（2016）津01民终3298号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-31
案件名称
王洪柱、陈象巳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王洪柱,陈象巳,天津市和平区倾听者咖啡馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终3298号上诉人（原审被告）：王洪柱，男，1982年11月23日出生，汉族，天津市第一中学教师，住天津市和平区。委托诉讼代理人：杨浩，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈象巳，男，1958年1月7日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：赵建华，天津金宜舰律师事务所律师。原审被告：天津市和平区倾听者咖啡馆（个体工商户），经营场所天津市和平区卫津路佳怡公寓2底商01。经营者：董淑金，女，1960年1月4日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：王洪柱（系董淑金之子），住天津市和平区西安道***号。上诉人王洪柱因与被上诉人陈象巳及原审被告天津市和平区倾听者咖啡馆房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王洪柱及其委托诉讼代理人杨浩、张莉，被上诉人陈象巳及其委托诉讼代理人赵建华、原审被告天津市和平区倾听者咖啡馆的委托诉讼代理人王洪柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王洪柱上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求；2、两审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在对搭建部分建筑物所有权不明的前提下判令一并腾空，系认定事实不清，遗漏当事人；经沟通，被上诉人同意缓交房租，故上诉人并未违约交付房租。被上诉人陈象巳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。原审被告天津市和平区倾听者咖啡馆述称，同意上诉人的意见。陈象巳向一审法院起诉请求：1、立即解除于2011年11月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告向原告支付实际占用房屋期间的租金，按每月20833元计算；3、判令二被告给付原告自2015年5月1日至实际给付租金之日，按照日付月租金1%的标准即每日2083元，支付违约金；4、判令二被告将租赁房屋腾空，交还原告；5、判令二被告赔偿原告损失30000元；6、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2011年12月23日，原告与被告王洪柱签订了《房屋租赁合同》，原告为出租方，被告王洪柱为承租方。约定由原告将其所有的位于天津市和平区卫津路佳怡公寓2底商01的部分房屋提供给被告王洪柱，用于从事经营。合同约定：租赁期限从2012年5月1日起至2017年4月30日止，租金为每年250000元，支付方式为年付，每年提前一个月支付转年的房租。出租方应于2012年4月1日将房屋交付承租方使用。出租方向承租方收取租金，除合同另有约定外，不得向承租人收取租金以外的其他费用。承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同并收回房屋，因此而造成损失的，由承租方赔偿：利用房屋进行违法活动的；擅自拆改房屋结构或者故意损坏房屋主体结构的；擅自改变住宅房屋使用性质的；擅自转租、转让、转借承租房屋的；拖欠租金累计一个月以上的；等等。承租方应当按照合同约定支付租金。迟延支付租金的，每迟延一日，出租方有权向承租方收取月租金的10%作为违约金。合同中还特别标注：底商右侧约25平方米作为出租方独用，不在合同范围之内。被告王洪柱承租后，在该房屋内注册了天津市和平区倾听者咖啡馆，为个体工商户，经营餐饮，经营人为董淑金，系被告王洪柱的母亲。现原、被告三方认可，2014年以前的租金，三方别无争议。按照合同约定，2015年4月，被告应当支付2015年的年租金250000元，但2015年6月30日，被告仅支付了60000元，按日折算，已交付至2015年7月27日的租金，此后未再支付租金。二被告抗辩，2015年4月未能按约交付全年租金，是因为承租人在2014年12月至2015年6月，长达半年的时间对租赁房屋进行重新装修，未能正常营业，造成资金困难，原告曾经答应缓交房租，分期支付。所以二被告才于2015年6月支付租金60000元。对二被告的抗辩，原告不予认可，二被告对其主张，未能提交证据予以证实。庭审中，二被告表示同意在2015年12月支付尚欠租金，继续经营。经过调解。原告对二被告提出的支付时间表示不同意，要求二被告在开庭之日的一周内支付尚欠的租金，则同意继续履行合同，并让免全部违约金。但二被告至今未再支付租金，则原告坚持诉讼请求。审理期间，一审法院于2015年8月31日和2015年11月9日两次对租赁房屋进行现场勘验及拍照，经勘验涉案租赁房屋坐落于天津市和平区卫津路佳怡公寓2底商01，权利人为原告陈象巳，产权证面积为225.42平方米，但三方确认原告将上述房屋分割为两部分，其中底商右侧约25平方米的部分由原告自留使用，且与出租部分相对独立，各自有独立的大门出入。原告自留部分，与租赁合同上约定的一致。涉案房屋被告王洪柱承租后，由其母亲董淑金经营天津市和平区倾听者咖啡馆。原告交付的房屋为空房，现屋内物品均为二被告所有。二被告承租后，在原告出租的房屋外，又扩建了约44平方米的玻璃房，与原告出租前自带的扩建房屋相通为一体，且与底商相连。二被告未能提供原告同意其自行搭建的书面证据。一审法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告王洪柱签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。董淑金作为王洪柱的母亲，在王洪柱承租的房屋内注册了天津市和平区倾听者咖啡馆的个体营业执照，并进行经营，应视为与王洪柱对涉案房屋共同承租，并在本案中承担连带责任。依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案涉案房屋，依照合同约定，承租人应按年支付房屋的租金。现二被告未能按照合同约定，在2015年4月向原告支付2015年全年的租金250000元，仅在2015年6月30日支付了60000元，按日折算，实际交付到2015年7月27日，余款至今未付。按照合同约定，承租人迟延支付租金已经达到解除合同的约定情形，现原告要求解除合同并予以腾房的诉讼请求，予以支持。现二被告实际占有使用租赁房屋，且从2015年7月28日开始欠租，但原告要求二被告自2015年8月1日开始交付到实际腾房之日的租金，与法不悖，予以照准。至于违约金，虽然原告在庭审调解的过程中，表示如二被告能在庭审之日起一周内，支付剩余租金，同意继续履行合同，并不再向二被告主张违约金。原、被告未能达成调解协议，则原告在调解过程中的让步，不能作为判决事实的认定。现原告明确，要求继续向二被告主张违约金，符合双方在租赁合同中的约定，予以支持。但合同中约定的违约金数额为日付月租金的10%，则每日为2083元。按照法律规定，如违约金超过造成的损失30%，一般认定为过高。因原告未能提供其损失的相关证据，经计算合同约定的违约金高于利息损失的30%，被告主张违约金过高的抗辩意见，予以采信，故应以被告拖欠租金期间银行同期贷款利率为标准，计算原告的利息损失。现原告向被告主张190000元，自2015年5月1日开始至实际给付之日的违约金损失，但考虑到原告要求提前解除合同，二被告不应向原告支付全年的租金，故对原告的该项请求予以调整，二被告以判决生效之日应付的租金数额为基数，按照银行同期贷款利率为标准，支付原告利息损失。原告诉讼请求中还要求二被告赔偿后损失30000元，但未能提交相应损失的证据，该项请求，不予支持。二被告主张原告曾经口头同意二被告迟延支付租金，原告对此不予认可，二被告也未能提交相应的证据予以证实，不予采信。关于二被告扩建44平方米的玻璃房部分，按照法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。现二被告未能提交原告同意其自行搭建的书面证据，且二被告未能按时交纳租金，显系违约，故该部分的扩建费用，由二被告自行负担，原告要求一并腾空的诉请，予以支持。判决：一、原告与被告王洪柱于2011年12月23日签订了《房屋租赁合同》，于判决生效之日予以解除；二、判决生效后十日内，二被告将位于天津市和平区卫津路佳怡公寓2底商01房屋，包括搭建面积（详见勘验笔录）一并予以腾空，交还原告；三、判决生效后十日内，二被告支付原告自2015年8月至合同解除之日的租金（租金标准按照每年250000元计算）；四、二被告支付原告自合同解除之日至实际腾房之日的房屋使用费（使用费标准按照每年250000元计算）；五、二被告以判决生效之日应付的租金数额为基数（租金标准按照每年250000元计算），按照银行同期贷款利率为标准，支付原告利息损失；六、原告的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费550元，减半收取225元，由二被告负担（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、原审被告经营者董淑金签署的装修房屋合同及票据，证明上诉人对天津市和平区倾听者咖啡馆装修花费了大量资金，如果解除合同，会给上诉人造成巨大的损失；2、房信发展有限公司出具的证明和平面图，证明位于涉案房屋的玻璃房为违章建筑。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。一审法院审理期间，被上诉人明确表示要求上诉人及原审被告一并腾交搭建的建筑物。本院认为，双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院确认有效正确，双方均应依约履行自己的义务。依照合同约定，上诉人应按年支付房屋租金250000元，故上诉人应当在2015年4月支付2015年全年租金，但上诉人在2015年6月30日仅支付了60000元的事实表明，已迟延履行交付租金的义务。依照合同约定，上诉人迟延支付租金的行为已经达到解除合同的情形，故被上诉人要求上诉人解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持正确。上诉人虽然主张未及时交付房租系被上诉人同意缓交，但被上诉人否认且上诉人未提交证据证实，本院对此不予采信。一审法院依法确认上诉人应当支付的租金、使用费及利息损失亦无不当，本院予以确认。本案系房屋租赁合同纠纷，被上诉人要求上诉人腾交涉案房屋。本案事实表明，上诉人在租赁期间，涉案房屋外形成了约44平方米的建筑物，依照合同的约定，对涉案房屋增添附属设施应当征得被上诉人同意，上诉人提交的证据表明，原审被告的经营者与案外人签订的施工合同，内容是对涉案房屋进行拆除、改造装修，但不能证实系被上诉人同意搭建。经勘查，该建筑物与涉案房屋相通、相连成为一体，出入涉案房屋必须经过该建筑物，故被上诉人要求上诉人一并腾交，一审法院予以支持并无不妥，本院亦予确认。至于该建筑物是否为违章建筑以及权属归属等问题，可另行解决。原审被告系涉案房屋的实际使用人，一审法院认定与上诉人对涉案房屋共同承租，并承担连带责任亦无不妥。综上所述，上诉人王洪柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人王洪柱负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏庆松代理审判员 王福群代理审判员 刘 锟二〇一六年十月二十八日书 记 员 刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”