（2016）苏0117民初3465号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-30
案件名称
原告赵敏与被告任兴生、李有芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市溧水区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵敏,任兴生,李有芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0117民初3465号原告：赵敏，女，1968年3月7日生，汉族。委托诉讼代理人：章洲颖，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。被告：任兴生，男，1963年1月3日生，汉族。被告：李有芳，女，1962年5月16日生，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：李开龙，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。原告赵敏与被告任兴生、李有芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵敏及其委托代理人章洲颖、被告任兴生、李有芳及其共同委托代理人李开龙均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告赵敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告将租期届满后占用的厂房腾空移交给原告，并支付所欠原告房屋占用费人民币15万元（2013年6月1日至2016年5月31日，按照每年5万元计算）以及自2016年6月1日起至被告搬走之日期间的占用费用；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年政府为深化产权制度改革，将乌山电镀厂改制转让给原告，双方于1997年1月10日签订了转让协议，该协议于1997年7月21日经溧水县公证处进行了公证。后原告将乌山电镀厂所有厂房以及水电设施出租给被告经营电镀业务，双方签订了房屋租赁协议，年租金为6万元，租期为三年；到期后被告又续租，年租金由6万元变更为5万元，减少的1万元用于被告对租赁厂房的修缮费用，租赁期直至2013年5月31日。2013年6月1日开始因电镀行业属污染企业，政府进行了关停，租赁期满后被告就没有与原告续签租赁协议，原告便要求被告搬走腾空移交所租赁厂房等，可被告一再拖延，占用费用也不付，直至2015年9月24日原告找到被告协商搬迁及占用费事宜，被告表示尽量在2015年11月底之前腾空向原告移交房屋，并向原告出具了所欠2013年6月1日至2015年5月31日期间租金的欠条，但被告至今仍然占用原告厂房不搬走，占用费也拒不支付。在审理过程中原告增加诉讼请求，要求解除原、被告双方的租赁关系。被告任兴生、李有芳辩称：1、原告起诉二被告主体不适格，租用该房屋是南京立华涂料制造有限公司，而不是本案的二被告。2、南京立华涂料制造有限公司在租用该房屋期间，经原政府部门的同意和认可的情况下对所租用的房屋进行了翻建和新建及基础设施的建设，故在双方终止履行协议时应当对南京立华涂料制造有限公司所添附的和维修的费用给予折价补偿。所欠租金12万元被告认可，但应当由承租的南京立华涂料制造有限公司承担，其他费用不予认可。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1997年1月10日，经原溧水县乌山乡人民政府批准，原溧水县乌山经济实业总公司（甲方）与原告赵敏（乙方）签订“关于乌山电镀厂净资产转让的协议”，甲方将原属该公司所有的电镀厂（现位于溧水区经济开发区西侧）的资产负债转让给乙方。该协议于1997年7月21日经原溧水县公证处进行了公证。2007年6月1日，原告将乌山电镀厂所有厂房以及水电设施出租给被告任兴生，为被告任兴生、李有芳设立的南京立华涂料制造有限公司经营使用，由原告丈夫章强敏（于2007年12月14日病故）与被告任兴生签订房屋租赁协议，约定租赁期限自2007年6月1日至2010年5月31日，年租金6万元；租赁期间，维修费用由租赁方承担，改造必须经出租方同意，费用由租赁方支付；租赁方无故延付租金，出租方可以终止合同。租赁期满后原、被告双方没有续签租赁协议，二被告继续租赁使用乌山电镀厂厂房，年租金变更为5万元。2014年，二被告经营的南京立华涂料制造有限公司停业，但是设备和原材料等仍然存放在租赁厂房内。自2013年6月起，二被告一直拖欠原告租金未付。2015年9月24日，原告要求二被告搬迁并支付拖欠租金，被告任兴生出具欠条给原告，载明“欠赵敏房租至2015年12月31日共计壹拾贰万元整”。此后二被告仍未支付原告租金，并继续占用原告厂房至今。以上事实，有原告提交的转让协议、公证书、房屋租赁协议、欠条，本院制作的现场勘查笔录以及原、被告陈述等证据予以证实，本院予以确认。被告任兴生、李有芳为证明其事实主张，向本院提交以下证据：1、原溧水县柘塘人民政府与南京立华涂料制造有限公司签订的房屋租赁协议，溧水经济开发区管委会与南京立华涂料制造有限公司签订的房屋租赁协议；2、自来水改造更新款收据、投资款收据、购买材料发票、水电开通费用收据；3、柘塘国土资源所向原溧水县安检局出具的证明。对被告提交的上述证据，原告经质证认为，赵敏与任兴生签订了房屋租赁协议，至于任兴生租用房屋之后如何使用是他个人的事情，只要不违法都可以。如果任兴生是作为南京立华涂料制造有限公司的代表身份与原告签订租赁协议，应当提供相应的手续来证实。本院对原告的质证意见予以采纳。故上述证据不能够证明原告与南京立华涂料制造有限公司之间存在租赁关系，也不足以证明被告任兴生对乌山电镀厂进行投资的事实。本院认为，当事人应当遵守诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。原告自2007年6月1日起将乌山电镀厂厂房租赁给被告任兴生、李有芳使用，尽管自2010年6月起双方未签订书面的房屋租赁合同，但二被告一直占有使用该厂房至今，双方成立事实上的租赁关系，二被告应当履行给付租金的义务。二被告对其拖欠原告租金的行为，应当承担违约责任。故对原告要求被告给付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的，另一方有权要求解除合同。二被告拖欠原告租金已达三年之久，致使原告不能实现其合同目的，被告的行为已构成根本违约，故对原告提出的要求解除双方租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，因二被告一直占用原告厂房至今，故对原告提出的要求二被告腾空厂房移交给原告，并支付厂房占用费的诉讼请求，本院予以支持。因被告未能举证证明其主张的对租赁厂房进行维修改造的事实，况且根据原、被告签订的房屋租赁合同的约定，改造必须经出租方同意，维修和改造费用由租赁方支付，故对二被告提出的在双方终止履行协议时，原告应对其添附和维修租赁物的费用给予折价补偿的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告赵敏与被告任兴生、李有芳之间的房屋租赁关系。二、被告任兴生、李有芳限于本判决生效之日起三十日内将其占有的位于南京市溧水区经济开发区西侧原乌山电镀厂厂房腾空移交给原告。三、被告任兴生、李有芳限于本判决生效之日起十日内给付原告赵敏拖欠的2013年6月11日至2015年12月31日租金人民币12万元。四、被告任兴生、李有芳限于本判决生效之日起三十日内给付原告赵敏2016年1月1日以后的租金及房屋占用费（按照年租金人民币5万元计算至返还租赁物之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3300元，减半收取1650元，保全费1420元，均由被告任兴生、李有芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：a。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 员 钱晓芳二〇一六年十月二十七日见习书记员 谢慧娟 来源：百度搜索“”