（2016）津02民终5183号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-08-21
案件名称
天津中海林物业服务有限公司、李淑华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津中海林物业服务有限公司,李淑华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终5183号上诉人(原审原告):天津中海林物业服务有限公司,工商住所地天津市津南经济开发区(西区)香港街3号A座405-136室,实际经营地天津市滨海新区塘沽时代名居物业办公室。法定代表人:王林,总经理。委托诉讼代理人:侯志英,女,该公司员工。委托诉讼代理人:孙金刚,天津安皓律师事务所律师。被上诉人(原审被告):李淑华.上诉人天津中海林物业服务有限公司因与被上诉人李淑华物业服务合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院作出的(2016)津0116民初21275号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后,依法公开进行了审理。本案现已审理终结。天津中海林物业服务有限公司(以下简称中海林公司)上诉请求:1、撤销一审判决,改判支持中海林公司一审的全部诉讼请求;2、一、二审诉讼费由李淑华负担。事实和理由:一审判决严重违反法律规定。1、中海林公司已按物业合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。自中海林公司进驻该小区后,小区环境得到极大改善。2、一审判决按照70%比例交纳拖欠物业费毫无法律依据和客观事实,这样极大损坏了中海林公司的合法权益,不利于中海林公司再进行投资改善小区环境,只能导致恶性循环,不利于社会和谐。被上诉人李淑华辩称,不同意中海林公司的上诉请求。事实及理由:中海林公司的物业服务非常不到位。中海林公司将地下室、门卫都对外出租给小商小贩,安全隐患特别大。电梯不能正常运行,多次出现故障。中海林公司主张的物业费已超过诉讼时效。中海林公司向一审法院起诉请求:1、判令李淑华向中海林公司支付2013年4月至2016年2月期间的物业服务费4546.5元以及违约金716.07元,共计5262.57元;2、本案诉讼费用由李淑华承担。一审法院认定事实:中海林公司系天津市滨海新区塘沽荷香园时代名居小区的物业管理企业,为该小区提供物业服务。该房屋的建筑面积为92.81平方米。2013年4月1日,中海林公司与天津市滨海新区塘沽荷香园时代名居小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》,服务期限自2013年4月1日至2015年3月31日,物业管理服务费的收费标准为:高层住宅房屋物业服务费及梯泵费按建筑面积每月每平方米合计1.40元。2015年3月19日,中海林公司与天津市滨海新区塘沽荷香园时代名居小区业主会继续签订了《天津市住宅物业服务合同》,服务期限为两年,物业管理服务费的收费标准为:高层住宅房屋物业服务费及梯泵费按建筑面积每月每平方米合计1.40元。李淑华所有房屋自2013年4月至2016年2月期间未交纳物业费。一审法院认为,物业服务公司提供的物业服务标准应与其收取的物业服务费相一致,做到服务质量与价格的统一。中海林公司与李淑华之间存在物业服务合同关系,双方应依约履行各自的义务。中海林公司要求李淑华给付物业服务费,并提供证据对其提供了物业服务予以证实。根据中海林公司提供的证据,能证实双方于诉争期间存在物业服务合同关系。经核算,李淑华在该期间欠缴的物业费金额为4546.50元,予以确认。通过双方当事人的陈述,可以证实中海林公司提供的物业服务存在一定的瑕疵,且与广大业主的沟通不到位,中海林公司设置电梯卡,使不缴纳物业费的业主无法使用电梯的做法尤为不当,物业公司系服务企业,应积极改进服务,更好地服务广大业主,不应对业主合理使用小区内设施设置阻碍。中海林公司曾于2015年因部分业主不缴纳物业费诉至一审法院主张权利,在审理过程中业主提出了小区物业服务的诸多瑕疵,本次诉讼中,业主再次提出了类似的服务瑕疵,可见中海林公司未对服务进行全面的改善,庭审中,中海林公司亦未就其已全面履行服务义务提供充足的证据,故对中海林公司主张的违约金不予支持,且物业费数额酌情予以核减,对中海林公司要求李淑华支付全额物业服务费的诉讼请求不予全部支持。综上所述,一审法院认为对中海林公司主张的物业费按照70%的比例予以支持较为合理,希望中海林公司今后努力改善服务水平,减少服务瑕疵,妥善与业主进行沟通。为美化城市,提高居民的生活质量,小区进行物业管理是发展的必然趋势。物业服务公司作为服务单位,为增加物业服务的透明度,得到居民的拥护和支持,应加大宣传力度,主动接受业主监督,在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平;作为小区业主一员,也应支持、理解物业服务公司的工作,如对提供服务的物业公司有所不满,亦应通过合法、有效途径表达,以加强对其服务的监督,只有双方共同努力,才能营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定,判决:一、被告李淑华于本判决生效之日起5日内给付原告天津中海林物业服务有限公司自2013年4月至2016年2月期间的物业服务费4546.5元的70%,即3182.55元;二、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由原告承担15元,被告承担35元。本院二审期间,当事人没有提交新证据。一审法院审理查明的事实清楚,本院予以确认。本院认为,双方当事人围绕物业服务合同的履行产生争议。关于中海林公司为滨海新区塘沽荷香园时代名居小区提供的物业服务是否存在瑕疵,李淑华是否应全额交纳物业费及违约金问题。中海林公司与天津市滨海新区塘沽荷香园时代名居小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》是双方的真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。李淑华系该小区的业主,双方之间物业服务合同关系成立。双方均应按照合同约定履行各自的义务。中海林公司此次起诉要求李淑华全额支付物业费,但其并未提供充足证据证实已全面履行了合同约定的义务。在一审审理期间,李淑华作为接受物业服务的一方业主,对中海林公司提供的物业服务质量提出诸多异议。一审法院根据中海林公司曾诉讼的物业合同纠纷案件的判决结果及本案查明的事实情况,认定中海林公司提供的物业服务质量存在瑕疵,从而酌情减免了一定比例的物业服务费用,并无不当,本院依法予以维持。关于中海林公司要求李淑华支付违约金一节,因中海林公司的物业服务不符合合同约定,存在瑕疵,违约在先,故其要求李淑华支付违约金的上诉请求,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人天津中海林物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 强国琴审判员 王 新审判员 杨宝华二〇一六年十月二十八日书记员 张新进附:法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。”2.《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。” 来源：百度“”