（2016）渝0118民初7206号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-12-26

案件名称

刘昭强与重庆远溯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市永川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘昭强,重庆远溯房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0118民初7206号原告刘昭强，男，1965年11月9日生，汉族，住重庆市永川区。被告重庆远溯房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区文昌路898号，统一社会信用代码915001180661924551。法定代表人邹淑媛，总经理。委托代理人蔺大勇，男，1987年4月4日生，汉族，系公司员工，住重庆市渝北区(特别授权)。原告刘昭强与被告重庆远溯房地产开发有限公司（以下简称远溯公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日受理后，依法由审判员高川适用简易程序独任审判，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告刘昭强、被告远溯公司的委托代理人蔺大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘昭强诉称，2014年9月25日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于重庆市永川区文昌路898号X幢X单元X号房产。根据合同约定，原告按期支付了购房款、契税、物业专项维修基金，共计585805.29元。2015年12月10日，被告按合同约定如期向业主交房。原告在验房时发现水、电、气未通，部分楼层气表、电表未安装。物业公司收取每户200元公摊水电费，将业主的水电搭到开发商临时用水电上供业主装修，业主至今未得到水、气卡。被告未按合同约定安装红外线探测器、紧急报警及可视对讲电话，经与售房部多次联系，至今未解决。为此，业主多次向建委、规划局、质监站等职能部门反映情况，要求整改维修。2016年5月25日，建委、质监站组织开发商、业主召开座谈会，明确了开发商整改维修责任，开发商代表也承认未正式开通水、电、气的事实，并承诺尽快解决。被告在不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十五条、第二十六条规定的交付条件下交房属于严重违约，故起诉请求：1、依法判令被告从2015年12月11日起按日向原告支付已付房款585805.29元的万分之二的违约金至符合交房条件时止，违约金暂定为22000元；2、判令被告从2015年12月11日起承担原告每月物业管理费至符合交房条件时止，暂定为2937.7元；3、判令被告承担排查和验收房屋天棚存在现浇板开裂和墙面空鼓及卫生间漏水等质量缺陷整改给原告造成的误工费、交通费及缺陷整改费用等经济损失9172元。被告远溯公司辩称，其于2015年12月9日取得竣工验收备案登记证，于2015年12月10日按合同约定通知原告接房，但原告拒绝接房，故被告不存在延期交房的行为；涉案房屋不存在原告所诉称的质量问题，请求驳回原告的第1项、第3项诉讼请求；涉案房屋确实存在尚未通电的情形至2016年6月7日正式通电，被告同意按照合同约定赔偿原告2015年12月11日至2016年6月7日期间的物业服务费。经审理查明，2014年9月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于重庆市永川区文昌路898号X幢X号房屋，总成交金额为566577元。合同第七条第（一）款2项约定交房期限为2015年12月10日前；第（二）款商品房交付时应符合以下条件第1项约定，本商品房已通过竣工验收备案登记。第八条交房手续的办理第1款约定，甲方应于交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；第2款约定，由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：⑴如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任第1条第⑴款约定，逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。第十六条商品房质量、装饰、设备标准约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准……,达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、乙方不退房，甲方无偿为乙方进行整改直至符合合同约定，整改内容及期限需要甲乙双方共同书面确认，整改完毕后，甲方无需再另行通知乙方验房，乙方可根据其时间安排自行前往本项目现场办理验房手续。此等整改，不构成延期交房、收房的依据或理由。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定，甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施⑴于2015年12月10日前通水；⑵于2015年12月10日前通电；⑶于2015年12月10日前通气；⑷本条所指“使用条件”均指各总管或总设备可使用状态，天然气公司验收乙方装修工程合格后通气。该条双方还约定，如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：⑴该商品房交付乙方之日起至上述设施达到使用条件之日期间的物业管理费由甲方承担。该合同附件五《合同补充协议》第五条对交房手续的补充说明第（3）款约定，对合同第八条第2款约定的乙方可拒绝办理接房手续之“正当理由”是指：①不可抗力导致乙方无法按本合同约定的期限与甲方办理房屋交接手续的；②该商品房不符合主合同第七条第2款约定的交付条件；③甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，或出示不齐全的。除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按约定履行接房义务的，自甲方书面交房通知确定的交付期限届满之日起视为该商品房已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自交房通知书确定的交付使用之日起，乙方承担该商品房毁损、灭失的风险，开始计算该商品房的保修期与该商品房有关的费用（包括但不限于物业服务费以及任何其他杂费等）转由乙方承担。第（4）款第③项对本合同第十六条“商品房质量”，甲方和乙方约定如下：A、在甲方交付该商品房时，除地基基础及主体结构质量经权威机构检测不合格外，其他质量问题均在保修范围之内，甲方将在房屋交付后按保修规定进行保修。乙方保修范围内商品房质量问题拒绝接房，否则视为乙方已于甲方交房通知书确定的交付使用之日起收房完毕，该商品房的风险责任及物业服务费由乙方承担；B、甲方出卖的商品房在本合同约定的期限内具备了本合同第七条第2款约定的房屋交付条件的，即使在该商品房交付后发现上述及其他质量问题，甲方也不承担逾期交房的责任。涉案房屋所在的协信昌州古城（协信世外桃源）一期工程于2015年12月4日经竣工验收合格，于2015年12月9日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。该项目一期一批次（1-8号楼、28-33号楼）供水工程于2015年12月1日竣工正常供水；燃气供气工程于2015年12月4日竣工通气；供配电工程于2016年6月7日施工完毕，正式通电。2015年12月10日，被告按合同约定时间向原告交房，原告于同日到现场准备接房，因原告认为房屋存在二楼卫生间吊洞裂缝、观景阳台有钢筋、窗户外没有收口、附属设施不够完善、水电气未通等问题未接房，原告在业主接房验收表上列明房屋存在的问题。此后，经被告整改，原告多次在业主接房验收表上反映列明房屋存在的问题并要求赔偿，但原告均未办理接房手续。审理中，原告称其于2016年7月5日办理了接房手续。因被告未进行赔偿，原告遂诉至法院。另查明，原告于2014年10月8日缴纳购房款176577元，于2015年8月25日缴纳购房款390000元，合计566577元。2016年7月5日，永川昌州古镇物业服务中心向原告收取2015年12月至2016年6月物管费981.50元、预收2016年7月至12月物管费1756.20元、预收水电公摊费200元。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、销售不动产统一发票、业主接房验收表、物业费收据、重庆市建设工程竣工验收备案登记证及竣工验收意见书、重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书和供水、供气、供电工程竣工证明等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，该合同及其附件合法有效，原、被告应当按照合同约定履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。被告于2015年12月9日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，于2015年12月10日按合同约定的交房日期通知原告接房，原告也在交房当日前往接房。根据双方合同第七条对交房期限及交付条件的约定，被告交付的房屋不存在违约交付及逾期交付。对于原告诉称其未按通知时间接房，系因接房时发现房屋存在二楼卫生间吊洞裂缝、观景阳台有钢筋、窗户外没有收口等问题，由于原告在庭审中未举示充分的证据加以证明，且即使存在上述问题，应属被告保修范围内商品房质量问题，原告可在接房后要求被告履行保修义务；根据审理查明的事实，涉案房屋除供配电工程于2016年6月7日施工完毕，正式通电外，水、气工程均于2015年12月10日前竣工正常供水、通气。而根据双方合同第十七条第二款的约定，如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：⑴该商品房交付乙方之日起至上述设施达到使用条件之日期间的物业管理费由甲方承担。该约定证明，双方已对交房时存在上述问题进行了约定，原告以此为由拒绝接房，被告不应承当延期交房的违约责任。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，涉案房屋的通电期限为2015年12月10日，而供配电工程实际于2016年6月7日施工完毕，正式通电。故原告交纳的2015年12月至2016年6月的物管费981.50元，应由被告承担。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案原告未举证证明其主张的相应经济损失，应承担举证不能的不利后果。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告重庆远溯房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘昭强物管费981.50元；二、驳回原告刘昭强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取325元，由被告重庆远溯房地产开发有限公司负担（由被告在履行上述给付义务时直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审判员　　高川二〇一六年十月二十八日书记员　　何珺 更多数据：搜索“”来源：