（2016）京0111民初12731号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-12-18
案件名称
刘军与师鹏超房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘军,师鹏超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0111民初12731号原告刘军，男，1985年4月11日出生。被告师鹏超，男，1979年2月23日出生。原告刘军与被告师鹏超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘军和被告师鹏超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘军诉称，2016年7月9日原告进入链家地产（旧宫店），由店长于恩亮接待寻找首付40万左右的房源。无符合条件的房源后，从大兴带到了房山，在晚上8点后与被告师鹏超在链家地产（良乡）店签订购房合同，交定金2万。7月11日链家办事人员史记打电话让准备户口等资料时，原告顺便同其讲了首付遇到的困难的忧虑，并咨询“假如凑不齐首付，定金是否可以退回部分？”史记分析讲：“有部分退或是全部退的可能”，并提到业主人好、实在，不会太为难我们等，同意给问下。几个小时后史记告知：“被告于7月10日（与我们签完合同的第二天）在市区的链家地产同他人签订了购房合同，如果我们出现问题就会造成连环违约，由此造成的损失不止2万”。7月13日中介把双方约在链家（良乡）店见面，见面后被告反复强调市里签了购房合同，埋怨原告给其造成的影响并列出将要承担的严重后果，随后直入解约主题，提出条件让选择并为其解约。因来之前没想过被告会要求解约，只是想着拿不回定金就回去再想其他办法凑钱，因北京房价疯涨现在不垫起脚尖试下以后就更买不起的原因就没想着去了会解约，更没想过这么快就放弃购房，当面对被告提出的退还条件时，心里只有一个念头继续凑首付，一周内给其答复。被告不同意，说：“一周就实现不了了，时效不够了”，无奈后要求两天时间也不给（什么得寸进尺，自私都加在了原告身上），并声明只有执行或不执行（其所提条件）不再改，并恐吓说今天出了这个门就一分不退，还会加上房价的20%一起起诉。原告此时以为被告生气是因为担心连环违约而生气，之前拿不回定金就回去想办法的想法一下有了压力，因为做人比钱更重要，被人这样讲还是第一次，可两万定金马上就全部放弃连个凑首付的时间与机会都没有，心里还是不能接受，想回去凑钱来挽回！链家人员史记和女业主在我们一说回去考虑，就迫不及待地催缴中介费。史记强调说中介费后期不过户不能退（看房前和解除后链家其他同事都承诺说可以退），并在我们有意先交中介费时还一直强调提问是否做好了承担更大损失的准备。原告在其双方压力下为了让损失和风险最小，不得不违背自己的意愿接受被告提出的协议条件。当时实在不愿意放弃购房机会，就提了一条优先购买权，被告此时很爽快地答应了，加上被告自己用人格回应7月28日前不降价，让原告自己觉得有了凑首付的时间（假如凑不到还有拿回全部定金的机会），同时还不会影响被告出现连环违约的后果，于是在没怀疑意识的情况下合同就这样先被解除了（北京存量房买卖合同、解约协议等资料被中介全部收回）。协议的条件和内容是解除完合同并收走所有资料后写的，以为答应的东西不该有变数，可就在链家史记按着被告的条件和当时谈的内容，写完协议让我们签字时被业主反悔划掉一部分（拿回全部定金的机会划没了）。原告第一次意识到这是有意的欺骗。第一次看清被告的真面目，因为被告划掉的目的并不是着急出售房屋而是在意定金会退（与口口声声考虑我们这样的家庭才退，说和做是矛盾的）。原告争取无果后想着字都签了受骗也怪自己傻，被一个更自私的人说自己自私还被骗有苦说不出，当时只是想着努力凑首付购买房子才能减少自己的全部损失，7月21日晚家人告知钱够了，却发现该房子已经于7月18日被链家公布已签约（7月22日早上与房主联系核实说降价五千出售的）。解除合同后仅仅5天就低价成交，人格，诚实信用一样没放在被告眼里。回忆整个过程被告利用原告出现的困难和对其的信任，以及对购房的无知，先诱骗解约，后失信降级出售，用拟下的霸王条款做掩护，践踏自己的人格和信用，不择手段求利益，让原告7月28日前房子想买买不成，定金拿不到。被告在达到目的后（微信联系不回，电话不让说完话就挂），丝毫无内疚之意自我感觉良好。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求：1、被告双倍返还定金4万元并支付利息（具体计算方式为以4万为本金按照同期银行贷款利率，从2016年7月28日到实际返还定金之日止）；2、诉讼费由被告承担。被告师鹏超辩称，我不同意原告的诉讼请求。房屋买卖合同在前，解约协议在后，解约协议是双方签订认可的，有了解约协议，房屋买卖合同是无效的。我已经将房屋卖给了别人，已完成了过户手续，现在涉案房屋已经不属于我了。经审理查明，2016年7月9日原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋坐落为北京市房山区良乡×路×里×号楼×层×。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋所有权证证号为X京房权证房字第×号。房屋成交价格为1120000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为115000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金20000元。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为780000元。出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。签订合同当天，原告给付被告定金20000元。2016年7月13日原告（买受人、乙方）与被告（出售人、甲方）、案外人北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《解约协议书》，约定鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于房山区良乡×路×里×号楼×层×房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件，现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本解约协议书所确定责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任。同日，原、被告签订《协议》，约定：1、刘军与师鹏超同链家签订的合同于2016.7.13日解除，师鹏超的房屋继续出售，但如果在师鹏超房屋（良乡×路房屋）没有被其他客户签约的条件下，优先以123.5万，定金2万的价格卖给刘军。原来定金依旧有效。2、7月13日至7月28日，业主师鹏超如果将房屋以123.5万（含）以上的价格出售给其他客户，可以返还给刘军1万元，时间在12月13日后5个工作日内。3、7月28日至8月13日，业主由于时效问题不得不降价出售此房时，房价少于123.5万的差额从1万元中扣除。不足时，不追缴刘军款项，即房屋如果122.5万（含以下）出售时，不返还刘军1万，返还时间同上。4、在保证不影响师鹏超在市里购房的情况下，上述协议生效。2016年7月14日被告（出卖人）与案外人陈海涛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定涉案房屋成交价格为1200000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为30000元。2016年8月13日双方变更成交价为1225000元。被告称现涉案房屋已办理了登记过户手续。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的房屋买卖合同、《解约协议书》、《协议》、收款证明，被告提交的《解约协议书》、《协议》、房屋买卖合同、合同变更申请单等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方已于2016年7月13日协议解除上述房屋买卖合同，后被告已按照122.5万的价格将涉案房屋出售，现原告依据双方已协议解除的房屋买卖合同，以被告存在违约行为为由，要求被告双倍返还定金并支付利息，证据不足，理由欠缺，本院不予支持。原告称双方签订的《协议》存在欺诈的情形，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告刘军的诉讼请求。案件受理费四百元，由原告刘军负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一六年十月二十八日书记员 孙震颐 微信公众号“”