（2016）粤01民终7996号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-14
案件名称
广州市人民政府侨务办公室机关服务中心与广州市人民政府侨务办公室、广州市锦嘉企业策划有限公司房屋租赁合同纠纷2016民终7996二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市人民政府侨务办公室,广州市人民政府侨务办公室机关服务中心,广州市锦嘉企业策划有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7996号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市人民政府侨务办公室，住所地广州市荔湾区。负责人：冯广俊。上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市人民政府侨务办公室机关服务中心，住所地广州市荔湾区。法定代表人：何炬原，职务副主任。上列上诉人共同委托诉讼代理人：李松涛、何瑞怡，广东正大联合律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市锦嘉企业策划有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁伟贞，职务经理。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师上诉人广州市人民政府侨务办公室（以下简称市侨办）、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心（以下简称市侨办服务中心）与上诉人广州市锦嘉企业策划有限公司（以下简称锦嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。市侨办、市侨办服务中心上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判锦嘉公司向市侨办、市侨办服务中心支付广州市越秀区百子横路xx号1至8层房屋从2014年9月1日起至实际清空、腾退房屋之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，但每月不应超过24398元）。二、撤销原审判决第四项，改判锦嘉公司向市侨办、市侨办服务中心支付逾期给付2014年7月、8月份租金的违约金（以24398元为本金，从2014年7月11日起按每日2%的标准计算至2014年8月13日止；以24398元为本金，从2014年8月11日起按每日2%的标准计算至2014年8月13日止）。三、撤销原审判决第五项，改判驳回锦嘉公司退回保证金69000元的反诉请求。四、判令锦嘉公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、锦嘉公司至今未按租赁合同及其补充协议的约定清空、腾退房屋给市侨办、市侨办服务中心，锦嘉公司应向市侨办、市侨办服务中心支付房屋使用费至实际清空、腾退之日止。1.涉案房屋的租赁期限至2014年8月31日已届满，但直至今日锦嘉公司仍未能妥善清空房屋、缴清房屋水电及管理费用，也未与市侨办、市侨办服务中心办理房屋的交接工作，市侨办、市侨办服务中心至今未能实现房屋所有权人对房屋的占有、使用、收益及处分的权利。2.锦嘉公司与案外人何水英、广州市六能营养××咨询服务有限公司达成的(2015)穗越法民三初字第294号民事调解书可以看出，锦嘉公司同意何某英继续占用涉案房屋至2015年7月1日才腾空房屋交还给锦嘉公司。由此可见，锦嘉公司发出所谓的房屋已经腾空的函件与实际情况不一致，在原审法院未能确认涉案房屋在2015年4月29日是否已腾空的情况下，贸然认定锦嘉公司没有任何依据的所谓事实。3.锦嘉公司在租赁期内把涉案房屋重新布局出租，在租赁期满后未按约定对房屋进行恢复原状，不符合合同约定的交回房屋的条件。二、市侨办、市侨办服务中心与锦嘉公司之间签订的租赁合同及其补充协议是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，有关违约金的标准应以双方约定的为准。三、锦嘉公司未能按照约定对房屋进行恢复原状，未按租赁合同及其补充协议的约定在租赁期届满时清空、腾退房屋给市侨办、市侨办服务中心、与市侨办、市侨办服务中心办理交接手续，已构成严重违约，市侨办、市侨办服务中心有权没收其保证金。原审法院支持锦嘉公司退回保证金的反诉请求无事实和法律依据。锦嘉公司称答辩意见与上诉意见相同。锦嘉公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四项，驳回市侨办、市侨办服务中心的全部诉讼请求。事实和理由：一、合同期满，锦嘉公司仅需向市侨办、市侨办服务中心移交场地管理权。涉案场地原是华侨福利院的产业，多年来由华侨福利院自行分层、分房间分割进行出租。2009年由于华侨福利院自身原因，急需第三方接管整个涉案场地的租赁管理工作，为此，在维持原小租户稳定的情况下，对涉案场地按现状整体进行承租权拍卖。锦嘉公司拍得了涉案场地承租权，同年7月28日与华侨福利院签订租赁合同和补充协议。之后，锦嘉公司正式接手对涉案场地小租户的管理。可见，锦嘉公司的所谓承租权实质仅是场地管理权而不是场地使用权。事实上，锦嘉公司也从未实际使用涉案场地，涉案场地基本上仍由华侨福利院原各租户实际使用。因此，按照法律公平原则，合同期满时，锦嘉公司仅需向业权人交还场地管理权，而不是清退小租户后整体腾空交还场地。正是由于上述事实，双方作了“合同期满后，乙方应自行搬迁。三天内乙方物品不搬走，即视为乙方放弃，甲方有权单方面进行处理”的特别约定。原审判决实质上是把清退小租户的责任强加给锦嘉公司，既不符合本案事实，也不符合法律公平原则。二、原审判决认定锦嘉公司对涉案场地6楼进行改造，属事实不清。锦嘉公司接管涉案场地后，虽曾有对场地进行改造的设想，但后来基于原租户的安置及租赁市场发展趋势判断等考虑，并未实际对场地进行改造。事实上，市侨办、市侨办服务中心在本案中既未能举证场地在移交锦嘉公司管理时的原状，更不能举证锦嘉公司何时对场地进行了怎样的改造。原审判决仅凭锦嘉公司意向性的函件直接认定已进行了实际改造，显属事实不清。三、市侨办、市侨办服务中心关于违约金的主张违反了禁止反言的原则。多年来，锦嘉公司与出租人在租金缴收工作中均互相信赖、互相配合，有时为满足出租人急需周转金的请求，锦嘉公司可提前几十天向出租人预付未来月份的租金，有时出租人亦体谅锦嘉公司的工作安排稍迟收取租金。双方从未就提前预付或推迟交纳租金另行主张利息收益。至于合同期满前即2014年7、8月的租金，锦嘉公司基于有合同保证金存放在市侨办、市侨办服务中心的事实，提出保证金冲抵租金的请求，经与市侨办、市侨办服务中心沟通协商未果，锦嘉公司就向市侨办、市侨办服务中心缴纳了该两月租金。市侨办、市侨办服务中心收租时对此也没有异议，却于开庭时突然提出所谓逾期缴付租金的违约金主张，明显违反法律上关于禁止反言的原则。四、场地至今未能移交的过错责任在市侨办、市侨办服务中心。首先，由于锦嘉公司接管的实质是对原有各小租户的管理权，并非实际占有使用涉案场地，合同期满时，锦嘉公司仅需把场地管理权移交回市侨办、市侨办服务中心。事实上，锦嘉公司也已在2014年11月13日向市侨办、市侨办服务中心作管理权的移交，并把相应小租户的资料一并移交市侨办、市侨办服务中心。第二，市侨办、市侨办服务中心事后又要求锦嘉公司完成清退小租户工作的本质属委托代理行为，锦嘉公司代理清退小租户工作过程中发生的费用及代理行为的后果均应由委托人承担。市侨办、市侨办服务中心不能以未完成小租户的清退作为拒绝接收场地的理由，更无权据此向锦嘉公司收取该段时间的租金。第三，涉案场地本来就是由华侨福利院分楼层、分房间、分别出租给相应的小租户，也就是说，分楼层、分房间、分别接收场地符合原出租人华侨福利院的原权利状态，并不损害市侨办、市侨办服务中心的权利。因此，市侨办、市侨办服务中心在本案中强调所谓整体腾空才予以接收的主张明显不合理。事实上，即使是人民法院对涉案场地依法进行强制执行，也必定是分别清退收回，而绝不可能是一次性一天之间全部清退不同楼层、不同房间的各个小承租户。锦嘉公司根据实际清退情况已分别在2014年11月、12月，2015年1月、4月多次通知市侨办、市侨办服务中心接收场地，市侨办、市侨办服务中心至今仍拒不接收场地，如放任和支持市侨办、市侨办服务中心的这种明显不合理的行为，必然造成让市侨办、市侨办服务中心通过故意拖延接收场地“坐收渔利”的不合理结果。原审法院未能清楚认识市侨办、市侨办服务中心诉讼请求的不合理性，甚至在涉案场地已完全腾空的情况下给予市侨办、市侨办服务中心一个月的交接期，纵容市侨办、市侨办服务中心的不当行为，加重了锦嘉公司的责任，严重违反了法律的公平原则，损害了锦嘉公司的合法权益。市侨办、市侨办服务中心答辩称：一、锦嘉公司上诉所称“合同期满，锦嘉公司仅需向市侨办、市侨办服务中心移交场地管理权”的说法毫无事实依据。锦嘉公司试图歪曲事实，曲解合同来逃避违约责任。双方签订的《广州市房屋租赁合同》和补充协议均明确双方是租赁合同关系，事实上也是锦嘉公司承租后再与小租户签订转租合同，锦嘉公司的上诉理由与事实不符。锦嘉公司上诉所称“认定锦嘉公司对涉案场地6楼进行改造属事实不清”的说法也是错误的。根据锦嘉公司2009年12月10日《申请》及《2009年12月10日的的补充说明》等文件以及原审法院现场勘察，均证实锦嘉公司对涉案场地6楼进行了改造。因此，原审法院判决锦嘉公司承担费用恢复部分房屋原状，并腾空房屋交回给市侨办、市侨办服务中心是正确的，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、锦嘉公司上诉所称的“市侨办、市侨办服务中心关于违约金的主张违反了禁止反言的原则”的说法是错误的，双方合同对租金的交付时间和违约责任均有明确约定，双方均应按合同履行，任何一方违约均应承担违约责任，市侨办、市侨办服务中心从来没有同意锦嘉公司迟延交租，锦嘉公司没有任何证据来证明市侨办、市侨办服务中心放弃合同和法律赋予的权利。三、锦嘉公司上诉所称的“场地至今未能移交的过错责任在市侨办、市侨办服务中心”的说法颠倒是非，双方签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第3款明确约定“租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方”，补充协议第十条明确约定“合同期满后，乙方应自行搬迁”。同时，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。可见，锦嘉公司在合同期满后，清空并腾退房屋给市侨办、市侨办服务中心是双方合同约定和法律规定的乙方责任和义务。综上，原审判决第一、二项除市侨办、市侨办服务中心上诉请求的事实之外，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请依法驳回锦嘉公司的上诉请求。市侨办、市侨办服务中心于2014年12月22日向原审法院起诉请求：一、锦嘉公司立即清空、腾退位于广州市越秀区百子横路xx号1至8层的房屋给市侨办、市侨办服务中心，并与市侨办、市侨办服务中心办理房屋交接手续；将第5、6层按房地产附图恢复原状。二、锦嘉公司向市侨办、市侨办服务中心支付从2014年9月1日起至锦嘉公司实际清空、腾退房屋并办理好交接手续之日止的房屋占用费（按24398元/月计算）。三、锦嘉公司支付逾期交付2014年7、8月份租金的违约金18054.5元（以同期拖欠租金为本金，从逾期之日起，按每日2%计算至付款之日止）给市侨办、市侨办服务中心。锦嘉公司反诉请求判令：一、市侨办服务中心向锦嘉公司退还合同保证金69000元，并从2014年9月1日起按银行同期贷款利息计付违约金至退还保证金之日止。二、市侨办对上述债务承担连带责任。原审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载：越秀区百子横路xx号1至8层房地产权属人为市侨办，建筑面积737.93平方米，房屋所有权取得方式划拨，登记时间2014年1月23日，城市房屋规划用途非居住用房。2009年7月28日，华侨福利院（甲方、出租人）与锦嘉公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落于广州市越秀区百子横路xx号1至8层的房地产出租给乙方作非居住用房用途使用，建筑面积737.9314平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2009年9月1日至2010年8月31日，月租金额23000元；2010年9月1日至2011年8月31日，月租金额23460元；2011年9月1日至2014年8月31日，月租金额24398元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转帐付款方式缴付租金给甲方。第四条、乙方向甲方交纳69000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第七条、乙方的权利义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%向甲方支付违约金等。同日，双方又签订《百子横xx号房屋租赁合同补充协议》，其中约定：五、乙方承租的房屋第一年的月租金为23000元，第二年的月租金在第一年的月租金的基础上递增2%，为23460元，第三年的月租金在第二年的月租金的基础上递增4%，为24398.40元，第四、五年的月租金依照第三年的月租金执行。六、在2009年9月1日至2010年2月28日期间，乙方必须保留大楼首层全部商铺给原租户广州市华侨服务中心办公，月租金按原来4000元（含管理费）收取，在合同期前6个月内如首层原租户与乙方未能签定6个月后的续租合同，甲方负责督促首层原租户迁出，交回吉铺给乙方。九、乙方在合同期内，单方面解除合同的，甲方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的40%收取违约金，甲方所收取的保证金不退还。十、合同期满后，乙方应自行搬迁。三天内乙方物品不搬走，即视为乙方放弃，甲方有权单方面进行处理，期间发生的一切经济责任均为乙方负责，乙方不能以任何理由阻挠及追讨任何损失赔偿等。2009年12月10日，锦嘉公司向华侨福利院递交了《申请》，其中内容为：我司计划将五楼、六楼按附图重新布局出租，拆除原室内间墙，以不影响原支撑受力结构为原则等。2009年12月14日，锦嘉公司向华侨福利院递交了《申请》的补充说明，其中内容为：3、房屋恢复原状问题，租赁合同期满后，如贵院需要按改造后的间隔收回房屋，我司整体移交给贵院，不收取任何补偿；如贵院要求原状恢复，我司负责出资恢复房屋间隔原状等。2009年12月25日，华侨福利院向锦嘉公司送达了《关于同意重新布局百子横路xx号6楼间隔的复函》，其中内容为：一、我院同意你司拆除广州市百子横路xx号大楼6楼非承重墙重新以塑钢玻璃进行间隔布局的申请，需保留2间冼手间；5楼维持现状。三、本次重新布局的费用由你司承担。租赁合同期满后，如我院按改造后的间隔收房，整体移交，不得收取任何补偿；如我院要求原状恢复，你司负责出资恢复原状；否则，扣除租赁押金作补偿等。2014年4月9日，华侨福利院、市侨办服务中心（甲方、出租方）与锦嘉公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：乙方承租的甲方坐落在广州市越秀区百子横路xx号房屋于2014年8月31日到期，现因甲方改制，经甲乙双方协商，达成如下协议：1、从2014年4月1日起，租金改由广州市人民政府侨务办公室机关服务中心收取。月租金24398元。2、租赁合同期满，甲方有权立即收回房屋。3、乙方向甲方交纳原合同保证金69000元，甲方清算时退回乙方，再由乙方缴给市侨办机关服务中心代管，延期时间满后，乙方无违约，合同保证金全额退还乙方等。上述合同约定的租赁期限在2014年8月31日届满后，市侨办、市侨办服务中心没有与锦嘉公司续签租赁合同。锦嘉公司交纳租金给市侨办、市侨办服务中心至2014年8月31日。锦嘉公司交纳2014年7月及8月份租金的时间为2014年8月13日。锦嘉公司为证明已清空涉案房屋，并通知市侨办服务中心接收房屋，提供了：1、其于2014年12月12日送达给市侨办服务中心的《关于要求接收已腾退房屋的函》，其中内容为锦嘉公司已腾退了百子横路xx号2楼202房、7楼全层、4楼402房、5楼全层、6楼全层，要求市侨办服务中心接收上述房屋。2、其于2014年12月27日送达给市侨办服务中心的《关于要求接收已腾退房屋的函》，其中内容为锦嘉公司已腾退了百子横路xx号6楼3层，要求市侨办服务中心接收上述房屋。3、其于2015年1月15日送达给市侨办服务中心的《关于要求接收已腾退房屋的函》，其中内容为锦嘉公司已腾退了百子横路xx号2楼201、203、204房，要求市侨办服务中心接收上述房屋。4、其于2015年1月25日送达给市侨办服务中心的《关于要求接收已腾退房屋的函》，其中内容为锦嘉公司已腾退了百子横路xx号4楼401、403、404房及百子横路xx号夹层，要求市侨办服务中心接收上述房屋。5、其于2015年2月11日、2015年4月1日、2015年4月28日分别送达《关于移交场地事宜的函》给市侨办服务中心，其中内容为锦嘉公司已腾退了百子横路xx号夹层至8层，要求市侨办服务中心接收上述房屋。6、其于2015年4月29日送达给市侨办服务中心的《百子横、下塘、诗书路腾退情况报告》，其中内容为锦嘉公司已于2015年4月1日全部腾退了百子横路xx号的租户。两市侨办、市侨办服务中心对上述证据的真实性没有异议，但表示：由于锦嘉公司没有将5、6楼恢复原状，故没有接收房屋。本案诉讼过程中，原审法院于2015年7月21日对涉案房屋进行了勘察，涉案房屋处于空置状态。市侨办、市侨办服务中心要求锦嘉公司将6楼按照5楼的现状恢复原状。原审法院认为，华侨福利院与锦嘉公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《百子横xx号房屋租赁合同补充协议》及华侨福利院、市侨办服务中心与锦嘉公司签订的《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，各方当事人应恪守履行。因租赁期限已于2014年8月31日届满，市侨办、市侨办服务中心据此要求收回涉案房屋合法有理，原审法院予以支持。鉴于锦嘉公司于2015年4月1日才将涉案房屋完全腾空，而锦嘉公司于2015年4月29日才向市侨办、市侨办服务中心送达《百子横、下塘、诗书路腾退情况报告》，表示涉案房屋已全部腾空，市侨办、市侨办服务中心应在合理的期限内接收房屋，该期限应为30天为宜，故锦嘉公司应支付房屋使用费给市侨办、市侨办服务中心至2015年5月29日，房屋使用费应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，但每月不应超过24398元，市侨办、市侨办服务中心要求锦嘉公司支付2015年5月29日之后的房屋使用费原审法院不予采纳。虽然锦嘉公司未能将涉案房屋的6楼恢复原状，但市侨办、市侨办服务中心以此拒绝接收整栋涉案房屋，继续要求锦嘉公司支付房屋使用费有违公平合理原则，原审法院不予接纳。从锦嘉公司与华侨福利院的来往函件可以看出，锦嘉公司曾将6楼进行改造，故锦嘉公司应负责将6楼恢复原状。因锦嘉公司逾期支付2014年7月、8月份的租金给市侨办、市侨办服务中心，市侨办、市侨办服务中心据此要求锦嘉公司给付逾期支付2014年7月、8月份的租金的违约金理由成立，原审法院也予以支持。但违约金按未付租金的每日2%计算的标准显属过高，违约金的标准应调整为按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。另在租赁期限届满后，锦嘉公司要求市侨办、市侨办服务中心退还保证金符合合同约定，原审法院予以支持。至于锦嘉公司未能按约将涉案房屋腾退给市侨办、市侨办服务中心，市侨办、市侨办服务中心可另行要求锦嘉公司承担违约责任，但市侨办、市侨办服务中心以此拒绝退还保证金给锦嘉公司理由不成立，原审法院不予支持。因锦嘉公司在租赁期限届满后未能按时将涉案房屋腾退给市侨办、市侨办服务中心，故锦嘉公司要求市侨办、市侨办服务中心计付迟延退还保证金的违约金原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条的规定，原审法院于2015年12月22日作出判决：一、被告广州市锦嘉企业策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区百子横路xx号6楼按照广州市越秀区百子横路xx号5楼现状进行恢复原状，所需费用由被告广州市锦嘉企业策划有限公司负担。二、被告广州市锦嘉企业策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区百子横路xx号1至8层房屋腾空交回给原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心。三、被告广州市锦嘉企业策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心支付广州市越秀区百子横路xx号1至8层房屋从2014年9月1日起至2015年5月29日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，但每月不应超过24398元）。四、被告广州市锦嘉企业策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心支付逾期给付2014年7月、8月份的租金的违约金（以24398元为本金，从2014年7月11日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2014年8月13日止；以24398元为本金，从2014年8月11日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2014年8月13日止）。五、原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广州市锦嘉企业策划有限公司退回保证金69000元。六、驳回原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心的其他诉讼请求；七、驳回被告广州市锦嘉企业策划有限公司的其他反诉请求。本案诉讼费3976.5元（其中本诉受理费2282元、反诉受理费762.5元、保全费932元），由原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心共同负担862.5元，由被告广州市锦嘉企业策划有限公司负担3114元。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，华侨福利院与锦嘉公司于2009年7月28日签订的《广州市房屋租赁合同》第七条约定，租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。本院认为，根据双方的上诉请求和理由，本案二审争议焦点如下：关于锦嘉公司应否腾空交还涉案房屋的问题。华侨福利院与锦嘉公司签订的《广州市房屋租赁合同》第七条约定，租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。双方之间系租赁合同关系，承租人在合同期满之后交还租赁标的物应为其根本义务，至于锦嘉公司与次承租人之间属于另一法律关系，不得对抗出租人。因此，锦嘉公司上诉主张仅需交还涉案房屋管理权，理据不足，本院不予支持。关于应否整体交还涉案房屋的问题。涉案房屋1至8层属于同一房地产权证，按整体计算租金，华侨福利院与锦嘉公司签订的《广州市房屋租赁合同》并无约定锦嘉公司可分楼层、分房间交还涉案房屋，故锦嘉公司上诉主张分楼层、分房间交还涉案房屋，并无合同依据，本院不予支持。关于房屋使用费截止时间的问题。锦嘉公司与案外人广州市六能营养××咨询服务有限公司、何某英在另案中达成调解协议，广州市六能营养××咨询服务有限公司、何水英应在2015年7月1日前将涉案房屋首层腾空交还锦嘉公司。锦嘉公司于2015年4月29日向市侨办服务中心送达报告，声明已全部腾退涉案房屋租户。市侨办、市侨办服务中心对于该报告的真实性并无异议，亦未举出反证，其仅以锦嘉公司未将5、6楼恢复原状而未接收涉案房屋。因此，市侨办、市侨办服务中心上诉主张锦嘉公司并未按照2015年4月29日报告所称腾空涉案房屋，依据不足,本院不予支持。原审法院鉴于锦嘉公司2015年4月29日向市侨办服务中心送达报告声明已全部腾退租户以及市侨办、市侨办服务中心应在合理期间接收涉案房屋，认定房屋使用费计至2015年5月29日，公平合理，本院予以维持。关于涉案房屋6楼应否恢复原状的问题。市侨办、市侨办服务中心起诉请求判令锦嘉公司将涉案房屋5、6楼按房地产附图恢复原状，一审期间又变更诉讼请求为判令锦嘉公司将涉案房屋6楼按照5楼恢复原状。然而，市侨办、市侨办服务中心并未举证证明华侨福利院向锦嘉公司交付涉案房屋5、6楼时的原状，涉案房屋房地产平面附图并未显示分楼层平面情况。根据现场勘查情况，涉案房屋5、6楼间隔结构互不相同，均与房地产平面附图不符。市侨办、市侨办服务中心根据华侨福利院与锦嘉公司的往来函件主张锦嘉公司已改变涉案房屋6楼原状，但是，涉案房屋6楼间隔结构与锦嘉公司申请附图明显不符。因此，市侨办、市侨办服务中心主张锦嘉公司已改变涉案房屋6楼交付时原状以及锦嘉公司应将涉案房屋6楼按照5楼恢复原状，理据不足，本院不予支持。原审判决第一、二项处理有误，本院予以纠正。关于逾期给付租金的违约金及标准。锦嘉公司逾期给付2014年7月、8月租金，已构成违约，应承担相应的违约金。锦嘉公司未能证明市侨办、市侨办服务中心已免除其违约责任，故其上诉主张不应承担违约金，本院不予支持。原审法院基于锦嘉公司的抗辩，认定合同约定逾期给付租金的违约金过高，酌情调整为按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，并无不当，本院予以维持。关于保证金应否没收。《广州市房屋租赁合同》约定甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方，并未约定没收保证金的情形，故市侨办、市侨办服务中心上诉主张没收保证金，理据不足，本院不予支持。综上所述，锦嘉公司部分上诉请求成立，本院予以支持，其余部分不予支持。市侨办、市侨办服务中心上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定部分事实有误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第33号民事判决第三、四、五、六、七项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第33号民事判决第一、二项。一审案件受理费、保全费按照原审判决执行；二审案件受理费2843.5元，由广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心负担1213.5元，由广州市锦嘉企业策划有限公司负担1630元。本判决为终审判决。审判长 张燕宁审判员 李 静审判员 郑怀勇二〇一六年十月二十八日书记员 李宪琼黄妙丽 来自：