（2016）粤03民终12914号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-28
案件名称
深圳市鸿佳宜投资有限公司与顾光源租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市鸿佳宜投资有限公司,顾光源
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终12914号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鸿佳宜投资有限公司法定代表人：余文辉，总经理。委托诉讼代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾光源委托诉讼代理人：赵俊，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘美华，广东宽和律师事务所实习律师。上诉人深圳市鸿佳宜投资有限公司（以下简称鸿佳宜公司）因与被上诉人顾光源房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法福民初字第326民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鸿佳宜公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回顾光源的全部诉讼请求并支持鸿佳宜公司的全部诉讼请求；2、顾光源承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、鸿佳宜公司和顾光源是在平等协商的基础上自愿签订《租赁合同》，不存在重大误解或欺诈，且双方已依约实际履行，一审判决认定事实错误。1、顾光源在签署租赁合同时对租赁物业的实际使用面积和合同面积知情，不存在重大误解。2、顾光源在装修开工前已知道合同约定五至七楼的面积与实际租赁面积不一致（顾光源在起诉状中已经承认承接装修的设计人员对租赁面积提出过疑问），仍对租赁物业进行了装修，并成功加盟了七天连锁酒店，正常经营至今。如顾光源对上述租赁面积存在重大误解，其不可能在装修前即明知五至七楼面积仅为2682.78平方米的情况下，仍对涉案房屋进行装修并一直按双方约定的租金标准支付租金，且不向鸿佳宜公司提出任何异议。上述事实均表明月租金129210元的标准是确定的。3、鸿佳宜公司与顾光源是在认可月租金的前提下才协商一致签订租赁合同，如果按照一审判决调整后的租金标准，鸿佳宜公司是不会同意与顾光源签署租赁合同的，因为该价格大大低于市场价。一审法庭在没有调查比对当地物业租赁价格的前提下，仅凭顾光源一面之词，就认定物业租赁价格过高，没有事实依据。二、一审判决适用法律错误。1、顾光源在签署租赁合同时不存在重大误解，鸿佳宜公司也未采取欺诈手段，使顾光源在违背真实意思的情况下订立合同。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条的规定作出判决属于适用法律错误。2、对于鸿佳宜公司的反诉部分，在顾光源未提交任何证据证明鸿佳宜公司对顾光源私自改变外墙颜色等予以同意的情况下，一审认为“在距离顾光源提起诉讼长达七月有余的期间里，并无任何证据显示上诉人有对该装修提起任何异议，故一审认定上诉人的行为视为对涉案租赁物外观现状一外墙颜色及窗户外观持认可态度”，据此驳了鸿佳宜公司的反诉请求，严重有失公正。顾光源辩称，一、顾光源在一审中提交的由鸿佳宜公司提供的产权证显示涉案房屋建筑面积为8836.74平方米，可以折算每层面积大概在1200平方米左右，与租赁合同中约定涉案房产5、6、7层的每层面积1180平方米基本相符。根据一审法院调查可以明确的看出5、6、7三层实际面积共为2682.78平方米。上述事实足以说明双方在签约时顾光源根据鸿佳宜公司所提供的资料确信涉案楼层面积为1180平方米，与实际面积不符的根据原因在于鸿佳宜公司向顾光源提供虚假的证明材料，误导顾光源作出错误的意思表示，这一行为构成鸿佳宜公司对于顾光源的欺诈，其后果是导致合同显失公平。基于此一审法院对涉案合同的总价款做出调整是尊重事实、尊重法律，应该予以维持。二、如果鸿佳宜公司认为涉案合同不存在重大误解和欺诈，其应当依照合同的约定按照每层楼1180平方米的标准向顾光源实际交付，至今为止鸿佳宜公司未能依约交付涉案标的物，也构成了对顾光源的违约。顾光源按照鸿佳宜公司实际交付的房产面积，根据双方约定的租金标准（单价）向鸿佳宜公司计付租金合法合理，一审判决处理结果正确，应当予以维持。顾光源向一审法院起诉请求：一、顾光源与鸿佳宜公司于2014年11月8日签订的《租赁合同》第一条约定的每月租金（含管理费）变更为91323元；二、鸿佳宜公司返还顾光源多支付的押金（2个月）和租金（7个月）合计340983元；三、鸿佳宜公司承担本案诉讼费用。鸿佳宜公司反诉请求：一、顾光源将其承租的xx大厦xx楼的窗户恢复原状（5-7楼恢复为联排大窗）；二、顾光源将其承租的xx大厦xx楼的外墙恢复原状（恢复颜色）；三、顾光源承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2014年11月8日，顾光源与鸿佳宜公司签订了《租赁合同》，合同第一条约定“甲方（即鸿佳宜公司）将位于深圳市xxx区xx街道xxx大道xx商业大厦xxx楼层，每层面积为1180㎡，一共为3540㎡的商业用途房屋租给乙方（即顾光源）经营酒店使用，自2014年11月1日至2024年10月30日止。每平方租金为36.5元/㎡（含管理费），计每月租金（含管理费）为129210元。租赁期内，甲乙方各自承担本方的基于房屋租赁产生的相关税费。”合同另约定，鸿佳宜公司对于顾光源使用xxxx大厦大堂118㎡、楼顶天台不少于150㎡、酒店招牌广告安装使用、两部电梯使用、停车场不再另外收取费用，并给予顾光源三个月免租装修期。鸿佳宜公司收取四个月的租金作为保证金，即516840元，应分别于签订合同并提供合同附件要求的证明文件后支付258420元、2015年11月10日支付129210元、2016年11月10日支付129210元。鸿佳宜公司应于2014年11月10日前将租赁物业部分交付顾光源使用，并办理有关移交手续。顾光源应于2015年2月10日前交付首期租金129210元，每月在10号前交当月租金。租金从合同生效日起第四年开始每三年递增5%。顾光源如需装修必须申报鸿佳宜公司管理处、消防局，经鸿佳宜公司同意后方可进行装修，有关手续办理及费用由顾光源负责，顾光源还需提供一份装修图纸交鸿佳宜公司备案，鸿佳宜公司在顾光源装修及消防报建事宜上，有配合顾光源协调产权所有者的义务。合同附件包含《租赁房屋产权证书》。顾光源提交了房产证复印件，用以证明鸿佳宜公司当时提交了标明建筑面积为8836.74㎡的虚假房产证复印件作为合同附件，鸿佳宜公司对该房产证复印件真实性不予确认。顾光源已于2014年11月8日向鸿佳宜公司交付押金258400元，已按月租金129210元的标准向鸿佳宜公司缴纳2015年2月至同年8月共七个月的租金。涉案租赁场所经鉴定，主体结构安全性满足五至七楼开设酒店正常使用要求，并已经取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》。其中2014年12月5日《结构安全性检测鉴定报告》显示，xxxx大厦共七层，建筑面积为5836.74㎡。顾光源曾于2014年12月9日向鸿佳宜公司提交《责任承诺书》报备装修事宜。鸿佳宜公司提供了照片用以证明顾光源承租后，将外墙由原先的联排大窗改成了分户小窗，并将颜色由红色改为了黄色。鸿佳宜公司称于2015年1月发现。鸿佳宜公司占有使用xxxx大厦一楼一个办公室办公。《深圳市房屋建筑面积测绘报告》显示，xxxx大厦第五至七层建筑面积分别为892.68㎡、894.26㎡、895.84㎡，共2682.78㎡。鸿佳宜公司对该报告真实性予以确认，但主张该报告形成于2006年，时隔十年建筑物可能存在扩建等情况，鉴于鸿佳宜公司未提供证据证明其主张，该院对其主张不予采信，并认定涉案租赁场所实际面积为2682.78㎡。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，双方的《租赁合同》已成立，但关于租赁物面积的表述与实际情况相差达857.22㎡，合同约定租金（含管理费）按照36.5元/㎡的标准计算，故租金实际应为97921.47元/月，面积错误导致现行租金比实际高了31288.53元/月，该错误程度足以构成“重大误解”，现顾光源要求将租金金额予以变更，于法有据，该院予以支持，但金额应以按36.5元/㎡及实际面积2682.78㎡核算得出的金额97921.47元为限，超出部分，顾光源证据不足，该院不予支持。顾光源多缴纳的押金及租金，鸿佳宜公司应当返还，金额分别为：押金62557.06元（258400元-97921.47元×2个月）、租金219019.71元【（129210元-97921.47元）×7个月】。鸿佳宜公司辩称租金系综合考虑了大堂、楼顶天台、酒店招牌广告安装使用、免租期等因素，鉴于合同已明确约定上述为免费项目，租金系按36.5元/㎡计算，故该院对鸿佳宜公司该项辩论意见不予采纳。此外，鸿佳宜公司主张顾光源对于面积的出入明知，已按合同约定的标准支付租金至2015年8月应视为认可合同约定的标准。该院认为，顾光源在合同条款未得以变更前，按照合同约定支付租金，并在对面积持有怀疑之后，于2015年8月24日向该院起诉，不属于《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的撤销权消失的情形，故对鸿佳宜公司该项辩论意见不予采纳。关于反诉部分，顾光源于装修前已向鸿佳宜公司进行报备，故鸿佳宜公司对于顾光源装修一事是明知的。鸿佳宜公司主张窗户及外墙颜色的改变，是外观上极为明显的改变，顾光源交付的租金包含了管理费，鸿佳宜公司对涉案租赁物行使管理职责，且鸿佳宜公司在xxxx大厦一楼办公，不可能不知道顾光源所做的改变，即使于其主张的2015年1月才发现，但此后在距离顾光源提起诉讼长达七月有余的期间里，并无任何证据显示鸿佳宜公司有对该装修提起任何异议，故该院认定鸿佳宜公司的行为视为对涉案租赁物外观现状--外墙颜色及窗户外观持认可态度，目前双方租赁关系仍在持续中，鸿佳宜公司要求顾光源恢复原状，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、顾光源与鸿佳宜公司于2014年11月8日签订的《租赁合同》第一条变更为：“鸿佳宜公司将位于深圳市宝安区福永街道凤凰山大道xxxx大厦5、6、7楼层，每层面积分别为892.68㎡、894.26㎡、895.84㎡，共2,682.78㎡的商业用途房屋租给顾光源经营酒店使用，自2014年11月1日至2024年10月30日止。每平方租金为36.5元/㎡（含管理费），计每月租金（含管理费）为97921.47元。租赁期内，双方各自承担本方的基于房屋租赁产生的相关税费”；二、鸿佳宜公司于该判决生效之日起五日内向顾光源返还多收取的第一期押金差额62557.06元、2015年2月至同年8月共7个月租金差额219019.71元；三、驳回顾光源的其他诉讼请求；四、驳回鸿佳宜公司的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3207元，由顾光源承担558.7元，鸿佳宜公司承担2648.3元；反诉案件受理费50元，由鸿佳宜公司承担。本院二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另外，鸿佳宜公司在二审中称，顾光源为了能够通过7天连锁酒店的加盟审核将房产证面积篡改为8000多平方米，与鸿佳宜公司商定租赁面积为每层1180平方米，合同上的面积是根据顾光源经营需要而修改，与鸿佳宜公司无关，双方对于租金没有异议，并提交了在7天连锁酒店官网下载的加盟招募书和加盟手册，证明7天连锁酒店要求加盟的营业面积为3000平方米以上。顾光源的意见为：鸿佳宜公司提交的加盟手册第二页载明要求建筑面积为2500-5000平方米，3000平方米并非硬性要求。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、顾光源对于租赁面积是否存在重大误解；二、鸿佳宜公司要求将窗户恢复为联排大窗、恢复外墙颜色的上诉理由是否成立。关于顾光源对于租赁面积是否存在重大误解的问题。顾光源与鸿佳宜公司签订的《租赁合同》第一条明确约定“租赁物为5、6、7楼层，每层面积为1180平方米；每平方米租金为36.5元/㎡（含管理费）”，即每月租金的计算方式为每平方米单价乘以租赁面积。而根据《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，该三层楼的建筑面积分别为892.68㎡、894.26㎡、895.84㎡，共计2682.78㎡，比双方《租赁合同》约定的建筑面积少857.22㎡。鸿佳宜公司对此解释为根据顾光源的要求在月租金不变的情况下，虚增合同约定的面积以通过7天连锁酒店的审核，并提交了在7天连锁酒店官网下载的加盟招募书和加盟手册为证。该材料有的地方载明要求3000平方米以上，有的地方载明要求2500平方米以上，无法确定7天连锁酒店对于加盟店面积要求3000平方米以上。因此，鸿佳宜公司提出的合同约定的租赁面积是根据顾光源的要求修改缺乏充分的事实依据，本院不予以支持。鸿佳宜公司辩称租金系综合考虑了大堂、楼顶天台、酒店招牌广告安装等因素，而双方《租赁合同》第二条明确约定大堂118平方米、楼顶天台不少于150平方米等包含在租金内，不另外收费，没有因以上免费使用部分而约定每月租金固定为129210元的意思表示。因此，鸿佳宜公司的该主张不能成立，不应予以支持。鸿佳宜公司还提出合同约定的价格大大低于市场价，但对此未提交证据，本院对该主张亦不予支持。综合以上分析，鸿佳宜公司提出的顾光源在签订合同前知晓涉案租赁物业实际面积的主张不能成立。涉案租赁物业实际建筑面积比双方《租赁合同》约定的建筑面积少857.22㎡，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应当认定顾光源对租赁面积存在重大误解，租赁面积应根据实际面积予以变更。关于鸿佳宜公司要求将窗户恢复为联排大窗、恢复外墙颜色的主张能否成立的问题。鸿佳宜公司在诉讼中确认在签订合同前已经知道顾光源承租涉案物业是为了开办7天连锁酒店，其应当知晓顾光源承租后将根据酒店房间数量改造窗户，以及根据7天连锁酒店的统一要求改变外墙颜色，且顾光源也根据双方合同的约定向鸿佳宜公司报备装修事宜。因此，鸿佳宜公司要求恢复原状的请求不能成立，本院不予支持。综上，鸿佳宜公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5564.13元，由上诉人深圳市鸿佳宜投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯 云 宗审 判 员 张 秀 萍代理审判员 蔡 妍 婷二〇一六年十月二十七日书 记 员 李全慧（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”