（2016）辽0103民初9250号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-29
案件名称
沈阳房产实业投资发展有限公司与刘凤杰、马鲁迅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳房产实业投资发展有限公司,刘凤杰,马鲁迅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十五条
全文
沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0103民初9250号原告：沈阳房产实业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区先农坛路17巷8-3号。法定代表人：陈明哲，该公司董事长。委托代理人：魏明杰、吕亚楠，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：刘凤杰，无职业。被告：马鲁迅，无职业。原告沈阳房产实业投资发展有限公司与被告刘凤杰、马鲁迅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳房产实业投资发展有限公司的委托代理人魏明杰、吕亚楠，被告刘凤杰、马鲁迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳房产实业投资发展有限公司诉称，位于沈河区青年大街39-2号南6号房屋系原告自有房产。2015年4月1日原告与被告刘凤杰签订《自有房屋租赁合同书》，约定“将位于沈河区青年大街39-4号南6号房屋出租给乙方用作仓库；租赁期限为2015年4月1日至2016年3月31日腾；如租赁期满，需继续租赁房屋，乙方应提前一个月以书面形式通知甲方续签租赁合同；房屋租金标准每年2400元；乙方不得擅自转租、转让、转借；乙方在租赁期间对所装修房屋添置的设施保持完好无损，合同期满后不得拆除、拆走，归甲方所有。”合同签订后，原告将房屋交付被告刘凤杰使用。在租赁期内，被告刘凤杰将房屋擅自转租给被告马鲁迅，并据原告了解，被告刘凤杰与被告马鲁迅的转租期限为2016年3月至2016年8月，超出了原租赁合同租期。上述《自有房屋租赁合同书》租赁期满后，被告刘凤杰没有和原告续签合同，但被告马鲁迅仍在占用该房屋。为维护自身权益，原告曾于2016年5月31日向被告马鲁迅送达了《关于重新签订租房协议的通知》，告知“我司（原告）与刘凤杰就沈河区青年大街39-2号南6号仓库签订租赁协议，租赁届满截至2016年3月31日，租赁期满后，双方未达成续签协议；按照法律规定，你方（被告马鲁迅）与刘凤杰的转租协议无法律效力，如你方有意继续承租，可与我公司重新签订租房协议；如你方无意与我司重新签订租房协议，请你方补缴2016年4月1日至今所欠的房屋租金并于6月5恩日前搬离该房产。”后，原告又委托律师向被告马鲁迅发出律师函，通知被告马鲁迅与原告重新签订租房协议或搬离房产。被告马鲁迅至今仍然未与原告签订租房协议，也没有搬离房产。原告认为，被告与被告刘凤杰签订的《自有房屋租赁合同书》不违反法律、行政法规的规定，故双方约定的权利义务在租期届满时，即2016年3月31日终止。在租赁期内，被告刘凤杰未经原告同意擅自转租，并与被告马鲁迅的转租期限超出了原租赁合同的租赁期限。参照《城市房屋租赁管理颁发》第三十一条的规定：“转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“××经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过××剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效。”以及第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的××支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。”被告（××）刘凤杰与被告马鲁迅（××）的转租合同建立在原租赁合同基础上，当原租赁合同终止时，该转租合同随之终止，同时超出原租赁合同期限的约定无效，此××马鲁迅对房屋为无权占用，应返还房屋，并支付逾期腾房占用使用费，即租金损失。被告刘凤也擅自转租，并与被告马鲁迅约定的转租期限超过原租赁合同组亲，存在过错，应尽到督促××马鲁迅及时交回房屋的义务，因此造成的损失，刘凤杰应负连带责任。举此，依照《中华人民共和国合同法》等规定，原告诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求：1.确认被告刘凤杰与被告马鲁迅的转租行为无效；2.判令被告马鲁迅立即搬离沈河区青年大街39-2号南6号房屋；3.判令被告马鲁迅支付原告从2016年4月1日至腾房之日的租金损失，被告刘凤杰承担连带责任；4.本案的全部诉讼费用由二被告共同承担。被告刘凤杰辩称，我转租房屋的时候，我与原告的租赁合同并未到期。我在租原告房子的时候，我前期对三个房子一共投入了8000余元，用于房屋的维修，当时门也没有，我又做的防水、门，还清运了垃圾，当时与房实签订的协议是每间一个月为200元租金，刚开始我租给他人是300、400元，中间还有房屋空余的。后来房实通知我房屋租金涨价的时候，是在2016年5月份的时候，一名姓郭的女性，通知的我，但是我表示我不能再续租了，其表示让我腾房，后期房实公司到我的转租人处沟通，让他们搬走。我也配合房实跟转租人沟通了，但是转租人对房屋也有投入，这个主我也做不了。我是从2014年年底开始从房实处租的房子，2015年又续租的，到2016年3月末。我是从房实公司的工作人员马进联系租来的房屋。如果原告能给我适当的补偿一下我修补房屋产生的费用，我同意腾房。被告马鲁迅辩称，我从2016年3月15日开始从刘凤杰处租的房子，到2016年12月15日到期，不管是与房实公司还是与刘凤杰签协议，只要让我用到12月份就行，租金我已全部交完了，每月为750元，包括水、电费等。经审理查明，2015年4月1日原告与被告刘凤杰签订《自有房屋租赁合同书》一份，约定将位于沈河区青年大街39-2号南6门房屋出租给乙方用作仓库，租赁期限为2015年4月1日至2016年3月31日；如租赁期满，需继续租赁房屋，乙方应提前一个月以书面形式通知甲方续签租赁合同；房屋租金标准每年2400元；乙方不得擅自转租、转让、转借；乙方在租赁期间对所装修房屋添置的设施保持完好无损，合同期满后不得拆除、拆走，归甲方所有。合同签订后，原告将房屋交付被告刘凤杰使用。上述《自有房屋租赁合同书》租赁期满后，被告刘凤杰和原告未能续签合同。2016年3月24日，被告刘凤杰将房屋转租给被告马鲁迅，按每月600元租金标准收取马鲁迅自2016年3月15日至2016年12月15日的租金。原告于2016年5月31日向被告马鲁迅送达了《关于重新签订租房协议的通知》，告知“我司（原告）与刘凤杰就沈河区青年大街39-2号南4门仓库签订租赁协议，租赁届满截至2016年3月31日，租赁期满后，双方未达成续签协议；按照法律规定，你方（被告马鲁迅）与刘凤杰的转租协议无法律效力，如你方有意继续承租，可与我公司重新签订租房协议；如你方无意与我司重新签订租房协议，请你方补缴2016年4月1日至今所欠的房屋租金并于6月5恩日前搬离该房产。”被告马鲁迅一直未与原告签订租房协议，至今使用上述房屋。上述事实，有双方当事人陈述、《自有房屋租赁合同书》、《关于重新签订租房协议的通知》、《收据》等证据证明，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告刘凤杰签订的《自有房屋租赁合同书》明确约定未经原告同意，刘凤杰不得转租房屋，但刘凤杰仍然转租被告马鲁迅，刘凤杰转租被告马鲁迅时，上述合同的租赁期限即将届满，所有转租期超出了《自有房屋租赁合同书》的租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于“××经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过××剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与××另有约定的除外”的规定，刘凤杰与马鲁迅之间的转租合同（事实合同关系）无效，被告刘凤杰亦未提供证据证明原告同意其转租，因此原告要求腾出房屋的诉讼请求应予支持。原告要求被告刘凤杰给付2016年4月1日起至实际腾房之日起的租金，该诉讼请求合理部分本院予以支持，本院对2016年4月1日至2016年9月30日已经形成的租金予以支持，该部分数额为1200元（每月200元×6个月），剩余实际占用时间尚未确定，原告可另行主张权利。另原告要求被告马鲁迅承担租金给付责任，因马鲁迅已将相应租金给付刘凤杰，故该主张依据不足，本院不予支持。关于房屋装修和添置设施的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“××经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由××拆除。因拆除造成房屋毁损的，××应当恢复原状。”原告与被告刘凤杰在合同中约定“乙方在租赁期间对所装修房屋添置的设施保持完好无损，合同期满后不得拆除、拆走，归甲方所有”，因此如果被告刘凤杰对房屋进行了装修和添置设施应遵照法律规定和合同约定执行，如腾房时造成房屋损坏则应承担相应赔偿责任。被告刘凤杰和马鲁迅双方对装修没有约定，因此亦应按照上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定执行。因被告马鲁迅与原告刘凤杰之间的租赁合同无法继续履行，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十五条之规定，判决如下：一、确认被告刘凤杰与被告马鲁迅之间的关于沈阳市沈河区青年大街39-2号南6号房屋的转租合同无效；二、被告刘凤杰于本判决生效后10日内给付原告沈阳房产实业投资发展有限公司租金1400元；三、被告马鲁迅、刘凤杰于本判决生效后10日内，将位于沈阳市沈河区青年大街39-2号南4门的房屋（房屋面积以合同约定为准）腾出并交付原告沈阳房产实业投资发展有限公司；四、驳回原告沈阳房产实业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告刘凤杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 唐 卫人民陪审员 钟一琼人民陪审员 王跃飞二〇一六年十月二十七日书 记 员 张 博本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，××应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条××经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由××拆除。因拆除造成房屋毁损的，××应当恢复原状。第十五条××经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过××剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与××另有约定的除外。 微信公众号“”