（2016）赣0425民初480号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-29
案件名称
南昌新蓝天房地产开发有限公司与陈竹炎买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
永修县人民法院
所属地区
永修县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌新蓝天房地产开发有限公司,陈竹炎,黎方生
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江西省永修县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0425民初480号原告：南昌新蓝天房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区京东南路2栋，统一社会信用代码：91360100727751358K。法定代表人：孙春云，系该公司总经理。委托代理人：邹晨、程子怡，江西红阳光律师事务所律师。被告：陈竹炎，男，1960年6月21日出生，汉族，住江西省永修县。第三人：黎方生，男，1968年4月29日出生，汉族，住江西省永修县。原告南昌新蓝天房地产开发有限公司诉被告陈竹炎买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理。依法由审判员朱敏适用简易程序，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。本案在诉讼过程中，被告陈竹炎认为黎方生与本案有利害关系，申请追加黎方生为本案被告，经审查，本院依法准予了被告陈竹炎的申请，追加黎方生为本案被告，经过庭审后，根据查明事实，黎方生并非原、被告之间的买卖合同法律关系权义主体，在本案中，其适格身份为无独立请求权的第三人。因案件复杂，本院于2016年8月16日将该转为普通程序进行审理。原告南昌新蓝天房地产开发有限公司委托代理人邹晨、程子怡、被告陈竹炎、第三人黎方生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告南昌新蓝天房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、要求被告陈竹炎支付房款35000元；2、要求被告陈竹炎承担违约金即自2014年5月15日起按合同约定条款支付到起诉日按日万分之二支付；3、诉讼费由被告承担。事实理由：被告陈竹炎在其司购房，尚欠房款未付，经催收未果，故向法院起诉。被告陈竹炎辩称：其在原告处购买了门面房属实，但原告诉请的房款已经交到第三人黎方生处，其已经交清了所有房款，且缴纳了相关办证费用。故要求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人黎方生辩称：其受原告委托代收房款，被告陈竹炎所欠的35000元房款已经向其交清，其已经把该款交给了原告法定代表人孙春云，故其与陈竹炎均不欠原告房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年被告陈竹炎向原告购买蓝天商业街西菜场E1012、1013、1014、1015共4间商铺，当时双方谈定价格为150000元／间，合计总房款600000元，但当时未签订书面合同。2009年11月11日被告陈竹炎向原告缴纳100000元，原告开具收款收据即E1012、1013、1014、1015号房款；2010年3月16日支付300000元，原告开具收据并注明收款事由为：E号楼1013室房款150000元，E号楼1012号房款150000元。2011年7月6日，原告与被告陈竹炎方才签订编号为20100591、20100594号两份书面《商品房买卖合同》，合同确定，原告向被告陈竹炎出售蓝天商业街西菜场E栋1012、1013号商铺，单价150000元／间，签订合同时被告陈竹炎已经付清该两间商铺全部房款；后因被告未将其余两间商铺款项付清，原告曾多次派人到被告处催收房款，第三人黎方生也曾多次参与催款。2012年2月21日，第三人黎方生再次向被告陈竹炎追收房款，陈竹炎向黎方生支付80000元后，由黎方生向陈竹炎写下收条一份，被告陈竹炎凭该收条到原告财务处兑换了由原告财务部门出具的收据，该收据载明，陈竹炎西菜场E-1014、1015款；2012年7月20日第三人黎方生再次找被告陈竹炎催收房款，被告陈竹炎向其支付35000元，并同上次一样由黎方生向陈竹炎出所收据一份，该收据载明“系代原告收E栋1015号房款，第一笔80000元已助原告收取并上缴原告”，后被告陈竹炎凭该收据去原告财务处但未能兑换到发票；2012年4月19日、2014年6月30日被告陈竹炎分别向原告直接交纳房款50000元和35000元，并由原告出具收据，该收据载明系西菜场E-1014、1015号商铺房款。2015年10月29日原告与被告陈竹炎就E-1015号商铺补签了编号为24868的《商品房买卖合同》，要求房款于签订合同时付清。由此截止2014年6月30日止被告陈竹炎就其购买的4间商铺共计交纳房款600000元，其中诉争35000元系向第三人黎方生缴纳。本院认为：原告与被告陈竹炎的商品房买卖合同因购买事实而形成，且双方对房屋标的、价格均不存在争议，故该买卖合同合法成立。本案的争议焦点即：被告陈竹炎向第三人黎方生交纳的35000元是否属于合法交付。本院认为，第三人曾多次与原告方催款人员到被告处催收房款，对于被告而言，第三人向其催款系代表原告的意思表示；与此同时2012年2月21日第三人黎方生向被告陈竹炎催收房款，陈竹炎向黎方生支付80000元后，由黎方生向陈竹炎出据收据，陈竹炎凭黎方生的收据确实在原告处兑换了正式收据，证明第三人的催收房款行为得到原告的认可；被告在主观上无过失；因此第三人黎方生与原告之间的关系符合表见代理的构成要件，故双方形成了表见代理关系，因此2012年7月20日，第三人黎方生再次向被告陈竹炎催讨原告的房款时，原告按上次的程序向其支付35000元应当系有效支付，因此被告陈竹炎合计支付600000元房款，原告要求被告陈竹炎支付35000元与事实不符，证据不足，故本院不予支持，因该款已经由第三人黎方生收取，而黎方生在答辩中称其已经将该款交给原告法定代表人孙春云的意见，因未提供证据予以证明，属于举证不能，故本院对该意见不予采信，因此该35000元应当由第三人黎方生向原告返还；原告要求被告承担违约金的诉请，对照原告提供的合同约定，对于标号为E-1012、1013商铺的房款，双方所签书面合同约定的时间系2011年7月6日前交清，而被告陈竹炎于2010年3月16日已经支付完毕；标号为E-1015号商铺合同约定的房款交交付时间为2015年10月29日前，E-1014商铺未有证据证明交付房款时间约定，而被告陈竹炎于2014年6月30日交付了全部房款600000元，根据原告提供的合同未逾期付款，故原告该诉请不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、一百零九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限第三人黎方生于本判决生效之日起5日内向原告南昌新蓝天房地产开发有限公司偿付代收房款35000元；二、驳回原告南昌新蓝天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费799元，由原告南昌新蓝天房地产开发有限公司负担99元，第三人黎方生负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 朱 敏审 判 员 郇小军代理审判员 胡成伟二〇一六年十月二十八日书 记 员 周滋冰 关注微信公众号“”