（2016）粤5381民初926号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-28
案件名称
温淼泉与罗定市民盛房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温淼泉,罗定市民盛房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初926号原告温淼泉，男，1963年6月7日出生，汉族，广东省罗定市人，住广东省罗定市。被告罗定市民盛房地产有限公司。住所地：广东省罗定市。法定代表人黄晓梅，总经理。委托代理人赵勇，广东广鑫律师事务所律师。委托代理人李水弟，广东广鑫律师事务所律师。原告温淼泉诉被告罗定市民盛房地产有限公司（以下简称“民盛房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员李云福独任审判，于2016年6月15日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2016年8月3日裁定将本案转为普通程序审理，并于2016年10月25日第二次公开开庭进行了审理。原告及被告民盛房地产公司的委托代理人李水弟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年2月23日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了由被告开发出卖的罗定市某花园住宅小区某房，总房价款328263元。原告于2014年3月31日先行支付了198263元首期房款给被告，接着向罗定市农村信用合作联社借款的130000元亦于2014年10月22日转入被告指定的账户。上述合同第八条约定：被告应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告虽然于2015年8月30日通知原告收楼，但是，截至原告起诉止，被告始终未能出示该商品房具有法律效力的验收合格证明和相关的备案证明，原告屡次强烈要求被告严格按合同履行自身的职责和义务，被告却充耳不闻、视而不见，严重违反了合同的有关约定。按照上述合同第十一条的约定，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由被告承担。第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。为维护原告的合法权益，现向人民法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付违约金53999元（从2015年6月2日起至2016年4月30日止，共329天）；同时保留原告对被告起诉后之违约责任的追索。2、案件受理费用由被告承担。为证明其主张，原告在举证期间提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证实双方签订《商品房买卖合同》的事实，以及双方约定的合同内容。2、购房首期款发票，证实原告已交首期购房款的事实。3、某花园延期交房通知书，证实被告逾期交房的事实，以及被告承诺承担逾期交房违约责任。4、个人住房公积金担保借款合同，5、信用社借款借据，证据4-5证实原告通过公积金担保借款向被告支付购房款的事实。6、身份证，证实原告的诉讼主体资格。被告辩称：一、被告按期达到合同约定房屋实物交付条件，原告拒不受领房屋属于其行权不当，理应自行承担不利后果。1、本案房屋所签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定：“出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。”即双方当事人约定的商品房交付条件为“商品房经验收合格”。被告已在2015年8月28日全部完成商品房竣工验收工作，房屋通过竣工验收合格完全具备约定交付使用的条件。2、被告已于2015年8月24日书面通知原告，告知原告商品房已达到收楼条件，通知原告按通知时间前来被告处办理收楼手续。3、原告误解自身合同权利拒绝受领符合约定交付条件的房屋，该事实的性质不是被告延期交楼，而是原告错误行权，其不当行为的不利后果应自行承担，更不能要求被告对其赔偿。二、本案原告的行为属滥用权利。1、有关本案交付房屋延期问题，被告在发出交楼通知书前一直都按合同约定与客户沟通，通知房屋的建设进度，并发出书面通知对情况进行解释，并告知房屋在2015年8月30日前完成竣工验收并启动交付程序。对合同约定的交楼时间与实际通知交楼时间（2015年8月28日）之间的实际延误时间，被告一直明确告知原告愿意按合同约定赔偿原告损失。2、2015年8月28日，被告在售楼部交楼现场通过书面公示等方式，说明了目前房屋竣工验收情况，而原告在明知被告已完成竣工验收的实际情况，却无理拒绝接收符合交楼条件的房屋，更有甚者，还有一些原告提出要被告完成小区门口的公路才肯收楼。有关原告的行为显属滥用权利，违反我国《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”以及第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”中关于诚实信用、遵纪守法等善意履行合同的基本要求。综上，本案原告诉讼无理，被告只应承担合同约定交楼日期起至2015年8月28日之间实际延期交楼的违约金，恳请法院依法驳回被告的其余诉讼请求。为证明自己的主张，被告提供了以下证据：1、营业执照，证实被告的诉讼主体资格。2、预售许可证，证实被告分别在2014年1月16日、2014年9月26日办理了预售许可证。3、建设工程验收备案通知书、建筑工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证实被告预售的房屋在2015年8月28日已通过验收合格，达到约定的交楼条件。4、收楼通知书、证明，证实被告在2015年8月24日寄送收楼通知书给原告。5、照片，证实被告的验收资料已在销售部大堂公示。对原、被告双方提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的全部证据无异议，并认为在原告提供的证据3中被告已提醒原告于2015年8月30日前启动交楼手续。原告对被告提供证据1、2、4无异议。对证据3，认为被告方并没有向原告出示。对证据5，认为原告当时未见被告有公示。由于被告提供的证据《建筑工程竣工验收报告》内容并不完备，本院遂于2016年8月9日去函咨询罗定市城乡建设局：1、你局是否已于2015年8月28日向被告发出了《建设工程验收备案通知书》，称某花园工程已经通过竣工验收，通知被告备案？2、被告所提供的《建筑工程竣工验收报告》是否属于完备的验收报告？该验收报告是否可作为向建设行政主管部门作为备案的必要资料之一？该局于2016年8月12日复函称：1、罗定市某花园工程于2015年8月28日由建设单位组织五大责任主体进行工程竣工验收并通过验收，我局于2015年8月28日向建设单位发出《建设工程验收备案通知书》。2、贵院提供被告的《建筑工程竣工验收报告》不属完备的竣工验收报告，与我局竣工验收时审查的资料有较大的出入。《建筑工程竣工验收报告》是作为向建设行政主管部门备案必要资料之一。同时，该局附了一份其存有的被告提交的《建筑工程竣工验收报告》。经庭审出示质证，原告认为，被告提交给法庭的竣工验收报告是不完善的，和建设局附函的竣工验收报告是不相同的，应以被告提交给法庭的为准。被告对建设局的回复函及所附的《建筑工程竣工验收报告》无异议，并称提供给法庭的竣工验收报告是由于工作人员搞错了，拿了一份不完备的验收报告交来，实际上被告已将完备的竣工验收报告交到罗定市城乡建设局。综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经原、被告双方质证无异议的证据，本院予以采信。对双方质证有异议的证据，本院将综合本案案情及其他证据佐证情况进行认定。经审理查明：被告民盛房地产公司是罗定市某花园商住小区的房地产开发商。2014年2月23日，原告温淼泉与被告民盛房地产公司签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某花园某号房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为328263元。第六条约定付款方式为银行按揭付款方式，买受人须在签署购房合同时即付清首期款金额人民币共198263元，余款130000元整于签署合同之日起十五日内办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人必须在出卖人发出房屋交付通知书之日起15日内或买受人领取房屋交付通知书之日起5日内办理房屋交付手续。如买受人未按合同约定办理房屋交付手续的，自房屋交付通知书通知的办理房屋交付手续的时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。合同签订后，原告于2014年3月31日向被告支付了首期房款198263元，并通过向罗定市农村信用合作联社贷款的方式于2014年10月22日向被告支付了剩余购房款130000元。至此，原告已全额付清购房款328263元。2014年1月16日，罗定市城乡建设局向被告核发了某花园C栋的《广东省罗定市商品房预售许可证》。2014年9月26日，罗定市城乡建设局向被告核发了某花园A、B栋的《广东省罗定市商品房预售许可证》。2015年5月23日，被告向原告发出《某花园延期交房通知书》，通知原告其未能按合同约定时间交楼，是因市政工程和市政管网工程等影响，并预计将于2015年8月30日前启动交付，表示将会根据合同第九条的约定承担补偿责任。2015年8月24日，被告向原告邮寄发出《收楼通知书》，通知原告于2015年8月28日至2015年8月30日期间办理收楼手续。2015年8月28日，由建设、勘察、设计、施工、监理五个单位组成验收组，对被告的某花园项目工程进行了验收，经验收组一致同意验收，评定合格，被告取得了某花园《建筑工程竣工验收报告》。被告又将该验收报告及《罗定市某花园住宅质量保证书》、《罗定市某花园住宅使用说明书》张贴于销售部大堂进行公示。同一天（2015年8月28日），罗定市建筑工程质量监督站向被告发出了《建设工程验收备案通知书》，称被告建设的某花园工程已经通过竣工验收，通知被告办理备案手续。2016年5月9日，原告以被告交楼时涉案商品房未达到交付条件为由，诉至本院，要求被告按合同约定赔偿逾期交付违约金，直至被告将合格的商品房交付给原告为止。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、被告向原告发出收楼通知书，通知原告收楼的时间涉案商品房有无达到合同约定的交付使用条件？二、被告向原告发出的收楼通知书对原告是否具有约束力？三、被告已逾期交楼，但逾期交楼违约金应如何计算？针对上述焦点，本院作如下认定：一、被告向原告发出收楼通知书，通知原告收楼的时间涉案商品房已达到合同约定的交付使用条件。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”，但再没有具体的约定。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而第二项的“商品房经综合验收合格”是指五方验收加项目验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需以建筑工程竣工验收备案表即行政备案作为交付条件。虽然被告前后两次提供的《建筑工程竣工验收报告》以及与罗定市城乡建设局复函所附的《建筑工程竣工验收报告》存在不一致的情况，但三份《建筑工程竣工验收报告》最后一页即工程验收结论页建设、勘察、设计、施工、监理五个单位所填写的日期均为2015年8月28日，工程验收结论均为：同意验收，评定合格，结论经项目工程的建设、勘察、设计、施工、监理五个单位盖章予以确认。且罗定市城乡建设局在回复函中明确回复称罗定市某花园工程已于2015年8月28日由建设单位组织五大责任主体进行工程竣工验收并通过验收，该局已于同一天向建设单位发出《建设工程验收备案通知书》。即某花园项目工程在2015年8月28日已通过竣工验收合格，并得到了建设行政主管部门的认可。故本院认定，被告向原告发出收楼通知书，通知原告收楼的时间涉案商品房已达到合同约定的交付使用条件。二、被告向原告发出的收楼通知书对原告具有约束力。因被告的某花园工程已于2015年8月28日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格。虽然被告在某花园工程取得竣工验收报告前几天就通知原告收楼，但考虑到被告在对自身某花园项目工程的进展方面较为了解，对工程何时能通过竣工验收进行预判后，为了避免扩大损失，提前几天向原告发出收楼通知书并无不妥。而被告于2015年8月24日向原告发出的收楼通知书，载明的收楼时间为2015年8月28日至30日期间。即被告通知原告收楼的时间，涉案商品房已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房在被告通知其收楼时，并未达到交付使用条件，且收楼通知书在工程竣工验收合格前发出，对其没有约束力的主张，理据不足，本院不予支持。三、被告已逾期交楼，逾期交楼违约金应计算至其向原告发出收楼通知书通知原告收楼日（2015年8月28日）的前一日止。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。但被告的某花园项目工程于2015年8月28日才经验收合格，被告于2015年8月24日才向原告邮寄发出收楼通知书，通知原告于2015年8月28日至30日期间收楼。即被告的实际交付使用时间明显超过合同约定的交付使用时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告违反了合同的约定，构成逾期交楼，故被告应承担相应违约责任。又根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行……。由于被告未按合同规定的期限在2015年6月1日前将涉案商品房交付原告使用，至其向原告发出收楼通知书通知原告收楼日（2015年8月28日）的前一日止，逾期时间为87天，符合上述条款逾期不超过90日的约定，原告于2014年10月22日已付清房价款328263元，故被告应按该合同的约定以每日万分之五支付违约金14279.44元（328263元×5／10000×87天）给原告。原告认为被告通知其收楼时涉案商品房并未达到交付使用条件，违约金应从2015年6月2日起按总房价每日万分之五计至涉案工程真正验收合格之日止的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：由被告罗定市民盛房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告温淼泉支付从2015年6月2日起计至2015年8月27日止的逾期交楼违约金14279.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（原告已预交575元），由被告罗定市民盛房地产有限公司负担304元，原告温淼泉负担846元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长 李云福审 判 员 刘新可代理审判员 陈志苹二〇一六年十月二十八日书 记 员 罗列君 来源：