（2016）晋07民终1892号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-12-19

案件名称

张君严、闫海英与介休市正达房地产开发有限公司、温颢买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省晋中市中级人民法院

所属地区

山西省晋中市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

介休市正达房地产开发有限公司,张君严,闫海英,温颢

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省晋中市中级人民法院民事判决书（2016)晋07民终1892号上诉人（原审被告）：介休市正达房地产开发有限公司，住所地山西省晋中市北坛中路。法定代表人：剌亿正，职务董事长。委托诉讼代理人:郭金恒，山西润瑾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张君严，男，1986年11月18日生，汉族。被上诉人（原审原告）：闫海英，女，1987年6月15日生，汉族。共同委托诉讼代理人：王晓彬，北京市华城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温颢，女，1972年9月3日生，汉族。委托诉讼代理人：张小娟，女，汉族，1962年10月26日生。委托诉讼代理人：杨晓华，女，汉族，1975年7月19日生。上诉人介休市正达房地产开发有限公司与闫海英、张君严、温颢买卖合同纠纷一案，上诉人介休市正达房地产开发有限公司不服介休市人民法院（2015）介民初字第2041号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。介休市正达房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销(2015)介民初字第2041号民事判决书；2、改判被上诉人温颢承担返还购房款及支付违约金的责任。事实及理由：第一、涉及兴方舍住宅小区项目，被上诉人温颢同上诉人签订有《合作开发协议》，依该《合作开发协议》第2条，兴方舍住宅小区项目以上诉人的名义获得土地使用权证书等，由被上诉人温澈保管，建设期间发生的支出款项，应交的税费以及发生的经济纠纷等由被上诉人温颢负责处理。一审庭审中，被上诉人提交了介国用（2011)第0906018号国有土地使用证等证件以及支出单据明细等证据，证实了《合作开发协议》的真实性，兴方舍住宅小区实际掌控人为被上诉人温颢。第二、一审查明，“合同尾部出卖人处盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章，并认为涉案兴方舍住宅小区的建设方和出售方均为上诉人，被上诉人张君严、闫海英有理由相信2013年3月19日签订的出卖人处盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章的商品房买卖合同及盖有介休市正达公司兴方舍小区售楼部专用章的收款收据，系被告介休市正达房地产开发有限公司的行为。”上述，一审认定事实错误。国务院及公安部对印章有严格的规定。对于商品房买卖合同上的圆形章及收款收据上的椭圆章，不是上诉人刻制的，上诉人也没有授权任何人刻制，上述印章也没有在公安部门备案，一审在没有查明上述印章是谁私刻的情况下，就草率地认定为上诉人公司的行为是错误的。第三、一审判决认为：“被告所辩称项目是由被告正达公司与被告温颢共同合作开发的，涉及到具体的开发管理都是由温颢负责办理，但其所提供证据并不足以证明，对此辩解意见本院不予采纳。”一审中，被上诉人温颢所提供的证据足以证明被上诉人温颢是兴方舍住宅小区的实际开发人和管理人，并收取了购房款和第三人发放的按竭贷款，而一审法院置此事实不顾，将返还购房款和支付违约金的责任强加于上诉人。综上所述，上诉人为了协助被上诉人办理按竭贷款于2013年10月2日仅签订过备案第0000016号商品房买卖合同，且贷款均已转给了被上诉人温颢，也未收取购房款，一审判决认定事实错误，上诉人不应承担返还购房款和支付违约金的责任。张君严、闫海英辩称，一审判决事实清楚，依法有据，判决结果无误，请求维持。被上诉人温颢辩称，认可与上诉人介休市正达房地产开发有限公司签订的合作开发协议。张君严、闫海英向一审法院诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已交付的购房款133013元，支付违约金13301.3元，两项合计146314.3元；3、诉讼费由被告承担。原审查明，2011年6月9日，介休市规划局核发介规城地字第140781201100009号建设用地规划许可证，载明用地单位为介休市正达房地产开发有限公司，用地项目为兴方舍商品住宅小区项目。2012年10月27日，介休市规划局核发介规城建字第140781201200007建设用地规划许可证，载明建设单位为介休市正达房地产开发有限公司，建设项目为兴方舍住宅小区。2013年2月22日，介休市住房保障和城乡建设管理局核发142402201302220101、142402201302220201、142402201302220301号建筑工程施工许可证，载明建设单位为介休市正达房地产开发有限公司，工程项目为介休市兴方舍住宅区一、二、三标段。2013年7月19日，晋中市住房保障和城乡建设管理局核发（晋中）晋商房预售字第13－39号商品房预售许可证，载明预售单位为介休市正达房地产开发有限公司，项目名称为兴方舍住宅小区，预售房屋为1、2号楼。2013年11月26日，张君严、闫海英夫妇二人做为买受人，签订商品房买卖合同一份，购买兴方舍小区房屋，合同载明：出卖人为介休市正达房地产开发有限公司，于2014年12月31日前交付使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达通知之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的10%向买受人支付违约金。该合同尾部出卖人处盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章，买受人处由张君严、闫海英签名捺印。同日，张君严交付购房款133013元。后就该房屋，介休市正达房地产开发有限公司和张君严、闫海英签订第0000042号商品房买卖合同，合同载明出卖人为介休市正达房地产开发有限公司，交付期限为2015年3月31日前，合同尾部出卖人处盖有介休市正达房地产开发有限公司公章。所购房屋，至今未交付。2015年12月，张君严、闫海英以介休市正达房地产开发有限公司为被告具状起诉，请求解除商品房买卖合同，并退还购房款及支付违约金，审理中，介休市正达房地产开发有限公司以温颢与本案有法律上的利害关系为由，请求追加温颢为被告，该院予以准许。庭审中，张君严、闫海英主张生效的合同是盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章的原始合同，明确要解除的合同是原始合同，并称原始合同解除了，备案自然解除了；介休市正达房地产开发有限公司辩称兴方舍小区项目是与温颢共同合作开发的，涉及到具体的开发管理都是由温颢负责办理，张君严、闫海英交付的预付款，正达公司都没有收取过，都是温颢收取的，不同意解除合同；温颢称与正达公司接触的真正主体是马应伟，已于2014年8月突发疾病病故，其为马应伟的生活关联人。所收款项均用于兴方舍小区项目建设。其没有能力退还所收款项。原审法院认为，根据张君严、闫海英及温颢提供的建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证、商品房预售许可证所载，涉案兴方舍住宅小区的建设方和出售方均为介休市正达房地产开发有限公司。张君严、闫海英有理由相信于2013年11月26日签订的出卖人处盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章的商品房买卖合同及盖有介休市正达公司兴方舍小区售楼部专用章的收款收据，系介休市正达房地产开发有限公司的行为。该合同意思表示真实，该收款收据亦客观真实，且均未违反有关法律规定，予以确认。各方均应依合同约定履行各自的义务。根据合同约定，所购房屋应于2014年12月31日前交付使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，现距离约定交房日，已远远超过90日，介休市正达房地产开发有限公司已构成违约，故对张君严、闫海英解除合同之诉请，该院予以支持。介休市正达房地产开发有限公司应依约退还张君严、闫海英已交购房款133013元，并支付10%违约金即13301元。介休市正达房地产开发有限公司所辩称项目是由正达公司与温颢共同合作开发的，涉及到具体的开发管理都是由温颢负责办理，但其所提供证据并不足以证明，对此辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张君严、闫海英于2013年11月26日签订的出卖人处盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章的商品房买卖合同。二、被告介休市正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张君严、闫海英购房款133013元，并支付违约金13301元，合计146314元。经二审查明，上诉人介休市正达房地产开发有限公司与被上诉人闫海英、张君严签订的0000042号商品房买卖合同已经备案，该合同附件四载明：卖方应按主合同规定期限将商品房交付使用，卖方交房时间延期不超过90日的为卖方免责期，逾期90日的卖方按日向买方支付已付房款的0.01%作违约金。上诉人介休市正达房地产开发有限公司与被上诉人温颢均认可双方的合作开发协议于马应伟死亡后签订。被上诉人温灏陈述马应伟于2014年8月9日死亡。被上诉人闫海英、张君严明确要求解除原审合同以及备案合同合法补充的内容。其他事实与原审查明一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人介休市正达房地产开发有限公司是否应当返还被上诉人闫海英、张君严购房款，并支付违约金？针对该争议焦点，本院评判如下：（一）本案兴方舍小区项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证以及中标通知书、建设工程施工合同书，亦载明土地使用权人、用地单位、建设单位、预售单位为介休市正达房地产开发有限公司，闫海英、张君严于2013年11月26日签订的商品房买卖合同尾部出卖人处虽加盖介休市正达房地产公司兴方舍项目部章，但该合同首部载明出卖人为介休市正达房地产开发有限公司，闫海英、张君严有理由相信合同的对方当事人为介休市正达房地产开发有限公司。（二）闫海英、张君严于2013年11月26日签订商品房买卖合同后，又与介休市正达房地产开发有限公司签订经备案的0000042号商品房买卖合同，两份商品房买卖合同内容不尽一致，因0000042号商品房买卖合同签订时间在后且已经备案，应以0000042号商品房买卖合同确定双方的权利和义务。（三）闫海英、张君严于2013年11月26日签订的商品房买卖合同载明房屋交付日期为2014年12月31日前，之后签订的0000042号商品房买卖合同载明房屋交付日期为2015年3月31日前，但介休市正达房地产开发有限公司均未能按约定日期交付，二审中仍不能确定房屋交付日期，使买受方实现交易目的无望，故闫海英、张君严请求解除双方签订的商品房买卖合同并请求返还购房款，应予支持。因介休市正达房地产开发有限公司在约定期限内未交付房屋，依0000042号商品房买卖合同约定，其已构成违约，介休市正达房地产开发有限公司应自2015年6月30日起按日支付已付房款133013元的0.01%作为违约金。（四）介休市正达房地产开发有限公司与温颢签订的合作开发协议落款日期虽载为2010年12月20日，但实际签订日期为马应伟死亡之后，介休市正达房地产开发有限公司、温颢亦未举证证明对闫海英、张君严履行必要的告知义务，不影响闫海英、张君严基于0000042号商品房买卖合同向介休市正达房地产开发有限公司请求返还购房款并支付违约金,至于介休市正达房地产开发有限公司与温颢签订的合作开发协议，不约束本案的一审原告，双方可另作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销山西省介休市人民法院（2015）介民初字第2041号民事判决；二、解除闫海英、张君严与介休市正达房地产开发有限公司签订的0000042号商品房买卖合同；三、介休市正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还闫海英、张君严购房款133013元，并自2015年6月30日起按日支付已付房款133013元的0.01%作为违约金；四、驳回闫海英、张君严的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3226元，由介休市正达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3226元，由介休市正达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨娇瑞审　判　员　　王　雪代理审判员　　李海争二〇一六年十月二十七日书　记　员　　杨　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