（2016）苏0830民初2624号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-14
案件名称
杨业兰与黄文宣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨业兰,黄文宣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0830民初2624号原告：杨业兰，居民。委托诉讼代理人：李志萍，安徽李志萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪然富，天长市冶山镇法律服务所法律工作者。被告：黄文宣，居民。委托诉讼代理人：刘权宏，盱眙县马坝法律服务所法律工作者。原告杨业兰与被告黄文宣买卖房屋合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨业兰及其委托诉讼代理人李志萍、被告黄文宣及其委托诉讼代理人刘权宏到庭参加诉讼。因该案较为复杂等原因，依法适用普通程序，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告杨业兰及其委托诉讼代理人缪然富到庭参加诉讼，被告黄文宣及其委托诉讼代理人刘权宏经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨业兰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《协议书》无效；2.判令被告返还原告购房款150000元及利息（利息从2014年12月3日起计算至还清之日止，按银行同期贷款利率计付）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月3日，徐宝友、原告杨业兰与被告黄文宣签订房屋买卖《协议书》，原告方购买被告位于盱眙县××楚东巷的房屋。该协议约定：“双方本着互惠互利的原则，自愿订立如下协议：一、甲方（及被告）提供现状三层楼房一间。二、该房屋西山与观山户共有。三、乙方（即原告）负责付给甲方转让费计贰拾贰万捌仟元整。四、付款方式：乙方在已订立协议时付给甲方现金壹拾伍万元整，余款在2015年6月15日前一次性付清。五、在房款未付清之前，房屋的产权归甲方所有，余款付清后，该房屋的产权永久性归乙方。六、所有证照的表格由甲方负责提供，涉及到办证费用由乙方负责，甲方必须协助乙方办理证照。……”。协议签订当天原告支付给被告15万元的房款，原告搬迁入住。原告居住一段时间之后，发现房屋出现了质量问题，墙面大面积渗水。原告要求被告修理，被告对原告的要求不予理睬，原告于是拒绝支付余款78000元。被告没有领到余款遂将原告诉至法院，法院对原、被告双方调解未果，因该房屋系农村小产权房，不能买卖，于是被告撤诉。被告撤诉后，被告不但没有主动退还房款给原告，还强行锁门要求原告支付剩余房款，双方甚至闹到派出所。根据我国《土地管理法》第六十三条以及《合同法》第五十二条的规定，本案原、被告之间的买卖标的系农村小产权房，原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，被告出售小产权房的行为违反了法律的强制性规定，故该房屋买卖《协议书》无效，被告应当返还购房款。并且被告在签订《协议书》时，隐瞒房屋系小产权房的事实，使得原告相信房屋能够买卖，给原告造成了损失，被告应承担赔偿责任。为了维护原告的合法权益，望法院依法判决。被告黄文宣辩称，该争议的房屋地块原是被告所有的三间平房，后被告与开发商袁守华商谈，整体转让给袁守华，袁守华在拆除平房后建成三间三层楼房，将其中一间三层楼房让与被告冲抵三间平房的价格。房屋建好后，被告在装潢该房屋时，徐宝友出面与被告商谈要求购买此房，在被告装潢刚结束时，徐宝友急于居住，当时徐宝友及原告对该房屋情况都是非常清楚、明白的，当时也是约定该房屋证照都由徐宝友方办理，费用也由他方承担，我方认为原告主体资格有问题，其行使权利、履行义务时违背了诚实信用原则，不但拖欠房屋买卖款至今未付，还要求法院认定该协议无效，我方认为即使该合同被认定无效，造成该无效的责任应由原告承担，被告要求原告承担该违约给被告造成的经济损失。本院经审理认定事实如下：原告杨业兰与徐宝友原是夫妻关系，两人于2015年经相关部门协议离婚。2014年12月3日，徐宝友、原告杨业兰与被告黄文宣签订购买位于盱眙县××楚东巷一间三层楼房《协议书》。该协议内容为：“协议书，甲方：黄文宣，乙方：徐宝友、杨业兰，双方本着互惠互利的原则，自愿订立如下协议：一、甲方提供现状三层楼房一间。二、该房屋西山与观山户共有。三、乙方负责付给甲方转让费计贰拾壹万捌仟元整。四、付款方式：乙方在订立协议时付给甲方现金壹拾伍万元整，余款在2015年6月15日前一次性付清。五、在房款未付清之前，房屋的产权归甲方所有，余款付清后，该房屋的产权永久性归乙方。六、所有证照的表格由甲方负责提供，涉及到办证费用由乙方负责，甲方必须协助乙方办理证照。七、余款付清后到司法进行产权公证。八、任何一方违约，承担房屋转让费的30%违约金。九、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。甲方签字：黄文宣，乙方签字：徐宝友、杨业兰，二0一四年十二月三日。”徐宝友、原告杨业兰与被告黄文宣均在该《协议书》上签名确认。协议签订后，徐宝友与原告杨业兰于当日按照约定向被告黄文宣支付购房款15万元，被告黄文宣向原告杨业兰、徐宝友出具收条一份。该收条内容为：“收条，今收到徐宝友、杨业兰购房款现金壹拾伍万元整（￥：150000），黄文宣，证明：陆兵，2014.12.03。”被告黄文宣在收条上签名确认。此后，徐宝友、原告杨业兰又支付给被告黄文宣购房款2000元。2015年元旦，徐宝友、原告杨业兰搬入其购买的盱眙县××楚东巷楼房居住。2015年6月，徐宝友、原告杨业兰发现其所购房屋出现质量问题，房屋的外墙渗水且有裂纹。同时许宝友、原告杨业兰发现所购的房屋属于小产权房，不能办理产权登记。于是，许宝友、原告杨业兰多次找被告并提出所签《协议书》无效，要求终止双方签订的房屋买卖《协议书》，被告返还原告购房款15万元。被告则要求原告付清购房余款66000元。2015年9月30日，原、被告又因房屋纠纷发生争吵，甚至由派出所出面予以调停。随后不久，被告以原告尚欠购房款为由，多次将房屋锁上，导致原告无法入住，产生讼争。另查明，原告杨业兰与徐宝友于2015年11月30日签订《协议书》。该协议内容为：“协议书，甲方：杨业兰，身份证号码××；乙方：徐宝友，身份证号码××。甲乙双方原为夫妻关系，经诉讼现已离婚。因双方共同在盱眙县××楚东巷出资购买小产权房一间（楚东巷30号）。经双方自愿协商，达成如下共同遵守协议条款：1、该房产含室内的所有家具等归甲方所有。2、甲方补偿乙方现金肆万元正。此款于2015年古历年底前还伍仟元，2016年12月30日前还壹万伍仟元，2017年12月30日前还贰万元。3、该房欠黄文宣房屋转让款陆万捌仟元由甲方负责偿还。4、双方其他无争议。5、本协议一式三份，甲乙双方各一份，马坝镇矛调中心一份存档。甲方：杨业兰，2015年11月30日，乙方：徐宝友，黄成晨代，2015年11月30日。”徐宝友、原告杨业兰在该协议上签名并捺印予以确认。原告杨业兰系安徽省XX村民，徐宝友系盱眙县XX居民，被告黄文宣系盱眙县XX村民，原、被告非同一集体经济组织成员。盱眙县××楚东巷30号系被告黄文宣的集体所规划的宅基地，属于农村集体土地，也属小产权房，没有办理土地和产权登记，更没有取得土地使用权和房屋所有权。证明上述事实的证据有：原、被告的当庭陈述；原告杨业兰及其委托诉讼代理人李志萍、缪然富向本庭提供徐宝友、原告杨业兰与被告黄文宣签订的房屋买卖《协议书》、2014年12月3日被告黄文宣出具的15万元收条、2015年11月30日原告杨业兰与徐宝友签订的房屋分割《协议书》、房屋照片四张、盱眙县马坝镇派出所接警登记表；被告黄文宣及其委托诉讼代理人刘权宏向本庭提供的盱眙县村镇房产分户平面图；本庭与赵长梅、杨业兰、徐宝友的谈话笔录予以证实，经庭审质证、核证，本院予以确认。本院认为，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋位于农村集体土地，且原告杨业兰与被告黄文宣系非同一村集体组织成员，被告黄文宣将自建的农村房屋出售给非同一村集体组织成员杨业兰，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，双方之间签订的房屋买卖《协议书》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告杨业兰请求被告黄文宣返还购房款15万元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因本案被告黄文宣在与原告杨业兰签订购房《协议书》时，该房屋坐落于农村集体土地上，存在缔约过错，且该房屋属于小产权房，故被告应对原告的损失依法承担该纠纷的民事赔偿责任。原告未能提供证据证明其实际损失，本院酌情确定被告按照中国人民银行同期贷款基准利率赔偿原告自2014年12月3日至实际给付之日的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告杨业兰与被告黄文宣签订的2014年12月3日房屋转让《协议书》无效；二、被告黄文宣于本判决生效后十五日内返还原告杨业兰购房款15万元及其利息（15万元的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计付，自2014年12月3日起计算至实际给付之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行间的债务利息。案件受理费3300元，由原、被告各负担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3300元（收款单位名称：淮安市财政局，开户行：江苏省淮安市农行城中支行，帐号：34×××54）。审 判 长 罗德俊人民陪审员 舒献东人民陪审员 陈志和二〇一六年十月二十八日书 记 员 唐 婕附相关法律及司法解释规定：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”