（2016）川06民终634号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-31
案件名称
谢佳与四川京瑞房地产集团有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省德阳市中级人民法院
所属地区
四川省德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢佳,四川京瑞房地产集团有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省德阳市中级人们法院民 事 判 决 书（2016）川06民终634号上诉人（原审原告）：谢佳，女，生于1986年5月28日，汉族，住成都市成华区圣灯乡平安村*组，公民身份号码5101081986********。委托诉讼代理人：陈建容，四川华敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小虎，四川蓉信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川京瑞房地产集团有限责任公司，住所地：成都市青羊区蜀金路1号2栋11层1102号，组织机构代码证号：05491160-0。法定代表人：滕军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张颖，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶东灵，泰和泰律师事务所律师。上诉人谢佳与被上诉人四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称京瑞房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院作出的(2015)什邡民初字第1806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢佳请求：1.撤销什邡市人民法院(2015)什邡民初字第1806号民事判决；2.改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人返还上诉人购房款261550元并赔偿资金占用损失（暂按中国人民银行同期贷款利率自支付之日起计算至起诉之日止）；3.一审、二审诉讼费、保全费及其他相关费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。双方在补充协议中约定委托期内返还的租金是上诉人支付被上诉人的购房款，上诉人为减轻房屋买卖上缴赋税故意将购房款261550元拆分为名义购房价120313元和装修款141237元，截止目前涉诉房屋未进行任何装修，上诉人实际上未收取被上诉人租金；2.一审法院适用法律及理解错误。（1）、补充协议违反《商品房销售管理办法》第11条有关禁止售后包租的规定；（2）被上诉人截止目前未交付上诉人房屋，上诉人依据合同约定有权解除房屋买卖合同，原判以上诉人收取租金为由认定被上诉人向上诉人交付了房屋属错误理解，同时要求上诉人举证证明向被告提出过解除合同，加重了上诉人义务，明显偏袒被上诉人。京瑞房产公司答辩称：1.上诉人与被上诉人之间是房屋买卖和委托经营两个不可分割行为组成的整体投资经营合同，在委托经营期限届满前，被上诉人不存在实际交付房屋的义务，买卖合同中对逾期交房可解除合同的约定与双方的经营模式存在冲突，不再具有适用性；2.商铺自建成之日至授权经营期限届满，实质均由被上诉人占有并经营使用，在此期间被上诉人仅对上诉人存在观念上的交付，即使被上诉人存在逾期交房，该逾期仅导致被上诉人经营收益的减少，不会对上诉人造成任何损失，上诉人解除合同会对被上诉人的经营造成影响，被上诉人要遭受退房和项目经营的双重损失；3.目前经济环境的萧条导致业主纷纷要求解除合同，该种行为是一种不诚信的行为，相反，京瑞房产公司正积极招商引资，改善投资环境，若判令解除合同，无疑是鼓励不诚信行为。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。谢佳向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的商品房买卖合同，对方返还购房款261,550元、赔偿损失并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月29日，谢佳与京瑞房产公司签订商品房买卖合同，后因办理备案登记需网签合同，双方又于2013年12月6日重新签订商品房买卖合同，约定谢佳购买京瑞房产公司开发建设的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”1层B1-1-18营业用房，总价款为120,313元，京瑞房产公司应当在2014年12月31日前向谢佳交付该商品房，该商品房交付应符合以下条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。其中逾期交房责任约定，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的3%向买受人支付违约金等。2013年3月29日，谢佳与京瑞房产公司还签订商品房买卖合同补充协议，约定房屋总款为120,313元，房屋装修总款为141,237元,谢佳实付总款为261,550元；谢佳全权委托京瑞房产公司按其整体统一的规划和要求对谢佳所购房产及相关的公共配套设施等进行装饰装修，并进行出租、经营、管理等事宜，双方确认的委托期限为从2013年3月29日至2018年3月28日止；关于租金，双方约定委托期内的租金标准为：2013年3月29日至2015年3月28日，年租金为26,155元，2015年3月29日至2017年3月28日，年租金为28,770.50元，2017年3月29日至2018年3月28日，年租金为31,386元，京瑞房产公司每季度向谢佳支付租金一次等内容。合同签订后，谢佳按约向京瑞房产公司支付购房款120,313元、装修款141,237元，合计261,550元。京瑞房产公司亦按约向谢佳支付租金，截止2016年1月15日，已向谢佳支付租金73,978元。2014年9月10日，京瑞房产公司变更为京瑞集团公司。现谢佳以京瑞房产公司未按约定的期限和条件交房，违反合同约定为由诉至法院，主张权利。另查明，2015年2月1日，京瑞房产公司开发建设的“什邡青年财富中心”工程竣工，2015年4月至5月期间，该工程相继取得工程规划验收合格证、竣工验收报告、房屋面积测绘报告等。一审法院认为：谢佳、京瑞房产公司之间签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。因商品房买卖合同补充协议载明由京瑞房产公司在委托期限内对谢佳购买的商品房进行出租、经营、管理，其并无对商品房买卖合同内容变更的意思表示，故京瑞房产公司有关“商铺自建成之日至授权经营期限届满前，实质均由京瑞房产公司合法实际占有并持续经营使用，即使在合同约定的交房时间对业主存在交房义务，也仅是形式上的观念交付……”的抗辩意见，与事实不符，一审法院不予采纳。谢佳按照约定向京瑞房产公司支付了购房款，京瑞房产公司应当按照约定在2014年12月31日前交付符合合同约定条件的房屋，因京瑞房产公司未能按照约定的期限和条件交付商品房，已构成违约。根据双方的合同约定，京瑞房产公司逾期交房超过15日，谢佳享有合同解除权。但谢佳并无证据证明其向京瑞房产公司提出解除合同，而京瑞房产公司却一直按约向谢佳支付租金，直至2016年1月15日，京瑞房产公司仍向谢佳支付租金，谢佳也已受领。对此，一审法院认为，房屋的交付是商品房买卖合同中出卖人的义务，而该项义务包括两个方面，一是将房屋实际交给买受人占有，二是通过办理产权转移登记手续，将买卖房产的所有权转移到买受人之名下，从而使买受人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。事实上，本案谢佳收取租金的行为就是其对所购商品房行使占有、使用、收益权利的体现，且符合双方的合同目的，谢佳的行为已表明其仍在继续履行合同。现谢佳又提出解除合同，其行为明显违反诚实信用原则，不利于交易稳定，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，一审法院不予支持。而谢佳要求京瑞房产公司退还购房款、赔偿损失的请求是建立在合同解除的前提下，故对谢佳要求京瑞房产公司退还购房款、赔偿损失的请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回谢佳的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人能否行使约定解除权解除合同，并要求被上诉人承担解除合同的法律后果。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《补偿协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当按照该合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律赋予当事人享有解除合同的权利，此种权利自约定的解除条件成就时产生，在解除权行使期限届满、或虽未届满但权利人放弃的情形下归于消灭。所谓放弃解除权，是指当事人明知其已享有解除权可终止合同权利义务，但其并没有行使该权利，而是以明示或者实际行为表明其愿意继续履行合同的意图。本案中，上诉人行使解除权主要是基于《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交付房屋的约定。根据该约定，房屋应当于2014年12月30日交付，逾期超过15日的，买受人有权退房，京瑞房产公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付款的3%向买受人支付违约金。按此约定，只要被上诉人超过2015年1月15日还未交付房屋，上诉人从2015年1月16日起即开始享有解除权，但上诉人在明知被上诉人已逾期交房超过15日的情况下，并未及时要求解除合同，而是继续受领被上诉人按双方协议约定支付的租金，上诉人的行为能够表明其放弃解除权、希望继续履行合同的意图。事实上，双方约定支付租金并不以房屋交付为条件，被上诉人是否交房，被上诉人均应向上诉人按期支付租金，故即使被上诉人存在逾期交付行为，也并不会对上诉人造成实际损失，并不影响双方实现合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，上诉人应当遵守合同及补充协议约定。综上，谢佳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5860元，由谢佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱 格 林审 判 员 陈 叶 兰代理审判员 杨 文二〇一六年十月二十八日书 记 员 ：王文婧 来源：百度搜索“”