：李南、章缘缘在麦田公司居间下签订的北京市存量房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据李南、章缘缘双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点在于双方在房屋买卖合同履行过程中的违约责任问题。根据查明的事实，章缘缘于2015年7月3日签订房屋买卖合同时并无购房资格。北京市实行住房限购政策系众所周知的事实，章缘缘未取得购房资格则不能继续履行房屋买卖合同。因此，虽然章缘缘应当取得购房资格一节并未明确写入房屋买卖合同内容，但仍属于章缘缘必须履行的合同义务，否则房屋买卖合同无法继续履行。章缘缘于2015年7月3日签订房屋买卖合同后，在长达三个多月的时间里迟迟不能取得购房资格，显然超过了北京市二手房交易的一般合理期限，致使合同履行遇到障碍，对此，章缘缘应承担履行迟延的法律责任。根据双方房屋买卖合同约定，买卖双方应按约定履行义务，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。根据查明的事实，李南于2015年10月20日发出律师函要求章缘缘在7日内进行网签，并于2015年10月28日发出的律师函中通知解除房屋买卖合同，李南并没有按照房屋买卖合同约定的条件给章缘缘留足15个工作日的宽限期即行单方行使解除权，不符合房屋买卖合同之约定，亦构成违约。综合上述情形，本院认定双方在房屋买卖履行过程中均存在违约行为，章缘缘同意解除合同，现双方已不具备继续履行合同的条件，故房屋买卖合同应予解除。关于合同解除的法律后果问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本院将根据双方在房屋买卖合同履行过程中的过错程度，酌定双方所应承担的责任比例。因此，合同解除后，李南应当向章缘缘返还定金，但对于章缘缘要求双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持，其要求的居间服务费损失本院根据双方的过错程度酌定双方按比例承担，对于其主张的定制家具费用、租赁费用、搬家费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。相应地，李南不同意返还定金的上诉请求，本院亦不予支持。一审法院未考虑章缘缘在取得购房资格方面应承担的履行迟延责任，属于认定事实不清，本院予以纠正。综上所述，李南的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第57778号民事判决；二、李南于本判决生效之日起十日内向章缘缘返还定金七十万元；三、李南于本判决生效之日起十日内向章缘缘赔偿居间服务费损失四万元。四、驳回章缘缘的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由章缘缘负担2500元（已交纳），由李南负担2500元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审案件受理费18624元，由章缘缘负担9312元（已交纳），由李南负担9312元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费18624元，由李南负担9312元（已交纳），由章缘缘负担9312元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长　杨　路审判员　赵　霞审判员　贾　旭二〇一六年十月二十八日书记员　王　艳书记员　陆九阳来源：百度“”