（2016）川15民终1175号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-03-01
案件名称
陈远秀与张常杰、朱琴章房屋买卖合同纠纷 二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈远秀,朱琴章
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终1175号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：陈远秀，女，生于1971年7月，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住四川省宜宾市南溪区。委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗冰霜，四川丰宜律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：张常杰，男，生于1962年12月，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住四川省宜宾市南溪区。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：朱琴章，女，生于1961年3月，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住四川省宜宾市南溪区。委托诉讼代理人：张常杰（系朱琴章之夫），男，生于1962年12月，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住四川省宜宾市南溪区。上诉人陈远秀与被上诉人张常杰、朱琴章房屋买卖合同纠纷一案，四川省宜宾市南溪区人民法院（以下简称一审法院）于2012年3月23日作出（2009）南溪民初字第511号民事判决。该判决发生法律效力后，经一审法院审判委员会讨论决定，于2012年5月3日作出（2012）南溪民监字第2号民事裁定，由一审法院再审本案。一审法院审理后于2014年8月15日作出（2012）南溪民再初字第2号民事判决书。张常杰、朱琴章对该判决不服，上诉到本院。本院审理后于2015年2月5日作出（2014）宜民再终字第39号民事裁定书，裁定撤销（2009）南溪民初字第511号民事判决和（2012）南溪民再初字第2号民事判决，将本案发回一审法院重审。一审法院依法另行组成合议庭进行审理。审理过程中，陈远秀提起反诉，请求张常杰、朱琴章赔偿因房屋买卖合同无效造成的损失。一审法院依法受理陈远秀的反诉请求，对本诉和反诉请求合并审理，于2016年4月25日作出（2015）南溪民初字第340号民事判决。陈远秀不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈远秀上诉请求：一、撤销原判第二项，依法改判上诉人于判决生效之日起60日内向被上诉人返还上诉人于2003年3月2日向其购买在宜宾市南溪区西郊村4社建筑面积约为116.07㎡的房屋；二、撤销原判第三项，依法改判被上诉人于判决生效之日起20日内退还上诉人购房款30700元，并从2003年3月14日起至实际退款之日止按中国人民银行同期贷款利率的双倍向上诉人支付资金利息（暂计算至2015年4月14日止为4415天，合计资金利息45180.2元）；三、撤销原判第五项，依法判决被上诉人于判决生效之日起20日内赔偿上诉人因《房屋出售协议》无效给上诉人造成的可得利益损失636006元；四、一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误：（一）《房屋出售协议》虽然在签订时违反了法律强制性规定无效，但该协议履行后因本案诉争房屋项下的土地已于2008年12月发生了变更被规划为国有土地，《房屋出售协议》违反法律强制性规定的情形在2008年12月后已不具备，《房屋出售协议》应为有效协议。（二）即使《房屋出售协议》被认定为无效，一审判决认定上诉人对《房屋出售协议》无效应承担20%责任错误。导致《房屋出售协议》无效和集体土地使用权证被注销的根本责任和过错在于被上诉人，其采取欺骗的手段骗取上诉人的信任获得了全部购房款，集体使用权证的变更和涂改上诉人根本没有参与也无从知晓，上诉人对此没有过错。因此，《房屋出售协议》无效的全部责任和过错在于被上诉人，应由被上诉人承担因协议无效给上诉人造成的所有损失，含可得利益损失。（三）一审判决采用四川源禾房地产评估有限公司对诉争房屋的评估报告计算上诉人的损失属认定事实错误。评估报告仅仅以集体土地使用权证上的面积认定合法面积和非法面积，并单纯采用市场比较法进行评估导致评估面积、单价和总价明显偏低，没有考虑到南溪区征地拆迁过程中对被拆迁户的房屋均根据其房屋现状采取1:1产权调换的情况。该评估报告不客观公正，依法不应被采信。房屋拆迁价值应按照南溪区拆迁补偿文件的规定来确定可得利益。上诉人对诉争房屋进行扩建、添附后，实际面积是167.37㎡，若进行安置房产权1:1比例调换，应当参照南溪区目前的安置房价格3800元/㎡计算，上诉人就诉争房屋拆迁价值的损失应为636006元。二、一审法院适用法律错误。（一）上诉人的损失不仅仅是房屋拆迁价值的损失。被上诉人应赔偿上诉人因协议无效受到的损失包括：1、退还上诉人30700元购房款；2、赔偿上诉人从2003年3月20日交付购房款之日起至被上诉人退还上诉人购房款之日止的同期银行贷款利率4倍的资金利息；3、房屋拆迁可能获得补偿价值的损失636006元。（二）一审法院判决上诉人返还被上诉人诉争房屋中由上诉人自行扩建、添附的51.3㎡部分错误。该部分面积属上诉人所有，上诉人有权就该部分面积自行处理，被上诉人无权享有。三、被上诉人基于诉争房屋因拆迁增值，向人民法院提起诉讼严重违背了公序良俗和诚信原则，性质恶劣，其无理的诉讼请求不应该得到支持。综上，请求二审查明事实依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人张常杰、朱琴章辩称，《房屋出售协议》无效是双方混合过错造成的，一审判决认定被上诉人应承担主要责任没有事实和法律依据，被上诉人对一审判决被上诉人承担80%责任本身是不服的；上诉人对诉争房屋并未进行扩建、添附，集体土地使用权证上的面积与实际面积不一致是正常现象；拆迁安置方案对房屋超出面积的补偿有明确规定，且安置对象必须是本集体经济组织成员，上诉人无权享受拆迁安置补偿；如果上诉人主张购房款利息，那么上诉人也应该向被上诉人支付占用诉争房屋期间的房租。综上，请求二审公正判决。张常杰、朱琴章一审本诉请求：1、确认《房屋出售协议》无效，并返还张常杰、朱琴章房屋；2、张常杰、朱琴章按现行政策（价格以南溪区政府文件为准）及过错比例补偿陈远秀损失。陈远秀一审反诉请求：1、确认《房屋出售协议》无效；2、张常杰、朱琴章退还陈远秀购房款30700元，并从2003年3月14日起至实际退款之日止按中国人民银行同期贷款利率的双倍向陈远秀支付资金利息；3、张常杰、朱琴章赔偿陈远秀因《房屋出售协议》无效给陈远秀造成的可得利益损失636006元（损失按照南溪区拆迁补偿的相关规定，陈远秀按房屋的实际面积167.37㎡进行安置房产权调换，参照南溪区目前的安置房价格3800元/㎡，总计价值为636006元）；4、诉讼费用均由张常杰、朱琴章承担。一审法院认定事实：2003年3月2日张常杰与陈远秀签订《房屋出售协议》，该协议约定：出售方：张常杰；买方：陈远秀。张常杰自愿出售南溪镇西郊村4社的房屋，面积116.07㎡，围墙内的空坝和天井也一并出售；买方陈远秀自愿购买张常杰所有的位于南溪镇西郊村4社的房屋，包括围墙内的一个空坝和天井，经双方协商，达成以下协议：1、买方陈远秀自愿买张常杰出售的住房，建筑面积为116.07㎡，包括围墙内的一个空坝和天井，总价值3.07万元，大写叁万零柒佰元人民币。2、付款办法：卖方交房钥匙时，买方先付1.57万元的现金给卖方，余下的1.5万元等到过户后一次付清。3、卖方负责办理集体土地使用证的过户手续，即把集体土地使用证的姓名换成买方的姓名（卖方在2003年6月20日前完清，如果在政策许可的情况下，卖方办理房产证）。4、过户产生的手续费由卖方承担。5、买方付清所有经费后，拥有原张常杰在南溪镇西郊村4社的房屋，包括围墙内的一个空坝和天井的所有权。6、本协议双方签字生效，生效后双方各自承担相应的法律责任，如有一方违约，按照《合同法》的有关规定，违约方应承担所有的经济责任。7、本协议一式两份，卖方一份，买方一份。卖方张常杰、朱琴章、刘兴琼、张飞虎签字盖指印；买方陈远秀（代陈方贵）签字。二〇〇三年三月二日。协议签订后，陈远秀付清了全部房款，张常杰已将房屋交付陈远秀使用。2003年5月16日，南溪镇西郊村4社出具证明，该证明载明：现有西郊4社村民刘兴琼和儿子张常杰，将在西郊4社的住房（面积116.07平方米）出售给陈远秀。南溪县南溪镇西郊村第4社签字“情况属实”并加盖公章。南溪镇西郊村民委员会签署意见：“根据农业社的意见，请主管部门审批”并加盖公章。《房屋出售协议》签订后，张常杰通过原南溪县国土资源局某工作人员将集体土地使用证上原户主的名字涂改为买受人陈远秀的名字，并将集体土地使用申请表、审批表和地籍调查表等原始档案也作了相应的涂改。2009年6月17日，原南溪县南溪镇西郊村4社、西郊村民委员会出具证明：“本村4社村民张飞虎、刘兴琼夫妇在西郊4社有房屋叁佰平方米及院坝两个，后因儿大成家，现已分与两个儿子张常杰、张常春，依照法律、法规，该房屋和宅基地属张常杰、张常春所有和使用”。西郊村4社和西郊村民委员会加盖公章，证明人何朝富、陈国萍、陈国燕、古德明、刘兴全、刘兴文、张家有、刘观容签字。另查明，2008年12月13日，四川省人民政府川府土[2008]441号关于南溪县2008年第一批城市建设用地的批复中同意将南溪县南溪镇西郊村4社集体的建设用地征收为国家所有。因本案争议房屋需拆迁，南溪区滨江新城工程项目建设指挥部征地办、南溪区公证处于2011年3月30日，对陈远秀购买的房屋（本案争议的房屋）进行了丈量，经丈量确认：该房屋的合法面积为159.83㎡，另有7.54㎡需调查确认后，按政策处理。此后，张常杰向一审法院提起行政诉讼，要求宜宾市南溪区国土资源局对编号为No.×（简）土地行政登记进行撤销，2011年12月5日，一审法院作出（2011）南溪行初字第9号行政裁定书，驳回张常杰对宜宾市南溪区国土资源局、陈远秀土地行政登记撤销纠纷的起诉。2011年12月7日，一审法院向宜宾市南溪区国土资源局发出（2011）南溪行建字第1号司法建议书，建议该局及时依法将编号为No.×(简)、No.×1（简）的集体土地建设用地使用证及地籍档案（资料）进行整改。2012年4月9日，宜宾市南溪区国土资源局对上述两证及地籍档案（资料）进行公告注销。一审法院再审过程中,向宜宾市国土资源局南溪区分局发函要求对争议房屋占用土地合法性进行确认，2014年4月16日，宜宾市国土资源局南溪区分局向一审法院回复《情况说明》。《情况说明》中载明“……综上所述，房屋合法面积认定结果为：张常杰房屋总面积为167.37㎡，其中：合法面积为89.83㎡、不合法面积为77.54㎡……”。经一审法院委托，由双方协商一致选择了四川宜宾源禾房地产评估有限公司对争议房屋进行价格评估。由于该房屋已被依法征收为国有土地，该房屋周围的土地被征收为国有土地后，已进行了房产开发，故一审法院委托四川宜宾源禾房地产评估有限公司参照国有土地房屋征收与补偿标准（即国有土地上类似房屋标准）对本案争议房屋进行价格评估，2015年10月10日作出川宜源禾房法估字【2015】第19-2号《房地产司法鉴定估价报告》，对本案争议房屋价格评估结论为373572元（1、南溪区西郊村四社住房，砖木平房，建筑面积：159.83平方米，评估单价：2314元/平方米，评估总额：36.9847万元；2、南溪区西郊村四社住房附属自建房，砖木平房，建筑面积：7.54平方米，评估单价：494元/平方米，评估总额：0.3725万元。两项合计：167.37平方米，评估总额：37.3572万元）。本案争议房屋现由陈远秀的母亲李再华占有。一审法院认为：双方签订《房屋出售协议》时所买卖的房屋，其土地性质属于农民集体所有，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定“违法法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”双方签订的《房屋出售协议》无效。又依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故该《房屋出售协议》自始没有法律约束力，因此，陈远秀提出本案已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，虽本案争议房屋的土地已被依法征收为国有土地，但该房屋现仍然存在，故陈远秀应返还张常杰、朱琴章房屋，而张常杰、朱琴章应返还陈远秀购房款30700元。根据本案房屋买卖的事实与交易过程，张常杰、朱琴章在本案房屋买卖中，将国家法律强制性规定禁止买卖的农村集体土地上的房屋卖与城镇户口的陈远秀，并通过不合法手段将集体土地使用证、集体土地使用申请表、审批表和地籍调查表等原始档案涂改为陈远秀，后又因争议房屋的土地被依法征收为国有土地增值而向人民法院起诉，请求确认《房屋出售协议》无效，属于缺乏诚信的行为，对合同无效的后果应承担主要责任；而陈远秀明知该房屋属于国家法律强制性规定禁止买卖的，还是与张常杰签订了《房屋出售协议》，也存在一定过错，应承担次要责任。一审法院酌情认定张常杰、朱琴章承担80%的责任，陈远秀承担20%的责任。对于本案中损失的认定，张常杰、朱琴章主张房屋价值以南溪区政府拆迁安置补偿文件为准，陈远秀要求对本案争议的房屋按市场价赔偿损失。一审法院认为，本案争议房屋需拆迁，南溪区滨江新城工程项目建设指挥部征地办、南溪区公证处于2011年3月30日对陈远秀购买的房屋（本案争议的房屋）进行丈量确认：该房屋的合法面积为159.83㎡，另有7.54㎡需调查确认后，按政策处理。因南溪区滨江新城工程项目建设指挥部征地办、南溪区公证处对上述房屋的丈量面积是拆迁安置补偿的具体依据，所以一审法院对争议房屋面积的认定以南溪区滨江新城工程项目建设指挥部征地办、南溪区公证处丈量的结果为准。因本案争议房屋已征收为国有土地，一审法院依法委托四川宜宾源禾房地产评估有限公司参照国有土地房屋征收与补偿标准（国有土地上类似房屋）对本案争议房屋进行评估，四川宜宾源禾房地产评估有限公司作出的川宜源禾房法估字【2015】第19-2号《房地产司法鉴定估价报告》评估结论真实、客观，一审法院对该价格评估结论依法予以采信。对于陈远秀的总损失，一审法院认定为：评估价格373572元-购买价格30700元=342872元，按张常杰、朱琴章承担80%的主要责任，故张常杰、朱琴章还应偿还陈远秀损失342872元×80%=274297.6元。对于陈远秀主张的要求张常杰、朱琴章支付退还的购房款的利息，因其主张的可得利益损失已涵盖了购房款的利息损失，故一审法院对该部分主张依法不予支持。对于张常杰、朱琴章要求陈远秀给付房屋租金的诉讼请求，因购买房屋是双方当事人当时的真实意思表示，陈远秀向张常杰支付了房款，张常杰向陈远秀交付房屋后，陈远秀在居住、使用期间对房屋进行了修缮，所以张常杰、朱琴章主张要求陈远秀给付房屋租金的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第（三）款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，报经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、张常杰、朱琴章与陈远秀于2003年3月2日所签订的《房屋出售协议》无效；二、陈远秀于判决生效之日起20日内返还张常杰、朱琴章在宜宾市南溪区西郊村4社的房屋（本案争议房屋）；三、张常杰、朱琴章于判决生效之日起20日内返还陈远秀购房价款30700元；四、驳回张常杰、朱琴章的其他诉讼请求；五、张常杰、朱琴章于判决生效之日起20日内赔偿陈远秀损失274297.6元；六、驳回陈远秀的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，鉴定费7310元，合计7410元，由张常杰、朱琴章负担6000元，陈远秀负担1410元。本院二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人陈远秀与被上诉人张常杰、朱琴章签订的《房屋出售协议》涉及诉争房屋宅基地使用权的转让。宅基地的所有权归集体，宅基地使用权的主体是拥有宅基地所有权的农村集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”的规定，陈远秀与被张常杰、朱琴章签订《房屋出售协议》违反法律的强制性规定，应为无效协议。根据查明的事实，本案诉争房屋的土地在2008年被国家征收，致使农村集体土地性质依法发生了转化，变更为国家所有。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用”、第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”、第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，本案争议的房屋土地性质为农村宅基地，在国家征收该村集体土地时，对土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并予以征收，涉及房屋及其附属设施因被征收而获得的拆迁补偿款、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，应由地籍档案的登记权利人张常杰家庭享有。由于上诉人陈远秀与被上诉人张常杰、朱琴章签订的《房屋出售协议》无效，加之张常杰在出售房屋时，《房屋出售协议》表明的房屋面积不真实，地籍档案资料被涂改，交付给陈远秀的《集体土地使用证》有刮痕，因此，导致合同无效的过错在于张常杰。2003年3月2日双方签订合同，张常杰收取陈远秀的房款之后，将争议的房屋交付给陈远秀，由陈远秀一直占有、使用。上诉人陈远秀在占有、使用过程中对房屋进行了扩建添附，因双方签订的合同无效，购房人陈远秀要求张常杰、朱琴章赔偿房屋预期利益的请求，按房屋的现有价值予以支持。一审诉讼中，一审法院依法委托了具备资质的鉴定机构对争议房屋的现有价值进行了评估（包含添附部分），陈远秀、张常杰没有相反的证据予以否定，一审法院委托评估机构作出的鉴定结论应予采信，即由张常杰、朱琴章补偿陈远秀现有房屋价值373572元。上诉人陈远秀要求计算购房款银行同期贷款利率双倍利息的请求，因房屋现有价值（包含添附部分）已经予以充分考虑，对上诉人陈远秀的该项请求，本院不予支持。综上所述，一审认定事实基本清楚，但是过错责任比例分配不当，应予纠正。本案报经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持四川省宜宾市南溪区人民法院（2015）南溪民初字第340号民事判决第一项，即：“张常杰、朱琴章与陈远秀于2003年3月2日所签订的《房屋出售协议》无效”；二、撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2015）南溪民初字第340号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，即：“陈远秀于本判决生效之日起20日内返还张常杰、朱琴章在宜宾市南溪区西郊村4社的房屋（本案争议房屋）、张常杰、朱琴章于本判决生效之日起20日内返还陈远秀购房价款30700元、驳回张常杰、朱琴章的其他诉讼请求、张常杰、朱琴章于本判决生效之日起20日内赔偿陈远秀损失274297.6元、驳回陈远秀的其他诉讼请求”；三、由张常杰、朱琴章于本判决生效之日起20日内补偿陈远秀373572元；四、驳回张常杰、朱琴章的其他诉讼请求；五、驳回陈远秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元、鉴定费7310元，二审案件受理费10612元，合计18022元，由张常杰、朱琴章负担10586元，陈远秀负担7436元。本判决为终审判决。审 判 长 杨 永审 判 员 张雪萍代理审判员 王 春二〇一六年十月二十八日书 记 员 陈 曦 关注公众号“”