（2016）云2801民初3051号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2017-01-03

案件名称

张其明、胡道彬诉景洪市景讷岩温香蕉种植专业合作社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

景洪市人民法院

所属地区

景洪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张其明,胡道彬,景洪市景讷岩温香蕉种植专业合作社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

云南省景洪市人民法院民事判决书（2016）云2801民初3051号原告：张其明，男，1973年6月10日出生，汉族。原告：胡道彬，男，1980年12月28日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：马敏慧，云南震南律师事务所律师。被告：景洪市景讷岩温香蕉种植专业合作社。法定代表人岩温。委托诉讼代理人：肖新明，云南博仲律师事务所律师。委托诉讼代理人：余小柏，云南博仲律师事务所实习律师。原告张其明、胡道彬诉被告景洪市景讷岩温香蕉种植专业合作社（以下简称岩温香蕉种植合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理。依法适用简易程序由审判员周婉婷于2016年9月8日公开开庭进行了合并审理。原告张其明、胡道彬及委托代理人马敏慧、被告法定代表人岩温及委托代理人肖新明、余小柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张其明、胡道彬共同向本院提出诉讼请求：1、退还原告预付房屋租金100000元；2��赔偿原告违约金2276175元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：1、判令被告双倍返还房屋定金200000元。事实和理由：2015年3月，被告在景洪市景讷乡曼散村樱花路新农贸市场前修建商务楼（一楼16个铺面，二楼17间客房），2015年5月15日原、被告签订《租房合同》（下称合同），合同约定被告所建房一楼商铺16间，二楼客房17间全部租给原告，租期20年，即2015年12月10日至2035年12月9日止，原告于2015年5月15日签订合同当天预付定金10万元，并约定2015年12月10日被告把房屋交付原告使用，但被告借故拖延，2016年5月原告得知被告又把该房屋另租给一个姓顾的租户，原、被告2015年5月15日所签订的合同被迫终止（解除），原告多次找被告协商继续履行合同未果，现依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告岩温香蕉种植合作社辩称，1、本案涉及的出租屋，位于景讷乡农批私，属于景讷乡曼散村的土地范围，由景讷乡政府规划为农贸市场，由曼散村自筹资金开发，建成后由曼散村经营管理，因集资款不到位，只能先建盖门面用于出租，并承包给顾咸雍建盖，并已经支付工程款495300元。但是后期资金不到位，导致承建方的工程款无法支付，2016年5月5日曼散村协商后签订《合同书》，约定该房屋由顾咸雍自己投资建盖，自己使用20年，并将已经收取的495300元全部退还。2、原、被告签订的房屋租赁合同没有正式签订，未成立生效。2015年5月14日曼散村民小组于2015年5月14日召开会议，确定如果出租房屋，必须经过村委会、村党支部、村小组、老年协会、司法所五个单位盖章合同才生效。2015年5月15日原、被告草拟了《租房合同》，合同落款处已经载明要单位代表签字，但签章并不齐全，也只有部分村民签字。3、双方没有实际履行合同，原告举证的合同未正式签订，在部分股东签字后原告说要拿回去看。由于农贸市场迟迟没有动工，所以一直未签订正式的合同。原告只支付了10元定金，没有按约定支付第一年租金尾款104600元，也没有扩建三楼，被告也没有将房屋交付给原告，故双方均未实际履行合同。4、原告无权要求返还定金，本案原告给付定金后，应当履行主要债务，按期向被告给付第一年租金、扩建三楼并与被告正式签订合同，但均未履行，故无权要求返还定金。5、被告要求赔偿违约金的诉讼请求没有相应的法律依据，合同未依法成立，对双方不具有约束力，也没有实际履行。且原告主张违约金过高，违约金应当在实际损失的30%内调整，本案中原告并不能举证证明其损失，故无权主张违约金。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据��1、租房合同、附加协议各1份，欲证明租房的事实、面积、租金、租期期限、违约金的约定。2、收据、进帐单各1份，欲证明原告预付定金10万元。3、租房订金2份，欲证明2016年1月6日、2016年1月12日原告把租赁的房屋中的两间门面于每年15000元租凭给黄光智、邹兴开。以上证据1、2、3均与原件核对无异留存复印件。被告质证认为，对证据1真实性认可，但合同上股东签名不齐全，故该合同未成立生效。对证据2认可，证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，原告主张被告并未将实际将房屋出租给原告，故被告不清楚原告已经出租的是哪里的房屋。被告为证明其答辩理由，向本院提交以下证据：1、村民大会村民到会签名1份，欲证明2013年11月26日全体村民讨论曼散村小组村民入股建设农副产品交易市场和酒店入股方案，合作社系全体村民入股的全体组织。2、曼散村民小组自治综合会议讨论1份，欲证明2015年5月14日曼散村民小组对房屋租赁一事作出决议，五个单位及股东签名才为有效合同。3、租房合同1份，欲证明原、被告双方依据2015年5月14日村民小组讨论决议，拟订书面合同，但未正式签字确认。4、会议记录1份，欲证明被告于2015年6月17日针对农贸市场入股和放弃的确认。5、合同书1份，欲证明因村民入股资金不到位，无力支付酒店工程款，签订协议，将酒店交由施工方使用20年。6、景讷乡司法所人民调解委员会调解卷宗1份，欲证明因合同不能履行，双方进行协商的情况。上述证据均与原件核对无异留存复印件。原告质证认为，对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性以及证明内容��不认可，原告认为这些证据是被告为了诉讼才弄出来的。对证据3的真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明内容，村民签字与原告提交的证据1有部分不一致。对证据5的真实性、合法性、关联性并不清楚，证明内容也无法确认。证据6无法确认内容的真实性，原、被告确实到景讷司法所进行调解，但未在卷宗上签过字。为查明案件事实，本院依职权向被告法定代表人岩温进行询问并制作询问笔录。岩温陈述：原、被告争议的房屋位于景讷乡曼散村樱桃路，房屋为一楼一底的两层楼房，一楼有16间，二楼有18间，都用作门面。因无法支付工程款，被告与承建人顾咸雍签订合同，将房屋交由顾咸雍自建，并使用20年。该房屋并未办理建设工程规划许可证或经过主管部门批准，建盖前被告还收到景洪市国土资源局出具的违法行为通知书。为此，岩温提供《责令停止土地违法行为通知书》和《证明》各一份。经质证，原告对询问笔录中陈述的房屋地点及层数无异议，但被告是否办理规划许可证原告未参与，但被告明确告知该房屋经相关部门批准修建，故原告认为该房屋是合法建筑，现该房屋另租他人，新承租人将房屋一次性转卖十三间，每间一次性收取转让费十六万至二十万元。原告认为《责令停止土地违法行为通知书》和《证明》未在举证期限内提供，不予以质证。本院认为，被告对原告提交的证据1、2真实性予以认可，原告对被告提交的证据3真实性予以认可，本院对以上证据的真实性均予以采信；对于原告提交的证据3因无法确认与本案的关联性，且未提供其他证据相印证，本院对该证据不予采信。对于被告提交的证据1、2、4与原件核对无误，原告不认可但未提交证据予以反驳，本院对以上证据予以采信。��于被告提交的证据5，原告自述本案争议的房屋被告已经另租给一个姓顾的人，与该证据相印证，本院对该证据予以采信。对于被告提交的证据6，原告认可曾经到景讷乡司法所进行调解，但最终未达成一致故并未进行任何签字，在该证据中对此情况均有记载，故对该证据本院亦予以采信。《责令停止土地违法行为通知书》和《证明》印鉴齐全，内容合法有效，且与岩温在询问笔录中的陈述相印证，本院予以采信。经庭审和认证，本院确定如下法律事实：2013年11月26日，景洪市景讷乡曼散村小组通过召开群众大会，决定由村民共同入股建盖农副产品交易市场和酒店，2015年5月14日再次通过会议决定将村民共同出资建盖的房屋用于出租。2015年5月15日，由曼散村村小组成立的景洪市景讷岩温香蕉种植专业合作社与原告张其明、胡道彬签订《租房合同》��合同约定将曼散村小组建盖的位于景讷乡曼散村樱桃路一楼一底的两层楼房（一楼有16间，二楼有18间）租赁给原告，原告可自行扩建三楼，并拥有使用权和支配权。房屋租赁期限为20年，自2015年12月10日至2035年12月9日止。2015年12月10日至2020年12月9日每年租金204600元；2020年12月10日至2025年12月9日每年租金225060元；2025年12月10日至2030年12月9日每年租金235290元；2030年12月10日至2035年12月9日每年租金为245520元。租金每年一付。双方合作期间，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同。若被告强制终止合同，将赔付原告20年总租金的50%。合同还约定了其他内容。原告于合同签订当日向被告支付了10万元的定金。2015年6月17日，因资金不足，曼散村小组召开村民会议，确认放弃对本案争议房屋的入股。并于2016年5月5日与该房屋承建方顾��雍签订《合同书》，约定因曼散村民小组拖欠工程款，故将该房屋交由顾咸雍自己投资建盖，并使用20年。期满后将该房屋无偿交还曼散村民小组，曼散村民小组已经支付的495300元工程款由顾咸雍在签订合同时一次性退还。据此，原、被告因《租房合同》无法履行发生纠纷，于2016年7月5日在景讷乡司法所调解无果后诉至法院。另查明，2014年4月23日景洪市国土资源局出具《责令停止土地违法行为通知书》，确认曼散村民小组未经国土资源行政主管部门批准，擅自在鱼塘上填土行为违法，责令立即停止土地违法行为。但曼散村民小组仍继续在该土地上建盖了本案争议房屋，该房屋至今未办理准建证、施工许可证等相关手续。本院认为，本案的主要争议焦点是原、被告签订的《租房合同》的效力问题以及被告是否应当向原告双倍返还定金、违约金的问题。关于合同效力问题，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定。虽然原、被告签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，但是被告出租的房屋未办理建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，系违法建筑，故原、被告签订的《租房合同》依法无效。对于被告是否应当向原先双倍返还定金并支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定。《租房合同》被确认无效后，被告应当返还基于该合同取得的10万元定金。合同无效是由于被告未办理相应是建设工程规划许可证，为过错方，应当赔偿原告所受到的损失。但合同签订后，被告未按期向原告交付房屋，原告也未按合同约定支付剩余租金以及加盖第三层房屋，即合同未实际履行，原告所受的损失金额无法确认，对此原告亦未提交相应证据予以证明。综合被告的过错情节及其过错行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，本院酌情支持原告损失30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告景洪市景讷岩温香蕉种植专业合作��于本判决生效之日起十日内向原告张其明、胡道彬返还定金100000元并赔偿损失30000元（以上合计应支付130000元）。二、驳回原告张其明、胡道彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26609元，减半收取13305元，由原告张其明、胡道彬负担12605元，由被告景洪市景讷岩温香蕉种植专业合作社负担700元。原告预交的案件受理费应由被告承担的部分本院不另行清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员　　周婉婷二〇一六年十月二十八日书记员　　许海灵微信公众号“”