（2016）鄂0111民初92号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-10-28
案件名称
武汉悦安泰物业管理有限公司与杨培林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉悦安泰物业管理有限公司,杨培林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初92号原告：武汉悦安泰物业管理有限公司。住所地：武汉市青山区工人村路***号*幢。法定代表人：詹勇，该公司总经理。委托代理人：邹英子，湖北中品律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：杨培林。原告武汉悦安泰物业管理有限公司诉被告杨培林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈钢独任审判，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告武汉悦安泰物业管理有限公司的委托代理人邹英子、被告杨培林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉悦安泰物业管理有限公司诉称：2013年9月1日，原告与湖北鑫园房地产开发有限公司签订了《物业管理委托服务合同》，合同约定由原告对武汉市洪山区鑫园小区进行物业管理，原告按合同全面履行了合同义务。被告作为鑫园小区业主，自2013年9月1日开始未交纳每月的物业管理费用，截止2014年9月30日，已拖欠物业管理费人民币1，794元。原告多次催促被告履行缴费义务，但被告仍拒不缴纳。据此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付所欠物业管理服务费1，794元，滞纳金390.2元，合计人民币2，184.2元（滞纳金按万分之五计算，自2014年10月起至2015年12月9日止）；2、本案诉讼费用及由本案产生的其他费用由被告承担。原告武汉悦安泰物业管理有限公司为支持其诉讼主张，依法向本院提交下列证据：证据一、原告的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、监审证、资质证各一份，拟证明：1、原告的诉讼主体资格；2、原告具有物业服务资格，收取物业费符合法律的规定。证据二、新鑫园业主登记册一份，拟证明：被告房屋的基本信息。证据三、原告与湖北鑫园房地产开发有限公司签订的物业管理委托服务合同、收费标准公告证明、更换物业管理公司公告、退场告示各一份，拟证明：原告是被告所在的小区的物业管理公司，合同约定了收费标准、逾期缴纳滞纳金的计算方法。原告进行物业管理期限为13个月。证据四、欠费明细一份，拟证明：被告拖欠物业费具体数额及明细。证据五、原告公司进入小区所做的重大事情说明一份，拟证明：原告依约提供了物业服务，履行了物业管理服务职责。证据六、购房明细一份，拟证明：被告系鑫园小区5-03-0501号房屋的业主。被告杨培林辩称：其与原告没有合同关系，原告与鑫园房地产开发公司签订物业管理委托服务合同时并未告知被告，被告对物业费的全额不予认可。被告还辩称原告物业服务不到位，开发商房屋质量问题导致房屋漏水，原告没有及时处理，被告房屋毁损严重，要求驳回原告的诉讼请求。被告杨培林为支持其抗辩主张，依法向本院提交了如下证据：证据一：两份说明书，拟证明：物业服务不到位。证据二：预付款和购房合同，拟证明：房屋面积为113平方米。经审理查明：被告杨培林系武汉市洪山区和平街鑫园小区5-03-0501号房屋业主，该房建筑面积暂定115平方米。2013年9月1日，鑫园小区开发商湖北鑫园房地产开发有限公司与原告签订物业管理委托服务合同，约定委托原告对小区进行物业管理，管理期限为2013年9月1日至2014年8月31日止，物业管理费为每平方米1.20元／月，逾期欠费业主按每日万分之五计算滞纳金。签订合同的当天，湖北鑫园房地产开发有限公司在小区公示栏内张贴了更换物业管理公司公告，将委托原告进行物业管理的事宜向小区业主进行了告知。2014年8月13日，原告在小区公告栏内张贴了告示，告知小区业主原告将于2014年9月30日下午17：00时停止对小区的物业服务。2014年9月30日，湖北鑫园房地产开发有限公司与原告终止了物业管理委托服务合同。自2013年9月1日起至2014年9月30日止，被告共欠物业费1，794元。以上事实有原告提交的原告的营业执照、监审证、资质证、物业管理委托服务合同、收费标准公告证明、更换物业管理公司公告、退场告示、被告提交的预付款、购房合同，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原告系具有物业服务管理资质的企业，其受开发建设单位委托为鑫园小区提供物业服务，在鑫园小区业主委员会成立并选聘新的物业管理公司前，原告提供的物业服务应视作前期物业管理。原告已按其与开发建设单位的约定，实际上已为小区提供物业服务，并已将收费标准等事宜向小区业主进行了公示，被告应按此收费标准交纳物业费。故对原告要求被告支付物业费1794元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告未按期交纳物业费，应按日万分之五计算滞纳金，原告要求被告支付滞纳金390.2元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称，其与原告不存在合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有的约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故被告上诉抗辩主张没有法律依据。被告还辩称，原告未及时处理被告房屋漏水问题。对此，被告可依法另行向房屋开发建设单位依据房屋买卖合同关系主张权利，也可根据侵权责任法向实际侵权人主张赔偿。被告以此抗辩，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杨培林于本判决生效之日起十日内向原告武汉悦安泰物业管理有限公司支付物业管理费1，794元；二、被告杨培林于本判决生效之日起十日内向原告武汉悦安泰物业管理有限公司支付违约金390.2元（计算至2015年12月9日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取25元，由被告杨培林负担。本判决为终审判决。审判员 陈钢二〇一六年××月××日书记员 余浪 微信公众号“”