山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋09民终1073号上诉人（原审被告）杨林，男，1962年10月16日生，汉族，山西省临县人，住忻州市。上诉人（原审被告）忻州市万鑫服饰有限公司。法定代表人杨林，公司经理。被上诉人（原审原告）忻州市忻府区郝氏商贸有限公司。法定代表人郝国俊，公司董事长。委托代理人史云岭，山西云中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）忻州市长商精坪房地产开发有限公司。法定代表人彭志荣，公司董事长。被上诉人（原审被告）彭志荣，男，1961年3月5日生，汉族，忻府区人，住忻府区。原审第三人中国黄金忻州店。上诉人杨林、忻州市万鑫服饰有限公司（以下简称为万鑫服饰公司）与被上诉人忻州市忻府区郝氏商贸有限公司（以下简称为郝氏商贸公司）、忻州市长商精坪房地产开发有限公司（以下简称为长商精坪公司）、彭志荣以及原审第三人中国黄金忻州店因租赁合同纠纷一案，不服忻府区人民法院于2012年4月23日作出（2011）忻商初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月19日作出（2013）忻中商终字第40号民事裁定，裁定：
一、撤销忻府区人民法院（2011）忻商初字第23号民事判决；
二、发回忻府区人民法院重审。忻府区人民法院依法另行组成合议庭于2016年7月19日作出（2013）忻商初字第48号重审民事判决，杨林、万鑫服饰公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨林、万鑫服饰公司、郝氏商贸公司及其委托代理人、长商精坪公司、彭志荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审原告郝氏商贸公司于2011年4月诉称，2006年1月16日，被告杨林及万鑫服饰公司与被告彭志荣的长商精坪公司签订《房屋租赁协议》。协议约定，出租方（长商精坪公司）将长征路商场西侧（原长商精品部）除原有的上三层的楼梯间外，��有的一、二楼层租赁给承租方（万鑫服饰公司）经营使用，租赁期从2006年3月15日至2016年3月15日。租赁期内，承租方可根据需要将房屋部分转租他人。2010年11月22日原告与被告万鑫服饰公司签订《转租协议》。协议约定，被告将万鑫商厦（长商精品部）一至二楼转租原告经营使用，租赁期限从2010年12月15日至2016年3月15日。2010年12月14日，原告与被告杨林又签订《补充合同》，约定原告暂用被告营业执照等事宜，此后，如约支付被告租赁费80万元。2011年3月15日被告彭志荣以杨林擅自全部转租房屋为由将原告租赁的房屋上锁，致原告无法经营，请求人民法院判令：1、被告杨林与万鑫服饰公司返还原告租赁合同无效部分的租金30万元，并赔偿原告装修费用116850元和给原告造成的经济损失每月270370元中其应当承担部分；2、被告彭志荣与忻州市长商精坪公司停止侵犯原告经营��的行为并赔偿至其停止侵权之日止给原告造成的经济损失每月270370元中其应当承担部分；3、本案诉讼费用由三被告承担。在案件审理中，原告提出增加、变更诉讼请求申请即增加诉讼请求1为：依法确认原告与被告杨林、万鑫服饰有限公司签订的《转租协议》等的效力。变更诉讼请求：原民事诉状第1项诉讼请求变更为2即如确认原告与杨林、万鑫服饰有限公司的《转租协议》无效，判令二被告返还收取原告的租赁费80万元，并赔偿原告一、二楼装修费用217087.25元。一审被告杨林与万鑫服饰公司共同辩称，2006年元月16日，其与长商精坪公司签订《房屋租赁协议》，租金每年42万元，租期为10年。2009年6月1日，其将承租房屋的二层转租给原告经营，在转租期间，原告直接与长商精坪发生关系。2010年11月22日，答辩人与原告签订《转租协议》，原告��答辩人80万元，其中剩余房租22万，原始合同押金21万，变压器保证金3万，租赁物室内、室外装修、灯具、中央空调、货物损失34万。因答辩人公司未清算，不能注销，所以经营场所必须保留，故答辩人在转租房产时保留一层两间办公室及室内所有设施和文件资料。双方约定办公室双方共用，原告尽快与原房东达成协议，答辩人拥有转租权，保留的办公室证明非全部转租，故答辩人与原告签订的转租合同合法有效，涉案被告长商精坪在租期未到情况下强行锁门是违约行为。原告将违约责任与侵权责任两种责任请求放在一案中显然不妥。被告长商精坪公司再次出租已出租房屋是违反《合同法》的行为，故依法申请追加中国黄金忻州店为第三人参加诉讼，并认为被告长商精坪与第三人间的租赁合同为无效合同。一审被告长商精坪公司与彭志荣共��辩称，首先原告所诉被告主体资格错误。原告与本案的第一被告万鑫服饰公司及杨林签订的转租合同系双方合谋串通所写的假合同。该合同的效力及解除的后果，原告只能向转租合同的对方当事人万鑫服饰公司主张。其次因本案另一被告万鑫服饰公司严重违约，答辩人有权解除合同。万鑫服饰公司及杨林未经原出租人即答辩人同意擅自将承租商场（原长商精品部）的一层、二层楼房全部转租给原告，原告又转手分租谋利，将承租房当作谋取利益的工具，而且被答辩人擅自改变房屋结构（门房及部分承重墙）进行室内装修，其行为已构成严重违约。在原告与本案被告万鑫服饰公司转租行为暴露后，答辩人在组织协调时，双方提供假合同，拒绝接受协调意见，在了解事实、掌握证据的情况下，答辩人依法依约解除合同。第三原告以侵权为由要求赔偿其经营损失的请求不能成立。理由是原告并没有合法取得房屋租赁权，尚未领取营业执照和尚未开展营业活动。一审第三人中国黄金忻州店未答辩。
经审理查明，2006年1月16日，甲方长商精坪公司与乙方万鑫服饰公司签订《房屋租赁协议》。协议约定：甲方同意将长征中街长征路商场西侧（原长商精品部）除原有的上三层楼梯间外，所有的一、二楼层租赁给乙方经营使用；租赁期十年，从
二00六年三月十五日至
二0一六年三月十五日；租赁费每年42万元人民币，乙方一次性付清，从二00六年元月十六日合同生效之日起，每年九月十五日前交付下一年度的全部租金。从签订合同之日乙方交甲方定金20万元人民币，第一年租赁费于
二00六年三月十日至十一日两日内一次性交租赁费60万元人民币，定金抵顶第一年的租赁费实交40万元人民币，剩余18��元人民币作为乙方抵顶下一年度的租赁费；租赁期内，乙方自主经营，甲方不得干涉，乙方可以根据需要将房屋部分转租他人；乙方租赁后，必须对原房屋结构，水、暖、电设施，室外装璜进行维护。需进行室内装修时，必须预先提出申请，经甲方同意后，方可实施等。同时查明，万鑫服饰公司依协议共交付租赁费252万元，租金已交至2012年3月15日。2010年11月22日，郝氏商贸公司（承租方）与万鑫服饰公司（转租方）签订《转租协议》。约定：经双方共同协商，甲方（万鑫服饰公司）愿将长征路商场西侧（万鑫商厦原长商精品部）一至二楼转租给乙方（郝氏商贸公司）经营使用；甲方将上述房屋转租给乙方经营使用，其一切按
二00六年三月原始合同执行，甲方不得以任何理由干涉，甲方不承担任何费用，乙方必须按原合同执行；时间从
二零一零年十二月十五日至
二零一六年三月十五日；转租费伍拾捌万元，其中包括二楼装修费、一楼装修费、室外装修、中央空调、货物损失和原始合同房屋押金及变压器押金，共贰拾肆万元在内，剩余房租费按原始合同计算乙方付甲方贰拾贰万元；在未达成协议前，甲方至每年九月十五日帮助乙方交付下一年租金；合同于2010年11月22日双方签字后生效，付款方式（2010年11月22日付壹拾万元整，其余肆拾捌万元于2010年11月30日付清，剩余房租费贰拾贰万元于2010年12月15日全部付清）。同年12月14日，杨林作为甲方、郝国俊作为乙方签订了《补充合同》，约定乙方暂用甲方营业执照、税务登记证、消防证等一切手续，乙方必须按时按月交纳费用；在未跟原房东达成协议前，水、电、暖、卫生费等必须按时让甲方会计代理交费；乙方尽量争取早日跟原房东达成协议，甲方在半年内���相配合乙方营业，以后甲方不负其它责任；办公室在跟原房东未达成协议前，双方共用，达成协议后一切全部规（归）乙方占用。甲方无权干涉。郝氏商贸公司分三次支付万鑫服饰公司人民币80万元。2010年11月23日，甲方万鑫服饰公司与乙方郝氏商贸公司签订《合伙联营协议》，次日即11月24日甲方杨林与乙方郝国俊签署《声明》，主要内容为“甲乙（方）跟乙方于2010年11月23日所签的合伙联营协议，是为办事方便起草的一份无效合同，不具有任何法律效力。”2011年3月16日杨林书写《说明》，内容为“去年十二月份，银行杨静来要租长商精品一二层，我说你去找彭总，我只有经营的权利，没有转租给你们的权利，你去请示彭总”。郝氏商贸公司在签订《转租协议》后，对商场进行装修，共支付装饰装璜费217087.25元。2011年3月彭志荣以万鑫服饰公司严重违约，未经同意擅自将承租商场一层、二层楼房全部转租给郝氏商贸公司，郝氏商贸公司又转手分租谋利等理由提出解除合同并将商场锁门，其锁门时间，郝氏商贸公司陈述为2011年3月15日；彭志荣陈述锁门时间大约在3月17日或18日，在3月16日口头通知杨林以后锁的门。郝氏商贸公司遂于同年4月起诉。一审法院认为，被告长商精坪公司与被告万鑫服饰公司签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。双方约定承租人被告万鑫服饰公司可以根据需要将房屋部分转租他人。被告万鑫服饰公司、被告杨林与原告郝氏商贸公司、郝国俊签订的《转租协议》以及《补充合同》，从内容来看，转租标的物是长征路商场西侧（万鑫商厦原长商精品部）一至二楼，又约定办公室在跟原出租人未达成协议前，双方共用，达成协议后一切全部归承租人占用。并结合双方约定的租赁期限、租金交付方式、协议履行情况以及涉案租赁物的经营特性等综合分析，应视为被告万鑫公司将租赁物已全部转租原告，该转租行为并未征得原出租人被告长商精坪公司的同意，破坏了出租人对承租人的信任，损害了出租人对租赁物的所有权及处分权，造成多层次的对租赁物的占有关系，亦违反了法律的相关规定且对租赁物的无权处分行为损害了原出租方的利益，故应认定为无效合同。
被告万鑫服饰公司与被告杨林在明知按合同约定拥有部分转租权的情况下仍进行全部转租，具有明显过错，应承担相应的民事责任，由此取得的租金应予返还原告，并应当赔偿对方因此所受的损失，但因原告亦有一定过错，可减轻对方的赔���责任。考虑到原告在签订《转租协议》后已实际占用租赁物，并进行过经营，根据公平原则，故返还租金时应扣除相应的费用。对原告在承租期内进行的装修装饰费用系原告履行合同中的投入，因合同无效造成的损失应由造成无效合同的相对方即被告万鑫服饰公司酌情赔偿。
被告万鑫服饰公司及被告杨林以留有两间办公室共用为由辩称转租系部分转租的答辩意见因与法律事实不符不予采纳。
原告关于被告长商精品公司及彭志荣应承担侵权责任的主张，因被告长商精品公司行使的是与被告万鑫服饰公司的合同解除权，属另一法律关系，法庭不予支持。第三人中国黄金忻州店不是诉争关系的当事人，故在本案中不承担法律责任。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《中华��民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，忻府区人民法院于2016年7月19日重审
判决如下：
一、确认原告忻州市忻府区郝氏商贸有限公司与被告忻州市万鑫服饰有限公司于2010年11月22签订的《转租协议》无效。
二、被告忻州市万鑫服饰有限公司和被告杨林于判决生效后十日内返还原告忻州市忻府区郝氏商贸有限公司租金人民币70万元。
三、被告忻州市万鑫服饰有限公司和被告杨林于判决生效后十日内酌情赔偿原告忻州市忻府区郝氏商贸有限公司经济损失人民币15万元。
四、驳回原告忻州市忻府区郝氏商贸有限公司的其它诉讼请求。案件受理费12300元，诉讼保全费2500元，由原告负担3700元，由被告忻州市万鑫服饰有限公司、被告杨林负担11100元。判后，万鑫服饰公司、杨林不服此判，其上诉理由主要内容为，根据上诉人与被上诉人郝氏商贸公司所签订的《转租协议》以及《补充合同》来看，上诉人并未将租赁物全部转租，而是约定由上诉人保留了租赁物的两间房屋，并在征得原出租人同意后由被上诉人占用。上诉人与原出租人长商精坪公司所签订的《房屋租赁协议》中双方明确约定上诉人有权根据需要将房屋部分分租给他人，因此原审判决所认定的上诉人将租赁物全部转租于被上诉人属于事实认定不清，应予撤销。原审判决认定合同无效后，判令上诉人返还被上诉人租金70万元没有事实依据。上诉人与被上诉人签订《转租协议》后，被上诉人交付上诉人80万元。其中，房租费按上诉人与原出租人长商精坪公司所签订的《房屋租赁协议》所约定的每年42万元计算，从2010年12月15日���至2012年3月15日止共计52.5万元，其余的27.5万元是被上诉人给付上诉人的装修损失和货物损失等费用。上诉人杨林在本次租赁合同纠纷中是在执行公司业务，行为所代表的是上诉人万鑫服饰公司，而作为有限责任公司，原判决上诉人杨林承担连带责任显有不妥。原判决第三项判令上诉人酌情赔偿被上诉人经济损失15万元，而此项损失主要是被上诉人用于装修租赁物的费用。而原判决对被上诉人给上诉人所造成的装修损害及货物损害等损失熟视无睹，如此判决显然有失公平。被上诉人不仅不按合同约定私自将租赁物另外转租给第三人从中赚取差价，还在装修时擅自改变房屋结构。以上行为直接导致了原出租人长商精坪公司强行锁门的后果从而引发了三方之间矛盾，其行为已经严重违反了诚实信用的原则，应对此纠纷负主要责任。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人郝氏商贸公司答辩称，装修时并未改变房屋结构，租赁费中包含了出租人长商精坪公司收取承租户的合同押金，尊重原判决认定的返还数额和赔偿数额，补充合同是杨林以个人名义签订的，服从原判。
被上诉人长商精坪公司及彭志荣答辩称，对一审判决保留意见。
本院认为，上诉人从长商精坪公司租赁了“一、二层（上三楼的楼梯间除外）”经营使用，虽然该租赁协议约定了上诉人有转租权，但其仅限于部分转租而非全部转租。但上诉人却是将“一、二层”转租给郝氏商贸公司经营使用，虽然上诉人在“补充合同”中写明办公室在一定期限内与郝氏公司共用，但租赁合同中的房屋的性质属于商业经营性开放式的商店用房，仅以两间短期共用的办公室用房否���上诉人将一、二楼全部转租的事实，其理由显然不足。故一审认定“结合双方约定的租赁期限、租金交付方式、协议履行情况以及涉案租赁物的经营特性等综合分析，应视为万鑫服饰公司将租赁物已全部转租给郝氏商贸公司”是适当的。上诉人实际收取郝氏商贸公司80万元，一审法院根据该费用的组成内容以及郝氏商贸公司实际占用经营的事实，酌情扣除相应的使用费用判决返还70万元是基本适当的，上诉人所诉理由及提供的证明材料不足以否定该一审判决酌情返还数额的适当性，故对上诉人之相应主张不予支持。上诉人明知合同法规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，但其执意在未经出租人同意的情况下擅自转租与他人，一审法院因此而认定让上诉人承担由此而造成的相关损失的主要过错是适当的，故对上诉人要求一审原告自负全部损失���请求不予支持。一审判决上诉人赔偿郝氏公司经济损失15万元，其已经考虑了郝氏公司过错的情节，上诉人所诉理由及提供的证明材料不足以否定该一审判决酌情赔偿数额的适当性，故对上诉人之相应主张不予支持。关于杨林个人是否应当承担职务行为的连带责任事由，因上诉人未向一审法院提交其所代表的法人的营业执照及其工商登记档案信息，未能说明其法人的类型，故本院对此不作审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费12300元由上诉人杨林、忻州市万鑫服饰有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 陈爱萍
审判员 张剑平
审判员 梁晓莉
二〇一六年十月二十七日
书记员 刘 鑫 更多数据：搜索“”来源：