（2016）青01民终1164号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-07
案件名称
蒋汉平与周才根房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋汉平,周才根
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青01民终1164号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋汉平，男，汉族，1962年9月18日出生，青海祁连铜业有限责任公司职工，住西宁市城东区委托代理人：陈玉仓，青海巴拉格宗律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周才根，男，汉族，1949年1月20日出生，青海羊毛集团公司退休职工，住西宁市城中区上诉人蒋汉平因与被上诉人周才根房屋买卖合同纠纷一案。不服青海省西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人蒋汉平的委托代理人陈玉仓，被上诉人周才根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋汉平上诉请求：撤销原判，支持其一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，对蒋汉平支付全部购房款的事实未作认定，双方当事人所举的证据清楚地证明了蒋汉平分三次全额支付了55万元购房款，而一审判决对蒋汉平提供的证据视而不见，认定蒋汉平只支付部分房款构成违约错误。一审判决对合同约定的主要内容作了片面认定，双方签订的《二手房产买卖合同书》第三条明确约定，蒋汉平负责办理交易过户手续，周才根予以配合，这是周才根的主要义务，在蒋汉平支付完购房款后，周才根拒不履行合同义务，不办理过户手续酿成纠纷。周才根受托从事筹备改建事务，虽然蒋汉平有此表示，但周才根未实际操作，一审判决对周才根提供的部分证据不予采信，说明蒋汉平支付款项中不包含改建费，蒋汉平的付款是支付房款。委托改建事宜与房屋买卖是两个法律关系。一审判决适用法律错误，本案不适用合同法规定的解除合同条件，合同法九十三条规定法定解除合同的条件主要有当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行和当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。假如蒋汉平存在迟延履行支付部分房款的情况，也涉及不到解除合同，一方面合同本身没有约定，另一方面，蒋汉平履行了全部义务对方已接受且已开始着手改建。本案是两个法律关系，不能反诉。周才根辩称，55万元实际收到了30万元，其余25万元没有收到，蒋汉平应提供付清全部房款的证据，请求支持其一审的全部反诉请求，违约金按照5.9%计算。蒋汉平一审诉求：一、周才根履行合同义务，交付位于本市城中区凰山路56号-1号两层自建楼房并办理房屋产权过户手续；二、周才根支付蒋汉平违约金301125元。周才根一审反诉请求：一、解除双方于2012年10月18日签订的《二手房产买卖合同书》；二、蒋汉平支付周才根违约金487500元及欠款损失242202.2元，共计729702.2元。一审法院认定的事实：2012年10月18日，蒋汉平与周才根签订《二手房产买卖合同书》，周才根将其所有的位于西宁市城中区凤凰山路56-1号2层自建楼房出售给蒋汉平，合同约定：房屋共计16间274.63平方米，总价550000元。付款方式为：蒋汉平于2012年10月25日前向周才根支付300000元，2012年11月25日前付清余款250000元。合同还约定：周才根于2012年10月30日将房屋交给蒋汉平使用；蒋汉平必须按期向周才根付款，如逾期一天，应向周才根支付5‰的违约金；周才根必须按期将房产交付蒋汉平使用，如逾期一天，应向蒋汉平支付5‰的违约金。2012年10月19日，周才根向蒋汉平书写收条一份，内容为：今收到蒋汉平交购房款人民币30万元，大写叁拾万元正。另查明，2012年10月20日，蒋汉平向周才根出具《诚聘委托书》一份，内容为：就原来周才根的“西宁市城中区凤凰山路56-1号2层”筹备改建事务，因本人工作太忙，特诚聘委托周才根帮助办理…。一审法院认为，蒋汉平与周才根签订的《二手房产买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据合同约定，蒋汉平应在2012年11月25日前付清余款250000元，但此款至今未付，故其要求周才根交付涉案房产并办理过户手续的主张不能成立，不予支持；关于蒋汉平主张违约金301125元，因蒋汉平支付了300000元购房款后，将涉案房产委托周才根进行改建，周才根并无违约行为，故蒋汉平主张的违约金无事实依据，不予支持。关于周才根主张解除合同的反诉请求，因蒋汉平未在合同约定的期限内支付剩余购房款，合同目的已无法实现，故对该反诉请求予以支持；由于蒋汉平的行为构成违约，其应承担相应的违约责任，周才根所主张违约金的数额过高予以适当调整，即250000×0.0039(银行同期贷款利率)×39/月=38025元；关于周才根主张欠款9330元，与本案无关不予支持；其主张的损失232872.2元的反诉请求，因对同一违约事实不能同时主张违约金和损失赔偿，周才根已主张违约金，故对该项主张不予支持。双方合同解除后，根据合同履行情况，由周才根退还蒋汉平已支付的购房款300000元。据此判决：一、蒋汉平与周才根于2012年10月18日签订的《二手房产买卖合同书》解除；二、周才根于判决生效后十日内向蒋汉平退还购房款300000元；三、蒋汉平于判决生效后十日内赔偿周才根违约金38025元。四、驳回蒋汉平的诉讼请求。五、驳回周才根的其他反诉请求。上述二、三项折抵后由周才根给付蒋汉平261975元。本诉案件受理5917元，由蒋汉平承担；反诉案件受理费5500元，由周才根承担5213.4元，由蒋汉平承担286.6元（此款由蒋汉平于判决生效后十日内给付周才根）二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实双方均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。本院认为，蒋汉平与周才根签订的《二手房产买卖合同书》合法有效，双方理应严格履行合同义务。蒋汉平认为其已将全部购房款支付给周才根，始终未能提交有效证据予以证明，二审期间，本院再次限期要求蒋汉平提交证据后，蒋汉平仍未在限定期限内提交证明其已全额支付房款的有效证据，故蒋汉平对其已足额付清购房款的上诉请求应承担举证不能的法律责任。周才根在履行合同中并无违约行为，蒋汉平要求周才根交付房屋并支付违约金的上诉请求不能成立，不予支持。双方签订的《二手房产买卖合同书》约定蒋汉平于2012年11月25日前付清全部房款，蒋汉平未付清全部房款确已构成违约，一审法院根据周才根的反诉请求判决解除合同并由蒋汉平承担违约责任并无不当，蒋汉平关于全部购房款已全部付清，不应解除合同并承担违约责任的上诉理由不能成立，不予支持。周才根虽对一审判决蒋汉平赔偿违约金38025元以计算错误为由提出异议，因未在法定期限内提出上诉，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11417元，由蒋汉平负担。本判决为终审判决。审判长 李娟审判员 王鹏审判员 纳敏二〇一六年十月二十八日书记员 张媛附:本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”