（2016）沪0115民初25666号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-01-03
案件名称
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱万昌,戴依珍,朱晓敏,上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初25666号原告：朱万昌，男，1948年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室。原告：戴依珍，女，1949年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室。原告：朱晓敏，女，1981年12月22日生，汉族，住上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人：朱万昌(系原告朱晓敏父亲)，即原告朱万昌。法定代理人：戴依珍(系原告朱晓敏母亲)，即原告戴依珍。被告：上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司，住所地上海市浦东新区莲振路XXX号XXX幢XXX-XXX室。法定代表人：秦铮，董事长。委托诉讼代理人：王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁巍然，上海程惠瑛律师事务所律师。原告朱万昌、戴依珍、朱晓敏与被告上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告朱万昌、戴依珍、朱晓敏及被告委托诉讼代理人王寒笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱万昌、戴依珍、朱晓敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房地产置换协议》，协助原告办理上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户手续；2、被告支付原告违约金人民币(以下币种相同)30万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年5月签订《房地产置换协议书》，约定原告将其所有的坐落于上海市浦东新区龙王庙西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称龙王庙房屋)与被告提供的系争房屋对换。之后，原告将龙王庙房屋交付给被告，也办理了产权过户手续，但被告一直未给原告办理系争房屋的小产证，故原告诉至法院。庭审中，因原告取得了系争房屋小产证，故其向法院撤回第一项诉请；关于第二项诉请，原告明确系迟延办证违约金，自2014年11月17日起算至2016年8月31日，之后的违约金放弃，按221万元的日万分之五计算应为721,565元，其实际主张30万元；原告陈述，被告违约造成的实际损失主要是产证未办至其名下，其精神压力很大，户口在外无法落户，两年之内房价在上涨，其原本要卖掉的。被告上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司辩称：系争房屋是动迁安置房，办理产证需原告配合，但原告对双方签订的安置协议有异议，直至2014年11月16日才将龙王庙房屋交付给被告；2014年年底，办理动迁安置房产证政策发生变化，需符合条件才能过户，后经过协调，原告的产证是作为历史遗留问题才办理的，需签订动迁安置协议；双方合同中没有明确办理系争房屋小产证的时间，合同第15条约定不适用原告的违约损失，不同意原告诉请；且原告主张的违约金过高，如法院认定被告违约，要求对违约金进行调整。本院经审理认定事实如下：2013年5月21日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《房地产置换协议书》一份，约定：甲乙双方进行房屋置换，乙方提供置换房源为龙王庙房屋，甲方提供置换房源为系争房屋。双方确认置换的房屋互不结算差价，乙方提供的置换房屋在2013年5月30日前，共同至房地产交易中心或甲方指定地点按房屋的市场评估价办理网上签约、清税及转让过户手续。乙方应于网上签订买卖合同之日起十五个工作日内按房屋交付标准向甲方交付置换房屋，甲方应于开具入户通知书之日起十五个工作日内按房屋交付标准向乙方交付置换房屋。甲方提供的置换房屋，由甲方负责开具入户通知书为乙方落实相关入户事宜，乙方需根据甲方要求协助办理相关产证办理事宜。该协议第十五条还约定了双方的违约责任，其中甲方的违约责任为：甲方未按期向乙方提供置换房屋并协助办理房屋产权证的，甲方应向乙方承担违约金。每延期一日，按乙方置换房屋评估总价的万分之五计算。当日，原、被告双方另签订《房地产置换结算协议》一份，就甲方(即被告)有条件的向乙方(即原告)支付房屋置换其他费用事宜达成协议，约定该协议以《房地产置换协议书》的有效性为生效条件，甲方未按期向乙方支付本协议项下费用，应当向乙方支付违约金；乙方未按《房地产置换协议书》约定履行出售方的义务中的任何一项义务，应按《房地产置换协议书》第十五条的约定承担违约责任。同日，双方就龙王庙镇房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定原告将龙王庙房屋出售给被告，转让价款共计221万元，合同约定双方在2013年6月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另查明，被告还委托上海万千土地房地产估价有限公司对龙王庙房屋进行评估，该公司于2013年4月27日向被告发出《致委托方咨询函》，估价结果为221万元。2013年6月14日，龙王庙房屋产权登记于被告名下。2014年6月，因原告未将龙王庙房屋交付给被告，被告以(2014)浦民一(民)初字第22541号案件起诉本案原告，本院于2014年8月22日判决本案原告向本案被告交付龙王庙房屋等。2014年9月16日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《关于履行(2014)浦民一(民)初字第22541号民事判决的协议》，协议约定：1、甲方同意于2014年9月19日前将系争房屋交付给乙方装修，为解决乙方装修过渡困难，甲方给予乙方装修过渡期60天，乙方应于2014年11月18日前向甲方交付龙王庙房屋……；3、乙方同意，若乙方未按第1款约定时间交付龙王庙房屋，则甲方可立即向浦东新区人民法院申请强制执行。且乙方同意，每逾期一日按人民币壹万元向甲方支付逾期交房违约金等内容。2014年9月，被告向原告发出《准予入户通知书》，通知原告办理系争房屋入住手续。2014年9月19日，被告将系争房屋交付给原告。2014年11月16日，原告将龙王庙房屋交付给被告。还查明，系争房屋大产证登记于案外人上海鑫荣房地产综合开发有限公司名下，本案审理过程中，经被告协助，原告于2016年9月5日办理了系争房屋的产权登记手续，2016年9月13日，系争房屋产权登记于原告名下。本院认为，原、被告通过协商方式，自愿就龙王庙房屋与系争房屋进行协议置换并签订《房地产置换协议书》，该协议书并不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。虽该协议书并未约定被告将系争房屋过户至原告名下的期限，但根据合同法相关规定，当事人对履行期限没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，虽双方曾因龙王庙房屋的交付产生诉讼，但原告最迟已于2014年11月16日完成了龙王庙房屋的过户及交房手续，在此情况下，被告亦应在合理期限内将系争房屋产权办理至原告名下，但被告直至2016年9月5日才协助原告办理了系争房屋产权登记手续，明显超出合理期限，应由被告承担相应的违约责任。鉴于本案原告的实际损失无法确定，由本院结合被告的合理履行期限、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，就原告主张的违约金，本院酌定金额为18万元。原告在诉讼过程中取得系争房屋小产证并撤回了第一项诉请，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱万昌、戴依珍、朱晓敏违约金18万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,880元，由被告上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 箐人民陪审员 曹 璐人民陪审员 高天明二〇一六年十月二十七日书 记 员 杨 云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”