（2016）浙1022民初1790号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2018-05-29

案件名称

三门县滨海工贸置业有限公司与叶从速房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

三门县人民法院

所属地区

三门县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

三门县滨海工贸置业有限公司,叶从速

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

浙江省三门县人民法院民事判决书（2016）浙1022民初1790号原告：三门县滨海工贸置业有限公司，住所地：三门县海游街道新城区湫水大道3号。法定代表人：李昌林，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴加雨，浙江持正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅文婷，浙江持正律师事务所律师。被告：叶从速，男，1971年9月7日出生，汉族，住三门县。委托诉讼代理人：杨英长，三门县海游法律服务所法律工作者。原告三门县滨海工贸置业有限公司与被告叶从速房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年7月12日、7月26日、8月4日、9月19日公开开庭进行了审理，第一次开庭原告的委托诉讼代理人吴加雨与被告到庭参加诉讼，第二、三次开庭原告的委托诉讼代理人吴加雨、梅文婷与被告的委托诉讼代理人杨英长到庭参加诉讼，第四次开庭原告的委托诉讼代理人吴加雨与被告的委托诉讼代理人杨英长到庭参加诉讼。原、被告共同申请庭外和解期间90天。本案现已审理终结。原告三门县滨海工贸置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.终止原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.由被告立即支付给原告租金161343元，利息损失按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自起诉之日起计算至判决确定的履行之日，2016年4月1日至判决确定的履行之日的后续租金按合同约定的价款折算。3.由被告立即支付给原告由原告代付的水电费43075元，并赔偿利息损失，利息损失按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自起诉之日起计算至判决确定的履行之日。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2014年3月30日签订的《房屋租赁合同》，由被告在合同解除后限期返还给原告租赁房屋，租赁房屋内已形成附合的装饰装修物无偿归原告所有，被告不得拆除；2.被告立即支付给原告租金，并赔偿利息损失，其中，截至2016年3月31日的租金161343元，2016年4月1日至判决确定解除租赁合同之日的租金按照每年150583元计算，利息损失按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自起诉之日起计算至实际履行之日；3.由被告支付给原告自判决确定解除合同之次日起至被告实际返还租赁房屋之日的房屋占有使用费，参照每年150583元计算；4.由被告立即支付给原告由原告代为支付的2014年3月30日至2016年3月18日期间的水电费43075元，并赔偿利息损失，利息损失按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自起诉之日起计算至实际履行之日。事实和理由：2014年3月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将坐落于三门县海游街道大湖塘新区湫水大道3号的滨海工贸大楼第一层西侧临街的房屋三间与第二层全部房屋出租给被告使用；租赁期限为2014年4月1日至2017年3月30日，为期三年；2014年4月1日至2015年3月31日的租金为124449元，2015年4月1日至2016年3月31日的租金为136894元，2016年4月1日至2017年3月31日的租金为150583元；被告应于合同生效之日向原告支付当年租金，以后每年租金应在3月30日前一次性付清；租赁期满，被告在租赁房屋内的装修及不动产不得拆除，无偿归原告所有，因被告原因致使提前终止合同的亦同；被告在支付房屋租金时需另外交付押金10000元，租赁期满后，经原告验收，若无资产损坏及拖欠水电费等情形，原告应在合同终止之日起五天内退还押金；被告违反本合同中被告项下的任何一项义务时，原告均有权解除合同。合同签订同日，原告按约将租赁房屋交付给被告使用，被告利用第一层租赁房屋开设了洗车店，利用第二层租赁房屋开设了婚庆公司与物业公司。但被告仅于2014年11月17日支付了租金100000元，其余租金至今未付，也未另外交付押金。另外，因被告所租赁房屋的水电表均接在原告的总水电表内，原告累计代被告支付了截至2016年3月18日的水电费51340元，扣除原告在被告处洗车尚欠被告的洗车费用8265元，被告尚欠原告水电费43075元。目前租赁房屋仍由被告占有、使用。被告叶从速辩称：原、被告于2014年3月30日签订《房屋租赁合同》，约定了租金及其支付方式，原告于租赁合同签订同日向被告交付了租赁房屋，以及被告已支付了租金100000元属实，但被告曾另外支付给原告押金10000元。租赁房屋存在质量问题，如漏水，且原告于2015年八九月份在租赁房屋外墙上架设了食堂排油烟管，导致被告承租的部分房间不能正常使用。原、被告约定的2015年4月1日至2017年3月31日期间的租金过高，与当时市场价格水平不符，如原告与滨海工贸大楼第六层承租人约定的租金仅为每年65000元，故被告要求2015年4月1日至2017年3月31日期间的租金按照年租金65000元计算。原、被告也一直就租赁房屋质量问题的损失赔偿及降低租金等进行协商，第一期的租金也因双方协商拖延至2014年年底才支付。租赁期间内，被告实际使用了水电，确实未曾向电力公司、水务公司或原告支付过水电费，但合同约定的租金包括水电费，即水电费应当由原告自行承担。若法院确认被告使用的水电费应由被告负担，则原告应举证证明其代被告支付的水电费的具体金额。目前租赁房屋除已被原告收回的第一层二间房屋外由被告占有，其中，第二层的三间房屋因排油烟管影响无法正常使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：一、《房屋租赁合同》原件一份，证明原、被告就房屋租赁期限、租金、违约责任等内容进行了约定。被告质证称：对该证据真实性无异议。根据合同第十一条约定，任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方。原告称：合同第十一条仅适用于原、被告因客观原因协商解除租赁合同的情形，不适用于本案中原告因被告未支付租金而解除租赁合同的情形。二、缴款通知书原件八份、顺丰速运邮寄凭证客户存根联（邮寄原告于2015年12月24日制作的缴款通知书所得）原件一份，证明原告于2014年11月10日至2016年3月31日期间以发送缴款通知书的方式八次向被告催讨租金及水电费。其中，原告于2014年11月10日制作的缴款通知书系被告店内的工作人员余盼盼签收，被告在经余盼盼告知后，于2014年11月17日支付给原告租金100000元；原告于2015年6月11日、7月14日制作的二份缴款通知书系被告店内的工作人员殷建辉、叶斌签收；后原告再次向被告送交缴款通知书时，被告店内的工作人员称被告让他们不要再签收，原告于2015年12月24日通过顺丰速运将同日制作的缴款通知书邮寄给被告；原告于2016年1月19日、3月31日制作的缴款通知书均是放到被告的办公地点，其中一次还拍了照片发给被告。被告质证称：原告确实曾于2015年12月24日向被告寄送了缴款通知书，但被告没有收到除此之外的其余七份缴款通知书，原告主张的签收人员并非被告店内的工作人员。三、原告制作的水电费记录本原件二本、关于水电表读数的照片七张、水电费增值税发票复印件三十八张以及三门县水务有限公司、国网浙江三门县供电公司出具的证明原件各一份，证明滨海工贸大楼内产生的水电费（包括被告承租房屋使用的水电费）均由原告统一支付，2014年3月30日至2016年3月18日期间，原告共代被告支付了水电费51340元。原告每次抄表后，都会将抄表记录复印件交给包括被告在内的滨海工贸大楼内的各租户。被告质证称：从租赁房屋交付至今，原、被告对被告所承租房屋的水电表读数均未进行确定，被告从接收租赁房屋至今未缴纳过水电费属实，但水电费记录本及照片系原告单方制作，被告对原告主张的被告使用的水电度数不予认可，且原、被告在签订租赁合同时就约定租赁房屋内产生的水电费由原告负担。四、原告于2015年10月16日开具给中国移动通信集团浙江有限公司三门分公司（滨海工贸大楼楼顶承租人）的增值税专用发票复印件一张，以及对应的电费结算单复印件一张，原告于2015年3月11日开具给浙江腾宏市政建设有限公司（滨海工贸大楼七楼承租人）的增值税普通发票复印件一张，原告于2013年1月9日向浙江腾宏市政建设有限公司开具的收款收据复印件一张，原告于2012年3月6日至2013年1月8日期间制作的浙江腾宏市政建设有限公司的水电费结算单复印件八张，原告于2014年3月7日至2016年3月18日期间开具给浙江省盐业集团三门县盐业有限公司（滨海工贸大楼五楼的所有权人）的增值税专用发票复印件十三张、水电结算单复印件二十张，证明：1.滨海工贸大楼内产生的水电费均系原告统一支付，并由原告向其他承租户及第五层房屋的所有权人浙江省盐业集团三门县盐业有限公司收取；2.原告制作的水电费记录本中记载的内容客观、真实。被告质证称：对该组证据的真实性无异议，但该组证据无法证明原告单方制作的水电费记录是否准确，且该组证据能够证明本案原告未曾向被告开具水电费代交发票。原告称：因被告一直未向原告支付水电费，故原告未向被告开具水电费发票。五、法院应原告申请于2016年9月7日在滨海工贸大楼制作的勘验笔录原件一份，证明：1.被告所承租的第一、二层房屋的水电表接在原告的总水电表以内；2.被告使用的水电量与原告的记录相吻合。被告质证称：勘验时被告的委托诉讼代理人与被告妻子也在现场，被告对勘验笔录记载的被告承租的第一、二层房屋的水电表读数无异议。六、三房权证海游字第××号、20××00号房屋所有权证复印件各一份，证明被告承租的房屋系原告所有。被告质证称：对该组证据无异议。被告为证明其主张，依法提交了以下证据：七、被告于2015年12月25日制作的《回函》复印件一份、照片八张，证明：1.因可归责于原告的原因导致租赁房屋无法正常使用；2.原告一直与被告协调部分租赁房屋无法正常使用的赔偿以及降低、减免租金等问题。其中，《回函》系答复原告寄来的落款时间为2015年12月24日的缴款通知书；有排烟管的照片系被告于2015年10月拍摄，另外七张照片是2015年上半年原告当时的办公室主任陈伟与被告共同到现场确认时拍摄。原告质证称：原告确实收到了《回函》，但《回函》记载的内容不实，滨海工贸大楼第一层西向临街三间现仍由被告在使用，原告并未收回《回函》中记载的第一层西向临街三间中的二间，更未口头承诺赔偿被告经营损失及装修费损失30000元并将该笔赔偿款直接在租金中抵扣。《回函》第五项载明“关于水电费用，请你方提供详细的清单”，这也说明被告使用的水电费应由被告自行承担。关于照片，照片反映的地板鼓起、墙纸脱落等问题系被告的使用、装修问题，而非租赁房屋质量问题；二楼天花板处的一处斑晕系三楼食堂用水造成，原告已解决漏水问题，只是未对形成的斑晕进行重新刷白，不影响租赁房屋正常使用；三楼食堂排油烟管经过第二层房屋的窗外，该窗外空间的使用权并不明确由被告享有，且相应的消音设备设置在第一层，噪音污染较少，宽度为四十厘米左右的烟道也不足以影响第二层房屋的通风采光，并不影响第二层房屋内正常办公使用。对于当事人提交的证据，本院认证如下：被告对证据一真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，该证据能够证明原、被告于2014年3月30日签订《房屋租赁合同》，就双方的权利义务进行了约定。关于证据二，被告认可已收到原告于2015年12月24日制作的缴款通知书，故本院认定原告曾于2015年12月24日向被告邮寄送达缴款通知书，向被告催讨租金、水电费；对于证据二中的其余七份缴款通知书，被告否认其已收到，原告也未提供充分的证据证明被告确已收到，本院不予采信。证据三中的水电费增值税发票复印件与原件一致，结合三门县水务有限公司与国网浙江三门县供电公司出具的证明，以及被告关于被告从接收房屋后实际使用了水电但一直未交纳过水电费的陈述，可证明被告承租的房屋相应的水电费系由原告代为支付。证据四中的发票、结算单、收据系本院从原告保存的原始记账凭证中随机抽取复印，发票金额与相对应的收据、结算单金额一致，被告对证据四的真实性也无异议，故本院对证据四的真实性予以确认。证据五系本院依法制作的勘验笔录，被告对勘验时被告承租房屋对应的水电表读数无异议，能够证明2016年9月7日本院勘验时，被告承租的滨海工贸大楼第一层房屋的水表读数为18296立方米，电表读数为31766度，第二层房屋的水表读数为1067立方米，电表读数为16825度，以及位于滨海工贸大楼第一层的总水表读数为27770立方米。证据三中的记录本连续记载了2012年10月至2016年3月期间滨海工贸大楼中各楼层的用水、用电情况，证据四中的发票、结算单、收据反映的部分承租人使用的水电度数、金额与记录本中相对应的记录内容一致，且记录本中记载的被告承租的第一层、第二层房屋对应的水电表读数与勘验时的水电表读数能相互印证，被告虽对记录本的真实性提出异议，但未提供证据予以反驳，综合证据四和证据五，本院对证据三中的记录本予以采信，并据此确认原告代被告支付了2014年3月30日至2016年3月18日期间的水电费51340元。证据六复印件与原件核对一致，被告对此也无异议，本院予以采信。关于证据七，原告确认收到被告发送的《回函》，但对《回函》中涉及的内容不予认可，对证明内容提出异议，仅凭证据七尚不足以证明被告主张的待证事实。原告自认尚欠被告洗车费8265元，本院予以确认。被告主张在支付100000元租金之外支付给原告押金10000元，以及原告已收回滨海工贸大楼第一层的二间房屋，原告未予认可，被告未举证证明，根据现场勘验情况，被告目前实际占有使用滨海工贸大楼第一层的三间房屋，故本院对被告上述主张不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将坐落于三门县海游街道大湖塘新区湫水大道3号的滨海工贸大楼第一层西侧临街的房屋三间与第二层全部房屋出租给被告使用。合同第二条载明：租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，为期三年。第三条载明：2014年4月1日至2015年3月31日的租金为124449元，2015年4月1日至2016年3月31日的租金为136894元，2016年4月1日至2017年3月31日的租金为150583元。第四条载明：被告应于合同生效之日向原告支付当年租金，以后每年租金应在3月30日前支付。第六条载明：租赁期满，被告在租赁房屋内的装修及不动产不得拆除，无偿归原告所有，在因第九条相关原因提前终止合同情形时亦同。第七条载明：被告在支付房屋租金时需另外交付押金10000元，租赁期满后，经原告验收，若无资产损坏及拖欠水电费等情形，原告应在合同终止之日起五天内退还押金。第十条载明：被告违反本合同中被告项下的任何一项义务时，原告均有权解除合同。第十一条载明：租赁期间，由于客观原因，任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商后签订终止协议，在终止协议生效前，本合同仍然有效。合同签订同日，原告按约将涉案房屋交付给被告使用。被告于2014年11月17日支付了租金100000元，未付第一期租金24449元，第二期租金136894元，及第三期的相应租金。2015年12月24日，原告曾向被告催讨租金、水电费。截至2016年3月18日，被告在使用租赁房屋过程中产生水电费51340元，全部由原告代为支付。涉案房屋系原告所有，目前涉案房屋仍由被告占有使用。原告欠被告洗车费8265元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告按约应分别于2014年3月30日前、2015年3月30日前、2016年3月30日前支付租金124449元、136894元、150583元，现被告仅支付租金100000元，尚欠第一、二期租金合计161343元。原告曾于2015年12月24日向原告催讨租金，被告至今未予支付，原告有权解除合同。被告抗辩称因租赁房屋漏水、排油烟管经过租赁房屋窗外影响被告正常使用房屋，原、被告一直在协商相应的损失赔偿、租金减免等问题，故原告未支付租金并不构成违约，原告也无权解除合同，原告对此不予认可，被告也未举证证明，故本院对被告的上述抗辩不予采纳。关于合同解除的时间，本院于2016年5月20日向被告邮寄送达起诉状副本等材料，原告在起诉状中已明确了解除合同的请求，故本院认定涉案合同于2016年5月20日即已解除。合同解除后，原告依法有权要求被告返还租赁房屋。根据《房屋租赁合同》约定，因被告违约导致合同解除，被告返还租赁房屋时不得拆除租赁房屋内的装修及不动产，现原告要求被告在返还房屋时不得拆除已形成附合的装饰装修物，符合双方约定以及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告仍应继续履行支付租金义务。被告抗辩称原、被告约定的租金过高，要求对租金予以降低调整，该抗辩与法无据，本院不予采纳。截至2016年3月31日被告尚欠租金161343元，2016年4月1日至2016年5月20日的租金按照每年150583元计算为20627.81元（150583元/年÷365天×50天），即至合同解除之日被告共欠租金181970.81元。原告要求被告支付截至合同解除之日的租金，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率赔偿2016年5月11日至实际履行之日的利息损失的请求，合法合理，本院予以支持。合同解除后，原告依法有权参照合同约定的租金标准要求被告支付合同解除次日至实际返还房屋之日的房屋使用费。原告要求被告按年租金150583元的标准支付合同解除次日至实际返还租赁房屋之日的房屋使用费的请求合法，本院予以支持。关于水电费的承担，被告抗辩称被告无需在租金之外另行承担水电费，《房屋租赁合同》第七条约定，若无资产损坏及拖欠水电费等情形，原告应退还押金，且被告在发送给原告的《回函》中要求原告提供有关水电费用的详细清单，故本院对被告上述抗辩不予采纳。原告主张从被告应付水电费51340元中扣除原告应支付给被告的洗车费8265元，系依法行使抵销权，本院予以准许，故被告应向原告支付截至2016年3月18日的水电费43075元。原告要求被告按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率赔偿起诉之日至实际履行之日的水电费的利息损失的请求，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、原告三门县滨海工贸置业有限公司与被告叶从速于2014年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月20日解除；二、限被告叶从速于本判决生效之日起三十日内将坐落于三门县海游街道大湖塘新区湫水大道3号的滨海工贸大楼第一层西侧临街的房屋三间与第二层全部房屋返还给原告三门县滨海工贸置业有限公司，被告叶从速不得拆除上述房屋内已形成附合的装饰装修物；三、限被告叶从速于本判决生效之日起三十日内支付给原告三门县滨海工贸置业有限公司租金181970.81元，并赔偿利息损失，利息损失按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2016年5月11日起计算至实际履行之日；四、限被告叶从速于本判决生效之日起三十日内，按年租金150583元的标准支付给原告三门县滨海工贸置业有限公司2016年5月21日至返还房屋之日的占有使用费；五、限被告叶从速于本判决生效之日起三十日内支付给原告三门县滨海工贸置业有限公司2014年3月30日至2016年3月18日期间的水电费43075元，并赔偿利息损失，利息损失按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2016年5月11日起计算至实际履行之日。如果被告叶从速未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4676元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取2338元，由被告叶从速负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员　陈亚利二〇一六年十月二十八日代书记员　刘露霞关注公众号“”