（2016）琼9003民初1181号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-09
案件名称
李丽与赵惠涛房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
儋州市人民法院
所属地区
儋州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某,赵某涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9003民初1181号原告:李某，女，1969年12月25日出生，汉族，住山东省青岛市XX区XX路X号X号楼XXX户，身份证号码：37020219691225XXXX。委托诉讼代理人:林明斌，海南坤和律师事务所律师。被告:赵某涛，男，1983年12月24日出生，汉族，住河南省郑州市XX区XXX路XX号院X号楼XX号，身份证号码：420525119831224XXXX。委托诉讼代理人：王某，海南大兴天泰律师事务所律师。原告李某诉被告赵某涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人林明斌、被告赵某涛的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋转让余款28万元；2.依法判令被告向原告支付滞纳金517500元（余款115万元×0.3%×150天）和利息（以28万为本金，自2016年1月7日计至还清之日止，按年利率4%计付）；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年4月21日，原告与被告签订了一份《房屋转让合同》，约定：原告向被告转让其所有的位于儋州市白马井镇滨海新区儋州恒大金碧天下64栋102号别墅，面积289.86平方米，总价款为230万元。合同还约定了支付购房款、房屋产权过户办理、违约金等条款。合同签订后，被告依约向原告支付了购房款首付款115万元。2015年7月份，被告在未支付余款的情况下，背着原告与原告授权委托的房屋中介公司办理了房屋产权过户手续，将涉案房屋过户到了被告名下。然而，根据合同的约定，在原告无条件配合被告办理房屋产权过户事宜之前，被告需先付清另一半购房款115万元。原告于半年后知情，多次要求被告依约支付购房余款，但被告均不予理睬，直至2016年1月6日方向原告支付共计87万元，尚余28万元至今未支付。被告的行为已严重违反双方的约定，应承担违约责任。根据合同的约定，其应按日支付千分之三的违约金给原告。为了维护原告的合法权利，遂诉至法院。被告赵某涛辩称，被告已不拖欠原告的房价款。被告确实是迟延支付了87万元的房价款，但并没有造成原告多大损失，原告最多就是银行利息损失，被告愿意按银行利息损失补偿原告，合同约定的违约金过高，请求法院减轻被告的利息负担。根据合同的约定，房屋的过户税费应由原告负担，但在税务局在通知原、被告的时候，原告一直没有履行缴纳税费的义务，最后由被告代原告缴纳了税款及滞纳金，才办理了房屋的过户手续。故此，原告应对产生的滞纳金承担主要责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1.2015年4月21日签订的《房屋转让合同》，用以证明原告将位于儋州市白马井镇滨海新区儋州恒大金碧天下64栋102号别墅以230万元的价款转让给被告的事实；2.户口历史交易明细表，用以证明被告应在房产过户之前支付剩余房价款115万元，被告只支付了87万元，尚欠28万元的事实；3.物件收据确认两份，用以证明原告将涉案房屋的税费收据、维修资金收据、合同、发票和房屋产权证等相关资料交给被告的事实；4.代付声明，用以证明李晓云受被告的委托办理购买涉案别墅的相关手续的事实。被告向本院提交了如下证据：1.2015年4月21日签订的《房屋转让合同》，用以证明被告已履行完支付房价款230万元的义务；2.完税证明，用以证明被告代原告缴纳了税费184355.45元的事实；3.转款凭证，用以证明被告向原告支付房款87万元的事实；4.王宁、张江波（张可凡）的证言，用以证明被告向原告委托的中介王宁支付了10万元定金，王宁将其中的3万元转给原告的事实。针对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：对原告提交的全部证据的真实性、合法性和关联性均没有异议，但上述证据不能证明被告尚拖欠原告房价款28万元。针对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均无异议，但合同中关于税费负担的约定与法律规定相悖，应以法律规定为准；对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议，税收负担应以法律规定为准，该由被告负担的应由被告负担；对证据3的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据4的真实性有异议，证人应当出庭作证，被告在与原告签订合同之前支付给第三人的10万元与原告无关。根据原告的申请，本院向儋州市住房和城乡建设局调取了涉案房屋的档案资料。原告对上述资料发表如下质证意见：对其真实性没有异议，但认为档案资料中的落款日期为2015年5月7日的《房屋转让合同》不是双方的真实意思表示，是双方为了办理过户而签订的，2015年4月21日签订的《房屋转让合同》才是双方的真实意思表示，双方的权利义务应以该合同为准。被告对上述资料发表如下质证意见：对其真实性、合法性和关联性均无异议。针对原告提交的证据，本院认定如下：因被告对原告提交证据1-4的真实性、合法性和关联性均予以确认，本院予以认可。针对被告提交的证据，本院认定如下：对证据1、2、3的真实性、合法性和关联性予以认可；对证据4，另行认定。针对本院调取的涉案房屋的档案资料，本院作如下认定：该证据是保存在儋州市住房和城乡建设局的涉案房产的档案资料，对其真实性、合法性和关联性予以认可。经向王宁调查，其陈述：他曾在金碧天下做房屋销售业务，张江波（张可凡）把原告介绍给他，了解到原告要出售涉案房屋，并通过电话谈妥由他代为寻找买家，原告支付10万元。郜得云把被告介绍给他，说是要购买房屋，我便把原告的房屋介绍给被告。之后，原、被告便通过电话谈妥了价格，并由被告支付10万元定金，该10万元是通过郜得云转给他的，当时并未出具收据，他将该10万元定金作为原告支付的佣金收取。后来，因原告认为过户税费过高，觉得有点吃亏，他便将佣金降为7万元，并将另3万元转给原告。至于收取佣金的事情，被告并不知情，是他和原告之间谈妥的。经向张江波调查，其陈述：他与原告在涉案房屋买卖之前已认识，是一般的朋友关系。原告说要出售其在金碧天下的房屋，他便把王宁介绍给原告，并通过电话谈妥了代售的相关事宜，原告同意支付10万元佣金给王宁，由王宁代为销售原告的房屋。之后，王宁找到了买家，由买家支付定金10万元，王宁代收，并将该10万元定金作为佣金收取，就没有转给原告，这些原告都是知情并同意的。后来，原告觉得税费过高，有点吃亏，他便和王宁谈，王宁同意将佣金降为7万元，并将另3万元转给原告。针对本院向王宁、张江波所作的询问笔录，原告认为证人未出庭接受质证，对其证言的真实性和合法性不予认可；被告认为，两人的陈述与被告提交的证人证言基本一致，且张江波与原告是朋友，其证言是可信的，对其真实性、合法性和关联性均予以认可。针对上述询问笔录及被告提交的证据4，本院一并作如下认证：张江波、王宁的陈述基本一致，两人所述的事实与原、被告庭审所述的房屋买卖过程也相一致，即原告通过张江波认识了在涉案房屋所在的楼盘做商品房销售的王宁，并通过王宁知晓了被告购房的意愿，原、被告通过电话达成了转让价款，王宁于2015年7月20日向原告转账支付了3万元，对该事实予以确认。虽然原告不认可被告支付给王宁的10万元，但王宁本人予以了认可，对该事实予以确认。根据上述证据及庭审笔录查明以下事实，2015年4月21日，原告李某（甲方）与被告赵某涛（乙方）签订了《房屋转让合同》，约定：甲方将其所有的位于儋州市白马井镇滨海新区儋州恒大金碧天下64栋102号别墅转让给乙方，建筑面积共计289.86平方米；转让价款为230万元，乙方同意于2015年5月21日将购房首付款115万元直接汇入甲方指定的账户，在办理房屋产权过户前付清购房余款115万元，甲方应无条件配合乙方办理房屋产权过户相关事宜；上述房屋办理过户手续时甲乙双方所需缴纳的税费，由甲方独自承担；乙方中途悔约，不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，应在悔约之日起叁日内将定金退还给乙方，并付给乙方相当于定金数额的违约金；乙方不按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付房屋总价款千分之叁的滞纳金；甲、乙双方就该房屋转让达成的有关条款以本合同为准，另行签订的《房屋买卖合同》只作为办理报税过户受理时使用等。合同签订后，被告于2015年4月22日通过李晓云向原告转账支付了115万元，于2016年1月6日向原告转账支付87万元，共计转账支付202万元。原、被告共同委托吴富豪办理房屋过户手续，并以落款日期为2015年5月7日的《房屋转让合同》申请办理过户，该合同约定的总价款为130万元，其余内容与2015年4月21日签订的《房屋转让合同》基本一致。办理过户时，被告于2015年7月24日缴纳了营业税23415.36元及滞纳金456.60元、个人所得税88510.06元及滞纳金1725.95元、城市维护建设税1170.77元及滞纳金22.83元、教育费附加702.46元、地方教育附加468.31元以及契税67883.11元，共计184355.45元（税款按房价款2262770.21元征收）。2015年8月24日，吴富豪向儋州市住房和城乡建设局递交了房屋登记申请书等办理过户手续的材料。该局于2015年9月2日办理了过户登记，被告于2015年9月9日领取了房屋产权证。另查明，被告于2015年1月3日通过郜得云支付给王宁10万元；王宁于2015年7月20日向原告转账支付了3万元；被告于2015年7月25日通过李晓云向吴富豪支付了3200元，作为办理房产过户的报酬；原、被告在签订合同之前从未见过面。庭审中，原告表示在涉案房屋买卖发生之前，其认识张江波，但不认识王宁。本院认为，为了买卖涉案房屋，原、被告先后于2015年4月21日、2015年5月7日签署了两份转让价款不同的《房屋转让合同》，原、被告均认可双方履行的是前一份合同，后一份合同是为了办理过户而签订的，故双方的权利义务应以前一份合同的约定为准。2015年4月21日签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，为合法有效。本案的争议焦点是：一、被告是否尚拖欠原告的购房款？二、被告是否延迟支付购房款，应否支付逾期违约金以及合同约定的违约金是否过高？关于被告是否尚拖欠原告的购房款问题。房屋的转让价款为230万元，被告于2015年4月22日向原告转账支付115万元，于2016年1月6日向原告转账支付87万元，共计转账支付202万元。至于被告所缴纳的税费184355.45元是否应视为其支付的房价款的问题？根据合同的约定“上述房屋办理过户手续时甲乙双方所需缴纳的税费，由甲方独自承担”，即双方约定过户所需的税费均应由原告承担，而被告代原告缴纳了税费及滞纳金，该款项应抵作被告的房款。而关于被告支付给王宁的10万元是否为被告支付给原告的购房定金的问题。原、被告原本不相识，是通过张江波、王宁才获知对方的意图，即原告有卖房的意愿，被告有买房的意愿。王宁作为涉案房屋所在楼盘的销售人员，其更容易获取楼房买卖的信息，并通过其获取信息的优势从事中介工作获取利益也符合常理。而从来未谋面的原、被告，若无中间人的协调，也难于达成一致意见。故此，可以认定王宁在原、被告的买卖过程中起到了一定的中介作用。作为中介的王宁，收取了被告的10万元，虽然原告主张其从未授权王宁收取该10万元，且对此也不知情，但张江波与原告相熟，与被告不相识，其在证言中认可了原告是知道王宁收取被告10万元的，而且原告事后也收取了王宁转的3万元，因此可以确定原告对王宁收取被告10万元是知情的。根据一般的房屋买卖交易习惯，在签订正式的买卖合同之前，需要一方向另一方支付一定的金钱作为担保，以防悔约。原告虽然否认存在定金的事实，《房屋转让合同》中也未约定定金的数额及支付方式，但从合同关于定金的约定看，即“乙方中途悔约，不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，应在悔约之日起叁日内将定金退还给乙方，并付给乙方相当于定金数额的违约金”，被告在签订合同之前已向原告支付了定金的，即合同对已交的付定金予以了确认。姑且不论原告是否授权王宁收取被告的10万元，但王宁作为中介，被告有理由相信王宁是有授权的，被告是善意的。而原告在知道王宁收取了被告的10万元后不仅不反对，还在合同中予以了确认，事后还收取了其中的3万元，是对王宁收取10万元行为的追认。故此，王宁收取被告的10万应是被告支付给原告的定金，对原告发生法律效力，该10万元应抵作房价款。至于被告支付给吴富豪的3200元报酬应由谁负担的问题。原、被告在合同中并未约定由哪方支付报酬给吴富豪，但鉴于原、被告共同委托吴富豪办理房屋产权过户手续，且双方都受益，故此该费用应由原、被告均担，即每人支付1600元。被告代原告支付了1600元，该款应低作房价款。因此，被告先后向原告支付了2305955.45元（202万元+184355.45元+10万元+1600元），该款已超过了总房价款5955.45元，故被告已不再拖欠原告的房价款。原告要求被告支付剩余房价款28万元及利息，没有事实根据，本院不予支持。关于被告是否延迟支付购房款，应否支付逾期违约金以及合同约定的违约金是否过高的问题。根据合同的约定，被告应于2015年5月21日支付115万元，剩余115万元应在办理房屋产权过户前支付。被告先后向原告支付的房款情况为：2015年1月3日支付10万元定金（王宁收取）、2015年4月22日转账支付115万元、2015年7月24日代缴税款184355.45元、2015年7月25日代付吴富豪报酬1600元、2015年1月6日转账支付87万元。申请办理产权过户的时间是2015年8月24日，而被告在该日期之前只支付给原告1435955.45元（10万元+115万元+184355.45+1600元），尚余864044.55元（230万元-1435955.45元）未支付，被告已构成违约，应向原告支付违约金。根据合同的约定，被告逾期付款的，每逾期一日按总房价款的千分之三支付违约金（滞纳金），现原告主动调整为按逾期支付的金额按日千分之三计付，被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。对于当事人在合同中约定的违约金及计算方式人民法院一般不予干预，但约定的违约金过分高于实际损失时，人民法院可以应当事人的请求适当予以减少。鉴于原告没有提供证据证明因被告违约给其造成的直接损失或者间接损失的数额，其实际损失无法确定，故应以被告逾期支付房价款的利息损失为基础进行认定。综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度，结合当前我国商业银行的贷款基准利率，违约金应以逾期金额为基数，酌定为按日万分之三计付。违约金具体计算如下：以864044.55元为基数，自2015年8月25日起计至2016年1月5日止（134天），共计34734.59元（864044.55元×0.3‰×134天）。被告已多付5955.45元，该款应低作违约金，故被告仍应支付原告违约金28779.14元。原告诉请的违约金过高，高出部分不予支持。综上，被告已按合同约定支付完全部房价款，原告诉请被告支付房价款28万元及利息，没有事实根据，本院不予支持。被告未按时支付房价款构成违约，应向原告支付违约金。扣除被告多付的5955.45元，被告仍应支付原告违约金28779.14元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告赵某涛应于本判决生效之日起十日内支付原告李某违约金28779.14元。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果被告赵某涛未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11794元，由被告赵某涛负担425元，原告李某负担11369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。⺀xgxvupfmc3wxrmrmkn案件唯一码审 判 长 陈 伟人民陪审员 陈 荣 光人民陪审员 陈 桂 良二○一六年十月二十八日书 记 员 王 慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审核：陈伟撰稿：陈伟校对：王慧海南省儋州市人民法院2016年10月28日印制（共印14份） 微信公众号“”