甘07民终560号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-01-03
案件名称
上诉人陈天兴因与被上诉人张之信房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
甘肃省张掖市中级人民法院
所属地区
甘肃省张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈天兴,张之信
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书甘07民终560号上诉人（原审被告）陈天兴，男，汉族，1956年10月9日出生，甘肃省临泽县人，农民。委托代理人张望，临泽县西关街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）张之信，男，汉族，1963年8月18日出生，甘肃省临泽县人。上诉人陈天兴因与被上诉人张之信房屋买卖合同纠纷一案，不服临泽县人民法院（2016）甘0723民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈天兴及其委托代理人张望、被上诉人张之信均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈天兴的上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，查明事实后依法改判。事实和理由：一审法院认定上诉人给被上诉人共支付房价款14000元与事实不符，事实是上诉人依据与被上诉人在2015年5月18日签订的协议向被上诉人支付了房价款54000元。被上诉人利用上诉人不识字这一事实，哄骗上诉人在早已打印好的相关材料上签字，导致一审法院对该事实认定错误。被上诉人张之信辩称，上诉人与被上诉人在房屋交易过程中，上诉人先后只给了被上诉人14000元现金，其中10000元是定金，4000元是办理房屋过户需要的费用。上诉人并非完全不识字，每份协议以及欠条、还款协议、保证书的内容都是被上诉人向上诉人一一宣读后，上诉人确认数字无误后才签名的。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一审法院认定事实：2015年5月18日，原被告签订售房协议一份，约定：被告购买原告位于临泽县沙河中学家属楼3单元402室房屋一套，面积84平方米，房屋总价款17.5万元，5月19日被告付给原告4万元，在5月25日前付清剩余购房款13.5万元，原告在2015年6月底将房屋腾空并交付被告，若有违约，违约一方赔偿房屋总额20%违约金。2015年5月21日，原被告再次签订售房协议一份，约定：房屋情况及购房款不变，被告在签订合同时给原告付款1万元，2015年6月5日前付款12万元，2015年11月底付款4.5万元，原告于合同签订5日内将房屋所有权过户到被告名下，若一方违约，向对方承担房屋总价款20%-30%的违约金，5月18日所签订的售房协议作废。2015年5月21日被告给付原告1万元。2015年5月26日，原被告双方签订房地产买卖契约一份，约定上述房产成交价格为17.5万元，原告已经收到被告1万元定金，2015年11月30日前，被告分二次付清购房款，原告将房屋交付给被告，若被告悔约不得索要定金，若原告悔约，自悔约之日起10日内退还定金并给付被告相当于定金数额的违约金。被告不能按期付清购房款或原告不能按时交付房屋，违约方承担房产价款20%的违约金，定金在最后一次付款时冲抵购房款。后被告给原告支付4000元办证费用（原被告均记不清楚具体付款时间）。2015年6月11日，原告将房产证办理到被告名下，原告共计支付办证费用2464元。2015年7月8日，被告给原告出具欠条一份，内容记载如下：欠到原告购房款165000元，在2015年7月16日前贷款还50000元，如果还不上，将房产证办到原告名下，一切费用由本人承担，2015年7月30日前还20000元，2015年11月底前还55000元，剩余40000元，于2015年12月底以前一次性付清，如果违约，愿意给付原告总购房款10%的违约金，购房款付清后将房产证、土地证、钥匙一次性交给被告。2015年12月26日，被告给原告出具保证书一份，保证在2016年1月25日前付给原告购房款8万元，如果付不清，立即将房产证办到原告名下，两次办证费用被告全部承担，剩余8万元于2016年12月30日前付清。后被告再未给原告付购房款。至目前，该房屋一直由原告居住。庭审中，被告明确表示无力购买也不愿意购买该房屋。另查明，涉诉房产第二次办证需缴纳税款11375元。一审法院认为，原、被告双方签订的售房协议及契约是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人的权利和义务应受协议的约束。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，售房协议签订后，原告根据约定在收到被告10000元定金后，即将房屋过户到被告名下，但被告没有履行自己的付款义务，而是多次给原告出具书面欠条或保证书承诺付款，将支付购房款的时间不断变换延后，直到原告起诉前，被告再没有支付购房款，被告迟延履行付款义务近一年时间，使原告不能实现合同目的，在庭审中被告明确表示不再购买该房屋，愿意解除该房屋买卖协议，是以自己的行为明确表示不履行合同的主要义务，并且在欠条及保证书中承诺如果不能按时支付购房款，被告同意将房屋过户到原告名下，所以原告要求解除与被告签订的房屋买卖协议的请求，符合法律规定和双方当事人的约定，本院予以支持。关于被告给原告支付的购房款数额，被告辩解支付了54000元，原被告约定的总购房款为175000元，原告认可被告付款10000元，结合被告给原告出具的保证书及欠条上均记载剩余购房款为165000元，故法庭认定被告给原告支付14000元。关于原告主张的违约金，被告没有按照约定支付购房款，被告为违约方，应向原告支付违约金，在双方签订的售房协议及房地产买卖契约中均约定违约方承担房屋总价款20%的违约金，在被告给原告出具欠条中将违约金调整为10%，故违约金应按照房屋总价款10%计算，应为17500元，原告的此项请求部分予以支持。关于办理费用，在欠条及保证书中被告承诺两次办理房产证费用都愿意承担，故原告的此项请求予以支持，原告已经支付2464元，第二次费用需要缴纳11375元，两次办理房产证费用认定为13893元。关于被告要求返还购房款一半的辩解意见，被告支付的14000元中，10000元是定金，4000元是办证费用。根据双方签订的房产买卖契约的约定，被告方悔约不得索要该定金。现被告没有付清购房款且明确表示不再购买该房屋，属于被告悔约，故被告要求原告返还一半购房款的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原被告之间签订的房屋买卖合同，被告协助原告将临泽县沙河中学家属楼3单元402室房屋过户到原告名下，限被告于本判决生效后5日内履行；二、被告支付原告违约金17500元；三、被告承担两次过户费用13839元。上述二、三项履行金额合计31339元，除被告已经支付的4000元外，剩余27339元，限被告于判决生效后一次性付清。案件受理费1125元，减半收取562.50元，由原告张之信承担202.50元，被告陈天兴承担360元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人申请证人王金凤出庭作证，证人王金凤证明与上诉人系朋友关系，2015年5月期间上诉人先后两次向其借款50000元用于买房，第一次借款40000元，第二次借款10000元，两次借款都是证人将钱送到被上诉人的家中，当着上诉人的面将钱款交给了被上诉人，双方都没有写下书面条据。被上诉人对证人证言提出异议，认为该证言虚假，并指出，上诉人在过户本案涉及房产时，证人王金凤即是过户登记后的共同共有人，同时提供一份上诉人与证人的结婚证复印件欲证明上诉人与证人系夫妻关系。上诉人否认与证人王金凤系夫妻关系，并提出房屋过户时是被上诉人伪造了上诉人与证人的结婚证，并将证人王金凤登记为共同共有人。因证人王金凤与上诉人之间有直接的利害关系，且其证明的借款过程有悖常理，其证言不能作为证据使用，本院依法不予采信。本院认为，当事人在诉讼中应对自己的主张提供证据证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案上诉人主张在房屋交易过程中共向被上诉人交付现金54000元，以及上诉人是在被骗的情况下在相关材料上签名，针对该主张，除上诉人自己的陈述外，上诉人再未能提供确凿、充分的证据加以证明，同时，根据双方约定的总购房款为175000元，以及被上诉人认可上诉人付款10000元，再结合上诉人给被上诉人出具的保证书及欠条上均记载剩余购房款为165000元，故本院认定上诉人已付的款项应为14000元。上诉人虽文化程度不高，但能够自主签名，也能识数，并非文盲，因此，对上诉人提出的其受骗在相关材料上签名的辩解理由本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1125元，由上诉人陈天兴承担。本判决为终审判决。审判长 王力珍审判员 白登山审判员 胡宏睿二〇一六年十月二十七日书记员 赖煜娴附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来自：