（2016）冀0104民初4480号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2017-01-24

案件名称

翟喜军、武成海与石家庄金盈泰物业服务有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

法院

石家庄市桥西区人民法院

所属地区

石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

翟喜军,武成海,石家庄金盈泰物业服务有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十七条，第一百零九条，第四百一十六条

全文

河北省石家庄市桥西区人民法院民事判决书（2016）冀0104民初4480号原告：翟喜军，男，汉族，1977年8月25日出生，住址河北省石家庄市平山县。原告：武成海，男，1975年10月2日出生，汉族，住址河北省石家庄市平山县。委托诉讼代理人：李永军，河北前景欣律师事务所律师。被告：石家庄金盈泰物业服务有限公司，住所地石家庄市桥西区胜利南大街353号润德金帝市场办公楼401室，统一社会信用代码：911301043297117050。法定代表人：秦立霞，该公司经理。委托诉讼代理人：惠玉敏，女，会计，现住。委托诉讼代理人：郭荣，河北英陆律师事务所律师。原告翟喜军、武成海与被告石家庄金盈泰物业服务有限公司（以下简称金盈泰物业公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟喜军、武成海的委托诉讼代理人李永军、被告金盈泰物业公司的委托诉讼代理人郭荣、惠玉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟喜军、武成海向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方的委托经营合同；2、判令被告返还原告润德商贸城1号商业楼1层1193号商铺；3、被告在实际返还原告商铺前，按照原合同约定每季度支付原告当季度固定租金收益4643.5元（按原告已交房款的年10%计付）；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年4月，原、被告签订委托经营合同，原告将其位于石家庄市桥西区胜利南街353号润德商贸城的商铺委托被告经营，委托经营期限1年，自2015年4月16日至2016年4月15日止，同时合同第10.3条约定“本合同期限届满后，双方可另行签订委托经营管理合同……委托人对上述事宜须提前半年告知受托人，否则，视同委托人同意受托人根据市场实际情况，按当时实际收入扣除经营管理费用支付收益后继续占有、使用、经营和管理该商铺”。根据该约定，原告认为：1、原、被告签订的合同名为委托合同，实际是房屋租赁合同，原告将房屋交付被告租赁使用，被告按照合同约定支付租金。2、虽然双方约定了在委托经营期限届满后，被告可以“继续占有、使用、经营和管理该商铺”，但没有约定“继续占有、使用、经营和管理该商铺”的时间长短或者期限，因此，应当视为不定期合同，原告可以随时解除合同，并要求被告返还原告所有的润德商贸城商铺的占有、使用、经营和管理权。3、合同10.3条约定属于无效条款。合同约定前后矛盾，如果按照被告认为的合同期限届满半年前告知，则原告永远不能解除合同。被告是独立经营的民事主体，应独立承担责任，但是按照该条的约定被告将经营风险转移给原告，不符合法律规定。4、被告的管理权随着原、被告合同的终止而终止，而被告与市场上商户的合同期间跨越了其与原告签订合同的期限，其行为是对原告权利的侵害。5、固定收益的支付标准按约定为“当时实际收入扣除经营管理费用”，这里的“当时”具体是哪个时间节点？是合同期限届满日的2016年3月15日，还是合同期限届满前半年的2015年9月15日，提供格式条款的被告，在签订合同时没有解释和说明，根据权利义务对等和公平原则，被告应在合同到期前提前半年告知原告“当时的实际收入扣除经营管理费用”的具体数额，以供原告决策在合同届满后是否与被告签订委托经营管理合同，但被告没有做到，因此，被告应按去年的标准支付给原告固定收益。被告金盈泰物业公司辩称，1、原、被告签订的合同从名称及合同约定的权利义务看均为委托合同，原告购买商铺后委托被告经营本质上是一种投资行为，原告收益的多少取决于市场的实际经营情况。2、2015年双方签署的委托经营合同已于2016年到期，合同到期后，双方的权利义务关系自然终止，不存在解除合同的问题。3、根据双方于2015年签署的委托经营合同第10.3条约定：“本合同期限届满后，双方可另行签订委托经营管理合同……委托人对上述事宜须提前半年告知受托人，否则，视同委托人同意受托人根据市场实际情况，按当时实际收入扣除经营管理费用支付收益后继续占有、使用、经营和管理该商铺”。委托经营期限届满前6个月内，原告未通知被告解除合同，合同到期后，被告仍在继续经营管理该商铺，因此，被告可以继续经营商铺。但既然原告要求解除合同，被告尊重原告意愿，同意解除合同，将商铺返还原告。4、委托经营合同是双方当事人的真实意思表示，格式条款的相对群体，应当具有广泛性和不确定性，但本案中与被告签订合同的原告具有区域性和特定性，合同期满后原告可以选择继续委托被告经营，也可以选择另行委托第三方经营，还可以选择自营，但应提前半年通知被告，以便被告对市场和商铺进行整体安排，否则视同原告同意被告按实际租金收入扣除经营管理费用支付收益后继续占有使用该商铺。现原告要求收回商铺占有、使用、经营、管理权前，按上年标准支付固定收益的诉求，没有合同依据，被告不予认可。故，2016年度被告应向原告支付收益的标准为：2016年度每季度商铺实收租金扣除当季度实际支出的经营管理费用后的余额。5、原告自2013年开始委托被告经营管理该商铺，被告均如期按合同约定数额将商铺收益支付给原告，但原告至今未向被告提供发票，根据委托经营合同第9条之约定，原告应向被告提供2013年度至2016年度以支付金额为基数的发票。综上，请求：1、解除原、被告之间的委托经营合同。2、被告返还原告所有商铺的占有、使用、经营、管理权。3、在实际返还商铺前，被告按鉴定结论确定的固定收益向原告支付季度收益。4、被告向原告支付收益前，原告依法向被告提供发票。本院经审理认定事实如下：坐落于石家庄市桥西区胜利南街353号润德商贸城1号公寓式办公（AC）楼00单元1193号商铺的所有权人为本案原告。2015年4月，原告作为委托人与作为受托人的被告签订了委托经营合同，约定原告将其上述商铺委托被告经营，委托经营的期限为一年，自2015年4月16日至2016年4月15日；在合同期内，被告对上述经营场所拥有全权占有、使用、经营和管理的权利，被告对合同约定商铺有权采取出租、承包、转租等方式统一经营、租赁和管理，原告保证对被告的经营定位、管理模式不予干涉；在委托经营期限内，除被告支付给原告的固定收益外，被告对本协议项下的商铺进行经营管理所产生的收益作为被告的经营管理费用归被告所有，损失亦由被告承担；被告为了商业区域的统一经营，可对该商铺的结构进行统一的布局，根据整体规划进行变动、改造和装修；委托经营期限内，被告向原告支付的固定收益为每年18574元，固定收益的支付方式为按季支付，自签约日起7个工作日内支付第一笔固定收益，此后每季度支付一次；原告和被告按国家税法规定各自承担应缴纳税款，被告必须按照双方约定时间金额向原告支付固定收益，原告须提供相应以支付金额为基数的纳税凭证；合同期内，被告有权以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资于经营场所，凡被告出资所形成的装修、设备、设施、不动产等，所有权属被告所有，委托经营期限届满后，以上资产所有权仍归被告所有；合同10.3条约定，本合同期限届满后，双方可另行签订委托经营管理合同，原告无论采取何种形式继续经营，均须按照分行划市原则，服从被告市场的整体管理，同等条件下，本铺位正在使用经营的第三方商户具有优先租赁权，原告对上述事宜须提前半年告知被告，否则，视为原告同意被告根据市场实际情况，按当时实际收入扣除经营管理费用支付收益后继续占有、使用、经营和管理该商铺。合同签订后，被告依约对包括上述商铺在内的润德商贸城商铺进行了经营管理并支付固定收益。合同期限届满后，被告单方确定2016年至2018年润德商贸城1号商业楼（以下简称为C西区）二三层及润德商贸城1号公寓式办公（AC）楼（以下简称为C东区）给付业主的固定收益为已交房款的4%、C西区一层为5%。部分业主按此收益标准与被告签订了委托经营合同。原告不认可上述支付收益标准，未与被告签订委托经营合同。被告继续经营管理原告所有的上述商铺。以上事实，有原、被告陈述及原告提交的委托经营合同、预售商品房合同备案书所证实，足以认定。被告为证实其实际收入扣除经营管理费用后应支付收益的数额，提交了瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）河北分所出具的审计报告，审计报告显示润德商贸城C西区共3层，出租面积13265.724平方米，C区东共2层，出租面积5894.91平方米，2015年4月1日至2016年3月31日租金及室内外广告收入共计7166766.09元，成本为899368.92元。依据上述收支数额，原告所有的商铺可以取得的收益小于被告与部分业主已经签订的委托经营合同约定的4%及5%的收益。本院认为，原、被告2015年所签委托经营合同名称为委托经营合同，从其内容及合同的履行情况看，包含了被告将原告所有的商铺转租经营、提供市场统一规划管理及提供物业服务等内容，并非单一的租赁合同的权利义务，该合同的实质为被告受托取得该商铺的经营管理权，双方收益均来自于该经营收入，而非单一的租金，支出也不仅仅是水、电及商铺维修费用，还包括物业服务的管理成本，因此，原、被告签订的合同应为委托合同。该合同到期后，双方虽未继续订立委托经营合同，但被告依据合同的约定继续经营管理原告所有的商铺，双方事实上形成了不定期的委托合同。对于不定期合同，原告可以随时要求解除，且本案中，原告要求解除合同，被告也同意，因此，该委托经营合同应予解除。合同解除后，原告所有的上述商铺的经营管理权由原告自行行使。关于上述合同中10.3条的效力。该合同条款是被告为了重复使用，单方预先拟定的，因此，该条款为格式条款。该条款约定被告按“当时实际收入扣除经营管理费用支付收益后继续占有、使用、经营和管理该商铺”。从该条款在整个合同中所处位置来看，它规定在合同的变更、解除、权利义务转让部分，此部分明确区分了合同期内和合同期限届满后两个阶段，并对不同阶段规定了不同的处理原则，10.3条处在合同期限届满后这一阶段，从该条款的文义来看，它是专门针对合同期满后来作的规定，从常理来看，收益支付标准只能是经营期间的收益支付标准，而不应是之前或之后的，因此，该“当时”指的是合同到期后被告继续占有、使用和经营管理该商铺的期间。被告虽无证据证明其已采取合理方式提醒原告注意该条款的内容，但是被告是一个以盈利为目的的经营主体，其依据实际收入扣除经营费用作为给付原告收益的标准并未造成双方权利义务的不对等，没有免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，因此，该条款应认定有效。依据该条款约定，被告应付的收益应按实际收入扣除经营管理费用后确定。被告提交的审计报告虽系其单方委托，但原告未提交重新鉴定申请，因此，应按鉴定报告的数额确定润德商贸城的收益标准。依据鉴定报告测算，润德商贸城商铺的收益率低于2016年部分业主与被告所签合同约定的收益率。鉴于原告与已签合同业主的情况基本相同，根据公平原则，并为维护市场秩序的稳定和业主的共同利益，应参照2016年部分业主与被告所签合同约定的收益率计算被告应付的固定收益，即C西区二三层及C东区给付业主的固定收益为原告已交房款的4%、C西区一层为5%。如果原告在判决生效后有证据证明依据合同约定测算，被告应付的收益高于上述标准，可以对增加部分另行主张权利。委托经营合同约定，原告须提供相应以支付金额为基数的纳税凭证，因此，原告应当按其所收取的固定收益数额向被告提供纳税凭证。但仅限于2015年4月16日后所收取款项的纳税凭证，此前，与原告签订并履行合同的并非本案被告，被告无权主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零九条、第四百一十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的委托经营合同；二、本判决生效之日起十五日内，原告翟喜军、武成海所有的坐落于石家庄市桥西区胜利南街353号润德商贸城1号公寓式办公（AC）楼00单元1193号商铺的经营管理权由原告自行行使；三、被告石家庄金盈泰物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告翟喜军、武成海固定收益（固定收益自2016年4月16日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按年7429.6元计付）;同时原告翟喜军、武成海须向被告提供自2015年4月16日后以其收取被告款项为基数的纳税凭证；四、驳回原告翟喜军、武成海的其他诉讼请求。被告石家庄金盈泰物业服务有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取为25元，由被告石家庄金盈泰物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年，自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员　　刘　恰二〇一六年十月二十八日代书记员　　张前行微信公众号“”