（2016）黔0324民初1474号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-25
案件名称
罗政与罗茂超农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
正安县人民法院
所属地区
正安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗政,罗茂超
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条
全文
贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0324民初1474号原告：罗政，男，，生于1979年7月17日，中专文化，医生，贵州省正安县人，住正安县。委托诉讼代理人：罗信念，贵州山一律师事务所律师。被告：罗茂超，男，生于1972年11月2日，小学文化，公交车司机，贵州省正安县人，住正安县。委托诉讼代理人：龚泽勋，正安县庙塘镇法律服务所法律服务工作者。原告罗政诉被告罗茂超农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法由审判员贺新轩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗政及其委托诉讼代理人罗信念，被告罗茂超及其委托诉讼代理人龚泽勋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年10月24日购买被告位于正安县小雅镇黄渡村赵家屋基自有的房屋一套，双方签订了《房屋买卖合同》，原告于2013年12月23日付房款100，000元，剩余购房款双方约定两年内付清，2014年1月1日起该房屋所有权由原告所有。2015年原告行使其租赁权受阻，租房人将租金交由被告，被告将原告赶出该房屋居住，为此，双方发生争议，原告秉承合同精神仍然继续履行合同，双方于2015年12月27日签订《附加合同》，随后，被告将该房屋土地使用权证（正集（2015）第1003号第xxx号）交给原告，原告将土地使用权证拿到土管局查询，发现该证系被告伪造，双方再次发生纠纷，并经过小雅派出所备案，2016年5月27日双方在小雅镇政府组织下再次调解，建议双方解除合同，并退还原告支付的100，000元购房款，被告找各种理由拒绝退还原告支付的购房款。综上，被告有欺骗原告的行为并构成严重违约，违反双方于2013年10月24日签订的《房屋买卖合同》和2015年12月27日签订的《附加合同》，导致合同履行不能，为此诉至法院。请求依法判令：1、解除原、被告双方于2013年10月24日签订的《房屋买卖合同》和解除2015年12月27日签订的《附加合同》，并退还原告支付的十万元先期购房款及同期银行利息；2、判令被告赔偿原告违约金50，000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，第一，原、被告之间的房屋买卖合同依法成立，系双方真实意思表示，是由原告拟定的合同，该合同不违反法律规定；双方达成的附加合同，被告方没有得到该合同，系原告一方的行为，原告要求交付土地使用权证才交清尾款，被告当时只是为了得到房屋尾款才签订，其内容显失公平，且2015年12月9日所颁发的证不是被告伪造，是土管部门的行为，原告未提交该证系被告伪造的证据。第二，在房屋买卖合同中，约定由原告交清房款后被告交付该证。在原告占有、使用、收益的两年中没有其他人主张权利，故该合同合法有效。其次，合同已履行，原告已交付首付款，约定尾款一次性交付，从2014年1月起，原告独立行使了该房屋的占有、使用、收益权利。桐梓坪村有9名学生就读于黄渡小学，从原告接受房屋之后，该9名学生及家长租赁了被告出售给原告的房屋，租赁费共计约6，030元，该争议房屋已实际交付原告使用2年。第三，被告没有违约，而是原告违约，房屋买卖合同约定两年内付清房款，原告将先付款后交证，变为了先交证后付款，即原告明知12月9日所交的证合法性差的情况下，12月27日才与被告签订附加合同，原告以欺骗的方式与被告签订附加协议。原告为证明自己主张的事实，向本院提供了下列证据：证据一、房屋买卖合同（复印件）1份，用以证明原、被告签订房屋买卖合同的事实；证据二、附加合同1份，用以证明原、被告于2015年12月27日达成附加协议，双方对违约进行约定的事实；证据三、收条1份，用以证明原告向被告交付房款100，000元的事实；证据四、2015年12月9日的土地使用证（复印件）1份，用以证明该证不是合法证书的事实（该证原件在小雅派出所）；证据五、小雅派出所询问笔录（系复印件，原件在小雅镇派出所保存）3份，用以证明双方因为房屋发生过纠纷，并经过小雅派出所处理，和2015年12月9号的土地使用证的效力不合法，被告知道该证不具有合法效力，存在欺诈行为，是为了骗取房屋的尾款；证据六、小雅镇政府《矛盾纠纷调解》笔录1份，用以证明小雅镇人民政府对原、被告之间的纠纷进行调解，最终调解无效的事实；证据七、正安县国土局颁发的2015年12月29日土地使用权证签收登记簿1份，用以证明被告已经办了集体土地使用证，但该证的真实性我方现无法核实；证据八、申请证人岳某出庭作证，证明被告存在违约，被告将原告赶出被告出售的房屋的事实。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一房屋买卖合同无异议；对证据二的合法性、真实性有异议，关联性无异议，认为是原告蓄意制造被告违约，在确认被告交付给原告土地证不合法的情况下，显失公平，不客观真实；对证据三无异议；对证据四的三性有异议，系复印件，没有其他证据印证，不能作为证据使用；对证据五认为来源不合法，没有出证机关的签章和复制时间、复制内容，也没有其他证据印证，原告应当提交提取该证据的合法手续，该证与被告提供的合法土地使用证的内容一致；对证据六认为证据来源不明，不具备合法性，该笔录没有证明效力；对证据七的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，颁发签收与本案无关；对证据八，认为只能证明原、被告在履行合同中发生纠纷，且证人与原告系利害关系人，系孤证。被告为证明自己主张的事实，向本院提供了下列证据：证据一、正安县国土局2015年12月29日颁发的集体土地使用证1份，用以证明被告在2015年12月31日之前已经将约定的土地使用证办好。证据二、小雅国土所出具的证明1份，用以证明正安县国土局2015年12月29日颁发的集体土地权证与12月9日的土地使用权证载明的房屋占地面积一致。原告对被告提供的证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因该土地使用权证记载的面积和实际的面积不相吻合。对证据二不予认可。对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据一、三，被告无异议，符合证据的客观性、关联性、合法性（以下简称证据三性），本院予以采信，可以证实原、被告于2013年10月24日签订有《房屋买卖合同》和原告向被告交付了房款100，000元的事实。对原告提供的证据二，本院对其真实性、合法性予以采信，可以证实原、被告于2015年12月27日订立有《附加合同》的事实。对原告提供的证据四、五、六、七以及被告提供的证据一、二，能相互印证，可以证明被告于2015年6月向正安县国土资源局小雅国土资源管理所申请办理其位于小雅镇黄渡村赵屋基组某组房屋土地使用证，小雅国土资源管理所于2015年12月9日出具给被告罗茂超正集用（2015）第1003号第xxx号集体土地使用证，该证系小雅国土资源管理所用作废的空白的《中华人民共和国集体土地使用证》填写及绘制《宗地图》，是无效证件，2015年12月27日，双方协商后签订《附加合同》，被告并向原告交付正集用（2015）第1003号第xxx号集体土地使用证，后原告发现该证是无效证件而向派出所报案，另正安县国土资源局于2015年12月29日颁发正集用（2015）第1076号第xx6号土地使用证，已发放给被告罗茂超的事实，对其证明效力本院均予以采信。对原告提供的证据八，原、被告在履行《房屋买卖合同》过程中发生纠纷，但双方已于2015年12月27日订立《附加合同》，对该证据的关联性不予认可。经审理查明：原、被告于2013年10月24日签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告位于正安县小雅镇黄渡村赵家屋基街上现有的房屋一套，房屋总价款348，000元，约定分别于2013年12月24日付100，000元，剩余房款在2014年至2015年两年之内付清，被告无偿为原告办理并交付原告土地使用证，房屋的租赁权于2014年1月1日起由原告所有支配。2013年12月23日，原告支付被告房款100，000元，原告收取了2014年该房屋的房屋租金。被告于2015年6月向正安县国土资源局小雅国土资源管理所申请办理其位于小雅镇黄渡村赵屋基组某组房屋土地使用证，小雅国土资源管理所于2015年12月9日出具给被告罗茂超正集用（2015）第1003号第xxx号集体土地使用证，该证系小雅国土资源管理所用作废的空白的《中华人民共和国集体土地使用证》填写并绘制《宗地图》，系无效证件。2015年12月27日，双方协商签订《附加合同》，该《附加合同》约定：“甲方为乙方办理土地使用证（面积为104平方），否则按欺骗罚追究，如此证有假，按违约追究”，被告并向原告交付正集用（2015）第1003号第xxx号集体土地使用证，后原告发现该证是无效证件并向派出所报案。另查明，正安县国土资源局于2015年12月29日颁发正集用（2015）第1076号第xx6号土地使用证，并已发放给被告罗茂超。本案争执的焦点是原告主张解除合同的理由是否符合法律规定。本院认为，原、被告系同一村集体的村民，均是具有完全民事行为能力和承担民事责任能力的成年人，双方在签订《房屋买卖合同》及《附加合同》时意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》及《附加合同》均合法有效，对买卖双方具有约束力。被告主张双方达成的《附加合同》，被告方没有得到该合同，系原告一方的行为，被告当时只是为了得到房屋尾款才签订，其内容显失公平，本院不予支持；对被告主张原告明知正集用（2015）第1003号第xxx号集体土地使用证系无效证件，才与被告签订《附加合同》，被告未提供证据证实，本院不予支持。对原告认为被告提供无效的土地使用证，构成严重违约，违反双方于2013年10月24日签订的《房屋买卖合同》、2015年12月27日签订的《附加合同》，导致合同履行不能，请求解除合同的主张，本院认为原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，原告支付给被告房款100，000元，原告也在2014年1月1日之后实际占有房屋并收取了2014年房屋租金，该合同已实际履行。2015年12月27日，被告交付给原告的正集用（2015）第1003号第xxx号集体土地使用证系无效证件，违反双方《附加合同》中的约定，被告构成违约，本院予以认可。但被告于2015年6月向正安县国土资源局小雅国土资源管理所申请办理位于小雅镇黄渡村赵屋基组某组房屋土地使用证，并多次催促正安县国土资源局小雅国土资源管理所办理，正安县国土资源局已于2015年12月29日颁发正集用（2015）第1076号第xx6号土地使用证，原告在《房屋买卖合同》及《附加合同》中要求被告办理土地使用证的合同目的已经达成，并不能导致合同不能继续履行，不属于不能实现合同目的的根本性违约，不符合《中华人民国和国合同法》（简称《合同法》）第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，对原告单方解除合同的主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告罗政的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告罗政承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员 贺新轩二〇一六年十月二十八日书记员 王全文 来源：百度“”