（2016）桂0304民初2013号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-31
案件名称
桂荣与桂林缔嘉房产发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂荣,桂林缔嘉房产发展有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百七十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0304民初2013号原告桂荣，女，汉族，1964年12月14日生，住桂林市象山区。委托代理人赵海平，广西绮鸣律师事务所律师。被告桂林缔嘉房产发展有限公司，住所地：桂林市七星区七星路85号1栋1-7-2号。法定代表人陈飞，总经理。委托代理人李元姣，该公司员工。原告桂荣与被告桂林缔嘉房产发展有限公司（以下简称缔嘉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告桂荣及委托代理人赵海平，被告缔嘉公司委托代理人李元姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂荣向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付用于产权调换的鑫鼎路（小区）十二栋4-4号房屋一套（建筑面积74.48平方米）及赔偿经济损失65000元；2、被告从2014年1月1日起至被告交付上述用于产权调换的房屋止每月按1000元向原告支付临时安置补助费（截止2016年5月31日，被告未支付的临时安置补助费为29000元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年初，原告在桂林市象山区政府的领导下与原桂林市鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称鑫鼎公司）签订房屋拆迁协议，协议约定鑫鼎公司根据市拆许字（2001）0604号拆迁许可证拆除原告原居住的座落于本市民族路紫霞巷13号房屋，并约定过渡期为18个月，鑫鼎公司每月支付原告临时安置补助费456.96元。2008年7月7日，桂林市秀峰区法院做出（2008）秀民初字第681号民事调解书，确认被告缔嘉公司接手鑫鼎公司继续开发“鑫鼎花园”第三期项目，桂市国用（2003）第000062号、桂市国用（2000）第000480号国有土地使用权归被告缔嘉公司。此后，一直由被告缔嘉公司支付给原告临时安置补助费，给付金额也一直按照协议执行。2014年1月开始，被告缔嘉公司开始停发临时安置补助费。原告认为，被告无故拖欠原告临时安置补助费，造成原告生活困难，至今原告在外租房居住，住房完全没有保障。且原来协议约定的临时安置补助费过低，已不能保障原告正常的租房支出，应根据实际情况的变化，予以适当提高。同时，原签订的房屋拆迁协议约定的过渡期限为18个月，被告从鑫鼎公司接手该项目也将近八年之久，但被告一直未将用于产权调换的房屋交付给原告，属违约，故应承担相应的违约责任，赔偿原告的经济损失。故原告向本院起诉，提出前之诉请。被告缔嘉公司辩称，1、因四户拆迁户长期无法拆迁，本项目第三期的4#、5#、6#、8#、12#五栋楼一直无法开始进行建设，原告被安置的房屋恰好在上述范围内，因此目前无法进行安置；若拆迁能在政府的帮助下迅速完成，我公司将尽快完成上述五栋楼的建设，尽快将拆迁协议中约定的房屋安置给被答辩人；2、我公司接手本项目后投入了大量人力、物力、财力，完善原公司遗留的一系列难题，目前己完成10#、11#楼的安置分配工作，解决了60户购房户和拆迁户的安置问题，为此耗费了巨额的资金，但后续建设一直无法进行，公司一直未有收入，资金已经枯竭，目前已是无力支付拆迁户过渡费。本项目为桂林市最老大难的历史遗留问题，是极大的社会不稳定因素，我公司已尽自己最大努力，恳请人民法院予以大力的支持与帮助。经审理查明，2001年10月7日，鑫鼎公司（甲方）与原告桂荣（乙方）就鑫鼎公司拆迁原告位于民族路紫霞巷13号房屋有关事宜签订了《拆迁私有房屋协议书》，协议约定（节录）：甲方拆除乙方房屋产权证记载的建筑面积为38.08㎡；甲方用鑫鼎路（小区）十二栋4-4号住宅壹套（建筑面积78.48㎡）与乙方实行产权调换；乙方自我过渡，过渡期限为18个月，甲方按规定付给搬家补助费、子弟上学交通补助费、停租损失补助费、临时安置补助费（自搬迁交付原房屋钥匙之日起计付）；安置房屋竣工后，由甲方书面通知乙方迁往安置房，自书面通知迁往安置房之日起，甲方停付临时安置补助费、停租损失补助费和子弟上学交通补助费，由甲方提供周转房的，乙方必须按通知的要求将周转房交还甲方；乙方于2001年10月22日以前搬迁完毕，乙方在规定期限内搬迁完毕交付钥匙的，由甲方付给奖励；甲方付给乙方临时安置补助费为（注：12个月）：38.08×3×12=1370.88元。合同签订后，原告依约搬出被拆迁房屋；鑫鼎公司按3元／月／㎡标准支付临时安置补助费至18个月过渡期满；过渡期满后因鑫鼎公司未能交付产权调换房屋，故将临时安置补助费标准提高为456.96元／月（12元／月／㎡）。2012年9月，被告缔嘉公司承接了鑫鼎公司开发的鑫鼎路（小区）（小区名为鑫鼎花园）第三期项目（包括4栋、5栋、6栋、8栋、12栋共五栋楼），被告缔嘉公司认可有关该项目的房屋建设、发放拆迁临时安置补助费等义务均由其承担。被告缔嘉公司于2013年1月25日开始以456.96元／月标准向原告发放临时安置补助费至2014年6月30日。鑫鼎路（小区）4栋、5栋、6栋、8栋、12栋共五栋楼至今未动工建设，被告未能将置换房屋交付原告。原告庭审时明确表示要求被告缔嘉公司承担《拆迁私有房屋协议书》中有关鑫鼎公司的权利义务，不再要求鑫鼎公司承担，被告缔嘉公司亦表示同意。本院认为，鑫鼎公司与原告桂荣签订的《拆迁私有房屋协议书》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，亦不损害国家、集体、第三人的利益，应为合法有效。在该协议履行过程中，鑫鼎公司与被告缔嘉公司协商确定将鑫鼎公司在《拆迁私有房屋协议书》中有关产权调换房屋的建设及交付、临时安置补助费的支付等权利义务内容转让给被告缔嘉公司享有和承担，原告桂荣亦表示同意，并明确表示不再要求鑫鼎公司承担本案民事责任，即在本案中，鑫鼎公司、被告缔嘉公司、原告桂荣三方对合同权利义务概括转让达成了合意，该合意并不违反法律法规相关规定，本院亦予确认，故该《拆迁私有房屋协议书》的权利义务内容应由原、被告遵照履行。结合原、被告的诉辩主张，本院确定本案的争议焦点为：一、《拆迁私有房屋协议书》中有关产权调换房屋的交付义务是否具备履行的条件及能否确定履行期限；二、原告要求被告支付并提高临时安置补助费及进行经济损失赔偿能否得到支持。关于争议焦点一，《拆迁私有房屋协议书》约定，被告应于18个月过渡期满后向原告交付鑫鼎路（小区）12栋4-4号房屋一套（建筑面积78.48㎡），据此，原告拥有对未来取得78.48平方米回迁房屋的期待权益，被告负有按期交付78.48平方米的回迁房屋的合同义务，现该12栋4-4号房屋被告因拆迁、增容、资金等问题至今未建成，依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定，原告产权调换的房屋尚未完成及竣工验收，并不符合交付使用要求，双方合同目前缺乏事实履行的必要条件，因此原告要求被告立即交付房屋没有事实和法律依据，本院不予支持，同时保留原告的诉权或另行解决的权利。关于争议焦点二，庭审时本院已查明被告自2014年7月1日起均未向原告支付临时安置补助费，违反双方合同约定和法律规定，故被告应承担向原告给付临时安置补助费的民事责任，给付时间从2014年7月1日起至被告交付符合合同约定的产权调换房屋时止（其中2014年7月1日至2016年10月30日期间的临时安置补助费为28个月×456.96元／月=12794.88元）；关于临时安置补助费标准应否提高的问题，本院认为，临时安置补助费是被拆迁人因房屋被征收至产权调换房屋交付之前这一特定过渡期限内，征收人对被拆迁人因另寻住房搬迁所产生的损失或者增加费用的补偿，该费用标准大多受当地房屋拆迁部门及相关政策的规范和统一调整，具有政策性强的特点；根据桂林市（2000）81号文件《桂林市房屋拆迁管理实施办法》第三十二条规定：由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限在6个月内的，自延长过渡期限之月起，对自行安排周转用房的被拆迁人加倍付给临时安置补助费、停租损失补助费、子弟上学交通补助费；由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限在六个月以上的，自延长过渡期限的第七个月开始，对自行安排周转用房的被拆迁人再提高50％付给临时安置补助费、停租损失补助费、子弟上学交通补助费，本案中，原、被告双方在协议书约定的临时安置补助费标准为3元／月／㎡，并未约定逾期交付房屋该费用的标准可以提高；在合同实际履行过程中，被告已将临时安置补助费标准提高至12元／月／㎡，该标准的提高已考虑到被告过渡期满未能按时交付房屋的违约情况，并参照国家相关法律法规及前述桂林市当时当地政策的规定予以确定的金额，原告多年来也一直按该标准领取费用均未提出异议，现在原告未能举证证实其实际损失扩大的情况下，本院对原告要求再次提高临时安置补助费的标准不予支持；关于经济损失赔偿的问题，如前所述，考虑到被告未能如期交付房屋的违约情况，被告已将临时安置补助费提高来填补原告因此遭受的损失，在原告未证实其还存在其他损失的情况下，本院对该项要求经济损失赔偿的请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告桂林缔嘉房产发展有限公司应向原告桂荣支付临时安置补助费12794.88元（从2014年7月1日起计至2016年10月30日）；二、被告桂林缔嘉房产发展有限公司应自2016年11月起每月30日前向原告桂荣支付临时安置补助费456.96元至被告桂林缔嘉房产发展有限公司交付产权调换房屋之日止。三、驳回原告桂荣的其他诉讼请求。本案案件受理费5624元，本案适用简易程序审理，诉讼费减半收取2812元（原告已申请缓交至执行阶段），由被告桂林缔嘉房产发展有限公司承担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5624元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员 韦乐芳二〇一六年十月二十八日（代）书记员 王丽梅