（2016）冀05民终2697号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2017-02-20

案件名称

邢台北方五金交电化工有限公司、邢台学院租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

河北省邢台市中级人民法院

所属地区

河北省邢台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邢台北方五金交电化工有限公司,邢台学院

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

河北省邢台市中级人民法院民事裁定书（2016）冀05民终2697号上诉人（原审被告）：邢台北方五金交电化工有限公司，住所地：邢台市北关外汽车营北邻。法定代表人：崔河军，该公司经理。委托诉讼代理人：匡蕊，河北领航律师事务所律师。委托诉讼代理人：史佳杰，河北领航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢台学院，住所地：邢台市桥东区学院南路*号。法定代表人：王建勋，系邢台学院院长。委托诉讼代理人：陈英可，男，住邢台市桥东区，邢台学院职工。委托诉讼代理人：马焕卿，男，住邢台市桥东区，邢台学院职工。上诉人邢台北方五金交电化工有限公司因与被上诉人邢台学院租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2016）冀0502民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邢台北方五金交电化工有限公司上诉请求：撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人从未向上诉人送达过《解除合同通知书》，也没有任何一方就诉争地块被征收等事宜向上诉人发送过通知，上诉人对诉争地块被征收一事毫不知情，不应承担任何损害赔偿。1、被上诉人提交的解除合同通知书系其单方制作，无法证明其形成时间，一审法院在上诉人陈述对解除合同通知书未予收到，而被上诉人亦无法举证证明解除合同通知书已经向上诉人有效送达的情况下，直接采纳了被上诉人的说辞，用一份没有其他任何证据佐证的，被上诉人自行编造的通知认定被上诉人已经向上诉人进行了告知并给予合理期限搬出，是对本案事实的严重认定错误。2、有关国土局、规划局等文件上诉人从来没有见过，也没有任何人就此事向上诉人进行过通知，上诉人作为土地承租人，在土地被征收征用时，理应享有最基本的知情权和受补偿的权利，但从被上诉人在一审提交的全部文件资料中，均未有涉及到上诉人的只言片语，被上诉人和政府职能部门在明知上诉人对收储土地享有未到期的租赁权益的情况下，未对上诉人作出任何通知和补偿，该征收程序严重违法，侵犯上诉人合法利益，上诉人才是本次事件的受害方。3、根据我国合同法，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。一审法院在审理后也认为上诉人与66220部队后勤部签订的《租赁合同》未到期，故在上诉人租赁期限未到期的情况下，法律也以保障承租人利益为优先考虑。综上，如果被上诉人在2008年即取得梯形地块划拨土地使用权，那么其应当自2008年起就已经知道上诉人占用该土地侵犯了其权益，进而向上诉人进行告知，为何却一直默不作声，直到2014年9月，时隔六年之后才向上诉人主张权益？可见，该份解除合同通知书确为被上诉人为提起本案诉讼进而伪造的。二、被上诉人不是诉争地块的土地使用权人，亦未办理土地使用权属登记，一审判决认定被上诉人对土地享有占有、使用的权利系适用法律严重错误。根据被上诉人提交的证据显示，市国土局在【2008】123号文件中共向市政府办公室汇报了四项问题，而对于235旅汽车连用地的问题汇报上，国土局行文表述只是“拟”将其划拨给邢台学院作为教育用地，也就是没有最终确定，可能划拨也可能不划拨。即便梯形地块已被收储，并且决定划拨给被上诉人，但根据我国物权法第六条、第九条和第十四条的规定，只要被上诉人没有办理《土地使用权证》，该地块的使用权就仍然属于国家。在被上诉人尚未获得正式批复并办理《土地使用权证》前，其在该地块上的不动产物权尚未设立，自然无权提出基于物权设立后才能享有的一系列权利。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人的204264元损失，但该损失的形成没有任何事实依据，即便存在，也已经超出诉讼时效，不应再予以支持。1、邢台市价格认证中心邢市价鉴字（2015）第018号价格鉴定结论书的鉴定的标的物并不明确，鉴定结论书未附鉴定地块的坐标图以确定其是否与本案具有关联性。2、上诉人是在支付了合理对价后的合法占有，并且并不知道诉争地块已经被征收，故被上诉人无权要求上诉人再次支付租金。3、延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，即便上诉人确实存在侵犯被上诉人租金权益的情况，那么被上诉人的该项请求也早已超过法律保护的诉讼时效。四、本案判决依据的证据之间存在严重矛盾，依法不应予以采信。根据被上诉人一方提交的证据显示，本案诉争土地是在2008年8月由政府直接从235旅汽车连用地收储。但在一审法院调取的邢台市国土资源局卷宗却显示，诉争地块早在2007年7月就已经由235旅与邢台天合房地产开发有限公司进行换建，政府在2008年收储该用地时应当与邢台天合房地产开发有限公司进行协商并签订系列文件，但在被上诉人提交的全部证据中，均未显示该诉争地块与邢台市天合房地产开发有限公司有关，反而继续以汽车连用地对该地块进行表述。邢台学院辩称，一、被答辩人称答辩人从未向其送达过《解除合同通知书》，是混淆视听。自2008年8月邢台市人民政府把诉争土地划归答辩入使用后，答辩人即派后勤工作人员到答辩人门市告知其上述土地使用权属变更情况，并通知其尽快搬离。当时，被答辩人漫天要价，以种种理由拒绝交还诉争土地。无奈之下，答辩人于2014年9月26日，派后勤处李向远、马焕卿两同志到被答辩人法定代表人崔河军办公室，把《解除合同通知书》亲自放到他的办公桌上。二、根据一审法院调取的证据，本案诉争土地的使用权在2007年6月就被邢台市政府从驻邢66220部队收回，并被规划为教育科研用地，作为商业批发零售企业的被答辩人此时就已失去继续占用此土地进行商业经营的法律依据。被答辩人继续占有该土地，是公然对抗政府规划，阻碍城市建设发展的违法行为。三、根据邢台市国土资源局邢国土资【2008】123号文件，邢台市人民政府办公室收文呈办复(占第7766号)，邢台市规划局《关于原汽车连地块用地性质的规划意》(邢规技字【2008】186号)，以及邢台市国土资源局《关于邢台学院土地问题的函》等证据，可以看出，包括诉争土地在内的原汽车连用地，已经邢台市规划局规划，邢台市国土资源局提请邢台市人民政府批准，划拨邢台学院作为教育用地使用，邢台学院对此有无可争议的使用权。况且，邢台学院经政府各部门批准，在此土地上建起了实训楼、食堂和学生宿舍等教学设施。只有诉争土地仍被答辩人霸占，影响了整体建设的进度。四、一审判决被答辩人给予答辩人204264元，是令其赔偿的答辩人损失。被答辩人至今仍霸占着被答辩人的土地，侵权行为仍在继续，所谓超过诉讼时效的说法，根本不值一驳。五、答辩人对本案诉争土地的来源及土地流转的问题作一说明。本案诉争土地确实是天合公司与部队换建，并交回邢台市人民政府收储的。国有土地使用权不允许个人和单位自己交易，必须由政府收储再行出售才能流转到个人和单位手中。本案也不例外，汽车连土地是由天合公司出资市政府收回的，市政府收回后，按规划交付答辩人使用，而政府另择地块交付天合公司进行了商业开发。邢台学院向一审法院起诉请求：1、责令被告从中国人民解放军51011部队后勤部与被告所签《租赁合同》中西块地块迁出，并向原告赔偿截止至2014年8月31日的损失204264元。2、责令被告邢台北方五金交电化工有限公司自2014年10月4日起向原告邢台学院赔偿损失，直至迁出上述地块。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：诉争地块位于邢台市桥东区北关街以西，原部队加油站梯形场地部分（北关加油站旧地址），东接门市，西、南均以加油站围墙为界，北至汽车营北围墙，南线东西长40米，北线东西长44米，东线南北长41米，西线南北长38米。1998年2月26日，被告与中国人民解放军51011部队后勤部签订《租赁合同》，约定被告承租诉争地块的土地，合同载明土地产权归部队所有，租赁期自1998年2月26日起至2003年2月26日止。2004年2月1日，被告与中国人民解放军66220部队后勤部签订《租赁合同》，约定被告承租诉争地块的场地，租赁期自2004年2月1日到2023年2月26日，并约定地上建筑物产权归乙方（被告）所有。根据邢台市国土资源局邢政出［2007］33号建设用地类卷宗记载：中国人民解放军总后勤部（批复）《关于第27集团军235旅部分房地产与地方换建事》显示，同意将含诉争地产的土地与邢台天合房地产开发有限公司换建；中国人民解放军66220部队与邢台天合房地产开发有限公司签订《军用土地使用权转让合同》显示，含诉争地块的土地转让给邢台天合房地产开发有限公司，并对土地及地上附着物进行计算，2007年7月1日前移交，中国人民解放军66220部队负责解除地块上全部租赁关系，清退各种情况的房屋占用者，并承诺土地及地上附着物不存在任何产权租赁争议；邢台市规划局邢规技字［2007］37号《关于驻邢66220部队用地性质的规划意见》显示，根据邢台市城市总体规划（20052020）诉争地块用地性质为教育科研用地；邢台市国土资源局邢国土资［2008］123号《关于拟挂牌出让泉南大街北侧三义庙村东侧、南侧土地有关问题的请示》显示2008年8月邢台市人民政府批示同意“将收储的235旅汽车连用地，划拨给邢台学院作为教育用地。”；邢台市规划局邢规技字［2008］186号《关于原汽车连地块用地性质的规划意见》显示“为支持邢台学院发展，根据市领导批示意见，经研究，同意将该土地作为邢台学院发展用地。”；邢台市国土资源局2009年1月14日《关于邢台学院土地问题的函》显示“邢台学院东侧原部队汽车连使用的土地，已经市政府收回纳入储备，按照城市规划该宗土地为教育用地，市政府批示将其土地划拨给邢台学院作为教学用地，现在土地手续正在办理中。”综上，诉争地块由邢台天合房地产开发有限公司从中国人民解放军66220部队转让取得，后被邢台市人民政府收回纳入储备，2008年8月划拨给邢台学院作为教育用地。经原告申请评估，邢台市价格认证中心作出邢市价鉴字（2015）第018号《价格鉴定结论书》，鉴定结论为2008年8月至2014年8月诉争土地的租赁价值为204264元。2014年9月26日原告邢台学院向被告邢台北方五金交电化工有限公司下达了接触合同通知书。一审法院认为，诉争地块经过市政府收回纳入储备，按照城市规划该宗土地为教育用地，政府将该土地划拨给原告作为教学用地，原告依照法定程序对土地享有占有、使用的权利。被告虽与中国人民解放军66220部队后勤部签订的《租赁合同》未到期，但随着诉争地块被收储并划拨，经过规划后作为教育专项用地，诉争地块已具有法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情况，致使原《租赁合同》合同目的已不能实现，被告不能依《租赁合同》继续使用诉争地块。原告对被告与中国人民解放军66220部队后勤部租赁关系不承担任何合同义务，在原告给予合理期限后，被告仍不搬出诉争地块，已经侵犯了原告的土地使用权，原告请求排除妨害责令被告从诉争地块迁出，本院予以支持。原告要求被告赔偿2008年8月至2014年8月31日的损失204264元，系原告办理土地手续接收诉争地块后，被告占用期间至2014年8月31日的土地的租赁价值，损失实际发生被告应予赔偿，经过邢台市价格认证中心作出邢市价鉴字（2015）第018号《价格鉴定结论书》鉴定确定数额，原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。原告诉求责令被告自2014年10月4日起向原告赔偿损失直至迁出，因土地使用价值浮动，待损失实际发生并确定后，可以另行主张。被告如因租赁关系与中国人民解放军66220部队发生纠纷应另行主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，判决：一、判决生效后十五日内，被告邢台北方五金交电化工有限公司迁出位于邢台市桥东区北关街以西，原部队加油站梯形场地（北关加油站旧地址，东接门市，西、南均以加油站围墙为界，北至汽车营北围墙，南线东西长40米，北线东西长44米，东线南北长41米，西线南北长38米。）二、判决生效后三日内，被告邢台北方五金交电化工有限公司赔偿原告邢台学院损失204264元。三、驳回原告邢台学院其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，评估费5000元，由被告邢台北方五金交电化工有限公司负担。本院审理查明，诉争地块位于邢台市桥东区北关街以西，原部队加油站梯形场地部分。1998年2月26日，上诉人与中国人民解放军51011部队后勤部签订《租赁合同》，约定承租诉争地块的土地，租赁期自1998年2月26日起至2003年2月26日止。2004年2月1日，上诉人与中国人民解放军66220部队后勤部签订《租赁合同》，约定上诉人承租诉争地块的场地，租赁期自2004年2月1日到2023年2月26日，并约定地上建筑物产权归乙方（上诉人）所有。根据邢台市国土资源局邢政出［2007］33号建设用地类卷宗记载：中国人民解放军总后勤部（批复）《关于第27集团军235旅部分房地产与地方换建事》显示，同意将含诉争地产的土地与邢台天合房地产开发有限公司换建；中国人民解放军66220部队与邢台天合房地产开发有限公司签订《军用土地使用权转让合同》显示，含诉争地块的土地转让给邢台天合房地产开发有限公司，并对土地及地上附着物进行计算，2007年7月1日前移交，中国人民解放军66220部队负责解除地块上全部租赁关系，清退各种情况的房屋占用者，并承诺土地及地上附着物不存在任何产权租赁争议。诉争地块由邢台天合房地产开发有限公司从中国人民解放军66220部队转让取得，后被邢台市人民政府收回纳入储备，2008年8月划拨给邢台学院作为教育用地。本院认为，上诉人与中国人民解放军66220部队后勤部签订《租赁合同》，约定上诉人承租诉争地块的场地，租赁期自2004年2月1日到2023年2月26日，并约定地上建筑物产权归乙方（上诉人）所有。被上诉人没有证据证明该租赁合同属于无效，也没有证据证明已经被依法撤销，因此，上诉人占用该场地仍属于合法占有。而根据邢台市国土资源局邢政出［2007］33号建设用地类卷宗记载的中国人民解放军66220部队与邢台天合房地产开发有限公司签订《军用土地使用权转让合同》显示：含诉争地块的土地转让给邢台天合房地产开发有限公司，由中国人民解放军66220部队负责解除地块上全部租赁关系，清退各种情况的房屋占用者，并承诺土地及地上附着物不存在任何产权租赁争议。但从本案实际情况看，中国人民解放军66220部队显然并未履行解除租赁关系、清退房屋占有者的义务。之后，虽从邢台市国土资源局、邢台市规划局所提供的相关文件上看，邢台市人民政府已将诉争土地收回纳入储备，并于2008年8月划拨给被上诉人作为教育用地，但邢台市人民政府至今也未解决实际占有者的清退工作，被上诉人也未能提供其已经办理诉争土地审批手续的相关证据，因而本案诉争土地使用权尚存在争议。对于土地使用权争议，不属于人民法院民事案件的受理范围，应当由行政机关予以处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2016）冀0502民初743号民事判决；二、驳回邢台学院的起诉。一审案件受理费3300元，退还邢台学院，评估费5000元，由邢台学院负担；上诉人邢台北方五金交电化工有限公司预交的二审案件受理费3300元予以退还。本裁定为终审裁定。审　判　长　　张振防审　判　员　　郑延铎代理审判员　　王　雷二〇一六年十月二十七日书　记　员　　梁　冰关注公众号“”