（2016）粤03民终13683号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-28

案件名称

杨柏慧与深圳市潜龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨柏慧,深圳市潜龙物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终13683号上诉人（原审被告）：杨柏慧委托代理人：何强被上诉人（原审原告）：深圳市潜龙物业管理有限公司法定代表人：杨全，该司董事长。委托代理人：徐伟，系该公司员工。委托代理人：陈燕云，该司员工。上诉人杨柏慧与潜龙公司深圳市潜龙物业管理有限公司（以下简称潜龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨柏慧的上诉请求：深圳市中级人民法院查处（核实）从2007年至2015年10月，潜龙公司对小区物业管理的失职失责。多年来在潜龙公司所提供的不尽责任的物业服务下，杨柏慧的正常生活秩序被打乱，生活习惯被迫改变，每天在流浪狗群的狂叫噪音干扰下，杨柏慧长期失眠头疼，精神焦虑，心情烦躁不安，常常感觉在此环境下生活很烦很痛苦，自己的正当生活权益严重受到侵害而又无处申诉。为此，杨柏慧请求法院追究潜龙公司从2011年1月至2015年12月（双方矛盾无法调和期间）工作严重失职的责任，同时杨柏慧要求潜龙公司赔偿杨柏慧精神损失费1万元并向杨柏慧提出道歉。上诉事实与理由：1、一审判决是在潜龙公司不认可杨柏慧所提供的证据材料情况下做出的判决。法院完全维持了潜龙公司的诉求，单方面维护了潜龙公司的权利，忽视和避开了潜龙公司应尽的责任和义务以及长期物业管理严重失职对杨柏慧合法权益侵害所应承担的责任。2、一审判决完全否定或者说压制了杨柏慧的被动维权诉求。对于杨柏慧及家人多年被严重侵权的生活没有给与适当的法律保护和支持，判决有失公正。3、本案的起因是由于潜龙公司多年服务不尽职责，虽经杨柏慧无数次找潜龙公司沟通和协商，但潜龙公司均无采取任何改善措施，最后导致杨柏慧停止缴纳物业管理费。4、关于杨柏慧停交水费及所交水费被骗事实说明：2011年元月，杨柏慧向潜龙公司物业管理处提出停止缴纳物业管理费，每月只交水费，待11栋楼下狗群咬人和晚上群狗狂叫的情况好转后再开始缴纳管理费。由于管理处说公司规定物业管理费和水费绑定一起缴纳，不同意杨柏慧每月只缴水费。所以，从2011年1月开始，杨柏慧便停止交纳管理费和水费。但2014年11月（也许是12月，具体时间记不清楚了），小区物业管理处的主任吴大华在小区遇见杨柏慧，他希望杨柏慧把管理费缴了。杨柏慧对他说，交管理费要等你们把11栋楼下狗的问题解决好了再说，水费可以交，他同意了，然后杨柏慧和吴大华一起去管理处核对了未付的水费总数，从2011年1月到2014年10月（也许11月或者12月，具体时间记不清了）总费用好像是2000元左右，当时杨柏慧身上没有带那么多现金，所以杨柏慧第二天晚上去管理处向他交了这笔拖欠的水费。2016年5月23日，杨柏慧去管理处查看杨柏慧最后一次缴纳水费的时间。2016年5月24日，总部财务部陈小姐告知杨柏慧，公司帐上没有杨柏慧交给吴大华的那笔水费。杨柏慧此时才知道吴大华因贪污公款早已被公司开除。杨柏慧认为自己被骗系因潜龙公司管理混乱所致。如果潜龙公司不认可该笔水费，请潜龙公司通知吴大华到庭对质或联系吴大华到管理处对质。否则，杨柏慧不予认可。判决书所述双方有争议的事实，杨柏慧说明如下：一、杨柏慧停交物业管理费是经过长期考虑后做出的无奈之举，并不是不清楚费用缴纳日期。从2006到2015年10月，潜龙公司的物业管理服务已经改变了杨柏慧的正常生活秩序和生活习惯，严重影响了杨柏慧及家人的身体健康，经多次向物业公司领导反映和协商，但潜龙公司均未采取任何补救，环境状况越来越差。二、一审判决称杨柏慧对潜龙公司主张的违约金标准及计算方法不予认可。杨柏慧在法庭上所说的原话是“产生这笔违约金的原因是潜龙公司的物业管理服务太差杨柏慧才停止缴纳物业管理费的”。杨柏慧对在这种情况下停交管理费后所产生的所谓“滞纳金”不认可。三、潜龙公司物业管理服务存在的具体问题：1、小区从98年入伙至今，没有业主委员会，业主无处维权；2、小区环境脏乱差影响业主身体健康和休闲娱乐（见照片和视频）；3、小区物业保安未将小区内大量流浪狗赶出小区，也没有阻止外面流浪狗进入小区。4、随意毁掉原有小区内公共娱乐设施做露天养狗场和垃圾场；5、任由个别业主搭建违章建筑，改变建筑外观，乱占乱摆乱放，侵占共有面积；6、长期以来，11栋1号门1楼至7楼楼梯间卫生较差，楼梯间墙面已多年都没有粉刷过。潜龙公司物业管理服务失职侵权在前，杨柏慧停止缴纳物业管理费在后。由于小区没有业主委员会，所以杨柏慧期望借助本次上诉机会来捍卫自己的合法权益。潜龙公司辩称：请求维持原判。潜龙公司向一审法院起诉请求：1、杨柏慧支付11栋701室的物业管理费人民币3,006元，本体金（专项维修金）人民币512元，水费人民币2448元，截止2015年5月份产生滞纳金1,605.92元；判令杨柏慧支付11栋702室的物业管理费人民币2,083元，本体金（专项维修金）355元、截止2015年3月份产生滞纳金658元。杨柏慧拖欠的上述费用项目的最终数额计算至法院判决当月；2、本案的诉讼费用由杨柏慧承担。一审法院认定事实：双方有争议的事项为第四项、第五项、第十一项、第十三项、第十四项，其他事项双方无争议。一、物业管理合同的签订时间及物业管理合同约定的管理期限：2003年4月1日，潜龙公司与涉案小区建设单位深圳市潜龙实业有限公司签订《物业管理合同》，合同约定的管理期限自2003年4月1日至2008年4月1日；后双方又签订两份《物业管理合同》，约定的合同期限分别为2008年4月2日至2010年12月31日、2011年1月1日至业主委员会成立止。潜龙公司、杨柏慧双方确认小区未成立业主委员会。二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市xx区xx街道xx大道xx村。三、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金标准：涉案房产是没有带电梯的物业，按照多层住宅的标准予以计算。物业管理费按照面积计算，2011年1月1日起是0.88元/平方米/月，专项维修金0.15元/平方米/月。四、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金的缴纳日期：潜龙公司主张业主须于每月的10日至30日缴纳当月的物业管理费及专项维修资金，杨柏慧表示不清楚缴纳日期。五、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、专项维修资金违约金标准：合同未约定违约金标准。潜龙公司主张其计算方式是以拖欠金额×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日。杨柏慧对此不予认可。另查，根据潜龙公司提交的起诉状附件“横岭11-701”及“横岭11-702”表格显示，潜龙公司主张的滞纳金是杨柏慧拖欠2011年1月至2015年5月的水费、专项维修资金及物业管理费的违约金。再查，潜龙公司提交了深圳市潜龙实业公司与案外人陈重秀（涉案房产原业主）于1998年7月26日签订的《委托银行代收水电、管理费协议》，协议中约定，业主同意每月缴交水电费、管理费，由银行代收，银行采用内部转账方法，将应交水电费、管理费从杨柏慧账户划转给深圳市潜龙实业公司账户，划款时间为每月25-30日。划款期内业主如无款支付，按延付款项总额3%每月计收滞纳金。潜龙公司主张上述合同义务在原业主转让涉案房产时就一并转让，杨柏慧对此予以认可。六、物业管理公司的资质：二级物业管理资质。七、业主房产位置：xxxx村xx栋xxx号。八、业主入伙日期：2002年12月28日。九、房产用途：住宅。十、房产建筑面积：701房的是64.45平方米，702房的是44.67平方米，合计109.12平方米。十一、业主每月应交纳物业管理、专项维修资金数额：物业管理费是96.03元/月（109.12平方米×0.88元/平方米/月），专项维修资金16.37元/月（109.12平方米×0.15元/平方米/月）。杨柏慧确认上述计算方法，但主张潜龙公司管理存在以下问题：1、小区业主养狗扰民、伤人，潜龙公司未采取措施；2、小区公共区域管理混乱、环境卫生差；3、小区一直未成立业主委员会，故杨柏慧不应缴纳物业管理费。杨柏慧提交了照片及光盘证明潜龙公司物业管理存在质量问题，潜龙公司对此不予认可。十二、业主拖欠物业管理费、专项维修资金期间：2011年1月份起至今。十三、业主拖欠物业管理费、专项维修资金数额：截至2015年9月，杨柏慧拖欠的物业管理费为5,473.71元（96.03元/月×57个月），专项维修资金为933.09元（16.37元/月×57个月）。杨柏慧对潜龙公司主张的拖欠数额不予确认。十四、关于拖欠的水费、排污费。潜龙公司主张杨柏慧拖欠2011年1月至2015年5月的水费2,448元，滞纳金1,605.92元，杨柏慧确认潜龙公司主张的拖欠水费数额，但辩称系因潜龙公司要求杨柏慧缴纳水费的同时应一并缴纳物业管理费，否则不予收取水费，故杨柏慧才未缴纳水费。潜龙公司对杨柏慧的该主张不予认可。一审法院认为，潜龙公司为涉案小区提供了物业管理服务，杨柏慧应当根据合同约定向潜龙公司支付物业管理费用。房屋专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，潜龙公司作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋专项维修资金，杨柏慧应当按照相关规定进行缴纳。本案中，潜龙公司主张杨柏慧自2011年1月起拖欠物业管理费及专项维修资金至今，并主张701房、702房的物业管理费每月收费标准合计96.03元/月；专项维修资金每月收费标准合计16.37元/月。杨柏慧对潜龙公司主张的拖欠期间及计费标准予以确认，但认为潜龙公司提供的物业服务存在问题，故其不应缴纳物业管理费，并提供了照片以支持其主张。一审法院认为，杨柏慧提交的证据不足以证明其主张，其无正当理由未付各项费用，应按上述收费标准向潜龙公司交纳拖欠的2011年1月至2015年9月期间的物业管理费人民币5,473.71元，专项维修资金人民币933.09元。此后的相应费用，潜龙公司可待杨柏慧逾期支付后再另行主张。关于水费。潜龙公司主张杨柏慧拖欠2011年1月至2015年5月的水费2,448元。一审法院认为，潜龙公司虽未提交证据证明杨柏慧每月的用水量，但杨柏慧对潜龙公司主张的拖欠水费数额予以确认，而水费是杨柏慧实际使用后产生的费用，杨柏慧应向潜龙公司如数缴纳上述费用。关于违约金。物业管理合同中未对逾期缴纳物业管理费及专项维修资金的违约责任进行约定，但涉案房产原业主于1998年7月26日与建设单位签订的《委托银行代收水电、管理费协议》中约定，业主同意每月缴交水电费、管理费，由银行代收，划款期内杨柏慧如无款支付，按杨柏慧延付款项总额3%每月计收滞纳金。杨柏慧受让了涉案房产，亦应承继上述合同义务，故杨柏慧逾期支付物业管理费及水费，应向潜龙公司支付延期付款的违约金。现潜龙公司主张违约金按照“当月拖欠的费用×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日”的公式计算至一审法院判决当月即2015年10月，属于其自行处分权利的范畴，一审法院予以支持。潜龙公司另诉请杨柏慧支付拖欠专项维修资金的违约金，因缺乏合同依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、杨柏慧应当于判决发生法律效力之日起三日内向深圳市潜龙物业管理有限公司缴纳2011年1月至2015年9月的物业管理费人民币5,473.71元及专项维修资金人民币933.09元，并支付物业管理费的违约金（按照“每月拖欠的费用×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日”的公式计算，即拖欠2011年1月物业管理费的违约金，按“96.03元×57月×20天/月×万分之五/日”计算，拖欠2011年2月及之后物业管理费的违约金计算方法同上）；二、杨柏慧应当于判决发生法律效力之日起三日内向深圳市潜龙物业管理有限公司缴纳2011年1月至2015年5月的水费人民币2,448元及违约金（违约金按照“每月拖欠的费用×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日”的公式计至2015年10月，每月拖欠水费的数额详见附表，即拖欠2011年1月水费的违约金，按“24.35元×57月×20天/月×万分之五/日”计算，拖欠2011年2月水费的违约金，按“34.09元×56月×20天/月×万分之五/日”计算，以此类推）；三、驳回深圳市潜龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币25元，由潜龙公司及杨柏慧各承担人民币12.5元。受理费潜龙公司已预交。本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。潜龙公司为涉案小区提供了物业管理服务，并依法依约代收房屋专项维修资金及水费等其他费用，杨柏慧应当根据合同约定和法律规定向潜龙公司支付物业管理费用、房屋专项维修资金、水费等相关费用。现杨柏慧对于欠付物业管理费及房屋专项维修资金的事实及数额并无异议，二审争议的焦点在于：杨柏慧是否有权拒绝缴纳上述费用。杨柏慧辩称因潜龙公司所提供的物业服务存在问题，其有权不缴纳物业管理费，并为此提交了照片、光盘证明小区现状。对此，本院认为，杨柏慧于2011年1月1日起即已停止缴纳物业管理费，至今长达五年多未缴纳，其所提交的证据并不足以证明潜龙公司在该五年期间所提供服务的全部实际情况。况且，杨柏慧多年未缴纳物业管理费，对潜龙公司提供物业服务的能力产生负面影响，即便潜龙公司服务存在瑕疵，杨柏慧自身亦负有责任。此外，杨柏慧未缴纳物业管理费而接受潜龙公司所提供的物业管理服务，亦对其他依约履行缴纳物业管理费义务的业主不公。综合上述，杨柏慧关于不缴纳物业管理费的主张，事实依据不足亦有违公平，本院不予采纳。一审判令杨柏慧支付所欠物业管理费、房屋专项维修资金及物业管理费违约金并无不当，本院予以认可。杨柏慧如不满潜龙公司所提供物业服务，应依法行使业主权利，与潜龙公司协商或寻求更换物业管理公司，积极解决存在问题。杨柏慧在本案并未提起反诉，其上诉主张潜龙公司对其赔偿，不符合法律规定，本院对此不予处理，杨柏慧可另循法律途径主张权利。此外，潜龙公司还主张杨柏慧欠付水费。杨柏慧对潜龙公司本案诉请期间的水费数额并无异议，但称其已向潜龙公司原工作人员支付水费，故无需再付。潜龙公司对此不予确认，杨柏慧亦不能举证证明，杨柏慧依法应承担举证不能的不利后果。一审判令杨柏慧支付欠付水费及违约金，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，杨柏慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨柏慧负担。本判决为终审判决。审　判　长　柯　云　宗审　判　员　张　秀　萍代理审判员　蔡　妍　婷二〇一六年十月二十七日书　记　员　谢文琦（兼）来源：百度“”