（2016）渝05民终6743号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-11-24

案件名称

徐魏与罗春玲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

罗春玲,徐魏,徐强

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第五中级人民法院民事判决书(2016)渝05民终6743号上诉人（原审被告）：罗春玲，女，1979年5月21日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：罗建中，重庆扬义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐魏，男，1977年8月29日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：吴健，重庆承羲律师事务所律师。委托诉讼代理人：江龙，重庆承羲律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐强，男，1968年7月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人罗春玲因与被上诉人徐魏、徐强房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2015)巴法民初字第06226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人罗春玲的诉讼代理人罗建中，被上诉人徐魏的诉讼代理人江龙，被上诉人徐强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗春玲上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判对事实认定不清，导致适用法律错误。1、在徐魏起诉之前，被上诉人就曾书面通知过上诉人解除租赁合同，并在2015年5月底就将房屋封闭。在解除合同通知送达之日起，房屋租赁合同解除，房屋租金应停止计算。另外，在上诉人将房屋移交给第三人使用前，第三人曾将该情况告知过被上诉人，但当时被上诉人并没有提出异议，更没有采取必要措施防止损失的扩大。2、虽然被上诉人与第三人之间没有直接的合同关系，但在2015年5月7日上诉人与第三人徐强签订《诊所转让协议》后，该房屋就一直由第三人使用，第三人作为房屋的直接使用人和实际受益人，概括承受了上诉人作为原承租人的债务，应由实际使用房屋的第三人承担支付租金的义务。原审法院判决由上诉人承担2015年5月20日至返还房屋时的租金，排除第三人的责任，对上诉人而言有失公允。被上诉人徐魏辩称，徐魏系2015年7月底才知道房屋被非法转让，随后提起诉讼。徐魏发出的租金催缴函，上诉人均拒收，故合同未解除。上诉人采取诉讼措施并未扩大损失。徐魏与徐强不存在合同关系，无权向第三人请求支付租金。锁门并非徐魏所为。被上诉人徐强辩称，徐强与徐魏无任何关系，无支付义务。其使用房屋后只经营业了十余天便被因经营不合法而停止经营。上诉人擅自转让构成违约。一审法院认定事实：2014年12月13日，被告罗春玲为开办诊所需要，与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其自有的位于重庆市巴南区巴南大道x号附x号房屋出租给被告使用。租期自2015年2月19日至2020年2月18日。第一年租金为每月12000元，并逐年递增10%。租金每季度支付一次，应提前30天支付下一季度的租金。被告应向原告支付使用保证金20000元，被告按约履行合同义务后，原告于租期届满后返还。如被告未按期支付租金，则每逾期一日，则按季度租金的1%向原告支付违约金。合同还约定，如被告未经原告同意将租赁房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调换，原告有权解除合同。如有违反合同约定的，违约金均应向守约方支付年租金的5%的违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告按约向原告支付了保证金20000元及2015年2月19日至5月19日的租金。被告使用租赁房屋用于开办诊所。同年5月7日，被告罗春玲与第三人签订《诊所转让协议》，约定被告将其开办的位于巴南大道x号附x号的诊所所有权及经营权（包含诊所内物品设施）以160000元的价格转让给第三人。协议签订后，被告罗春玲将租赁房屋移交第三人，并由第三人使用至今。现原告起诉要求解除与被告间的租赁关系，腾空并返还房屋，并按每月12000的标准支付自2015年5月20日至返还房屋时止的租金或占有使用费，并支付违约金7200元。被告以租赁房屋由第三人使用，应由第三人支付租金为由不同意原告的诉讼请求。第三人以其与原告并无合同关系为由不同意原告的诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，双方均应按约定履行各自义务。为此，原告徐魏按约交付了租赁房屋，被告罗春玲按约支付了保证金及第一季度的租金。但被告未经原告同意，擅自将房屋转让给第三人，违反了合同约定，原告有权要求解除合同、返还房屋。被告还应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故被告应按合同约定支付原告租金并承担相应的违约金。自2015年5月19日至2016年4月19日，共计产生租金132000元，应由被告向原告支付，并自2016年4月20日起按每月12000元的标准支付租金及占有使用费至实际返还房屋时止。同时原告主张按年租金的5%计算违约金7200元，符合合同约定，亦未超出法定范围，亦予以主张。被告罗春玲承担了相应违约责任后，原告收取的被告20000元保证金应予以返还，被告罗春玲主张在应付租金中予以抵扣，从其主张。对返还房屋的主体，因租赁房屋现由第三人使用，应由第三人予以返还。对被告辩称应由第三人支付租金的抗辩意见，因第三人与原告间并无租赁合同关系，第三人不应履行原、被告间的租赁合同义务。同时，被告与第三人间的转让协议对原告亦无拘束力，被告无权要求原告直接向第三人主张。另被告未举示相应证据证明原告同意被告转让房屋，亦无证据证明原告知道或应当知道被告转让租赁房屋。被告罗春玲系与原告租赁合同的相对方，应由被告罗春玲承担合同义务。故对被告罗春玲的次抗辩意见不予采纳。对被告罗春玲及第三人徐强辩称原告有锁闭租赁房屋，导致无法使用的抗辩意见，因被告及第三人均未举示相应证据加以证明，不予采纳。一审法院判决：“一、原、被告于2014年12月13日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除;二、第三人徐强于本判决发生法律效力之日起五日内腾空并返还原告徐魏位于重庆市巴南区巴南大道x号附x号房屋；三、被告罗春玲于本判决生效之日起十五日内支付原告徐魏2015年5月19日至2016年4月19日的租金112000元（已与被告罗春玲支付的20000元保证金品迭），并自2016年4月20日起按每月12000元的标准支付租金至实际返还房屋时止；四、被告罗春玲于本判决生效之日起十五日内支付原告徐魏违约金7200元。”本院二审期间，双方未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审争议焦点为：罗春玲将门面转让给徐强是否告知徐魏并得到徐魏同意；罗春玲与徐魏的租赁合同是否已于起诉前解除；本案租金或占用费应计算至何时，是否应由罗春玲负担。本院认为，罗春玲将门面转让给徐强，没有确切证据证明徐魏知晓并同意罗春玲的该转让行为，本院对罗春玲的相应上诉意见不予采纳。根据合同相对性原则，罗春玲转让门面，并不产生向徐魏交纳租金的义务主体发生变更的法律后果。徐魏在罗春玲未按约向其缴纳租金的情况下，向罗春玲发函催缴租金，虽然该函有“合同终止”、“强制收回门面”等文字，但该函并非罗春玲举示，徐魏亦称罗春玲拒收该函致该函并未送达罗春玲；从实际履行看，罗春玲亦未与徐魏完成门面交接，故租金催收通知函不发生双方租赁合同解除的法律效力。双方的租赁合同经诉讼判决解除情况下，双方租赁合同才告解除。罗春玲应当支付合同解除前的租金。至于合同解除后至房屋返还前的房屋占有使用费的支付主体问题，基于物权保护和租赁合同，承租人和实际占有人均有义务返还房屋，未返还房屋的损失出租人有权请求承租人赔偿，故一审法院判决并无不当。综上所述，罗春玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由上诉人罗春玲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　倪洪杰审　判　员　　秦　敏代理审判员　　宋　扬二〇一六年十月二十八日书　记　员　　余文韬关注公众号“”