（2016）京02民终8905号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-15
案件名称
北京天香园置业发展有限公司等上诉李继亮等房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京天香园置业发展有限公司,李×1,李×2,胡×,苏×,崔×1,崔×2,林×,姚×
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终8905号上诉人（原审被告）：北京天香园置业发展有限公司，住所地北京市丰台区外环西路26号院52号楼B203室。法定代表人：王增柱，董事长。委托诉讼代理人:田翠，女，1991年10月24日出生。被上诉人（原审原告）：李×1，男，1964年11月24日出生。被上诉人（原审原告）：李×2，女，1957年5月10日出生。被上诉人（原审原告）：胡×，男，1993年5月8日出生。被上诉人（原审原告）：苏×，男，1962年1月15日出生。被上诉人（原审原告）：崔×1，女，1970年10月25日出生。被上诉人（原审原告）：崔×2，男，1974年6月17日出生。被上诉人（原审原告）：林×，男，1983年11月22日出生。上述七被上诉人之共同委托诉讼代理人：宋积虎，北京亿康律师事务所律师。原审被告：姚×，男，1964年11月15日出生。委托诉讼代理人：曹秀平（姚×之妻），1963年11月15日出生。上诉人北京天香园置业发展有限公司（以下简称天香园公司）因与被上诉人李×1、李×2、胡×、苏×、崔×1、崔×2、林×、原审被告姚×（以下简称李×1等8人）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天香园公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李×1等8人的诉讼请求。事实和理由：一审法院错误认定天香园公司违约，未能顺利办理房屋所有权转移登记手续的原因是北京市关于测绘成果备案及房屋初始登记的政策规定发生变化；错误认定李×1等8人因未办理房屋所有权证而遭受损失；原审法院认定事实错误，又依据错误认定的事实错误适用法律，致作出错误判决，使天香园公司承担不应承担的法律责任。李×1等8人辩称，同意一审判决，不同意天香园公司的上诉请求。李×1等8人向一审法院起诉请求：天香园公司给付违约金3991215.99元（2008年2月14日至2013年7月18日）。一审法院认定事实：2007年11月14日，天香园公司（出卖人）与李×1等8人（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，买受人购买9号楼，价款133040533元。合同第六条约定“出卖人应当在2007年11月30日前将该房屋交付给买受人”；合同第十条约定“一、当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。二、买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金总额不高于房屋总价款的百分之三，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付”。合同附件二对9号楼份额的划分载明“李×117%、李×27%、胡×23%、苏×23%、姚×10%、崔×15%、崔×25%、林×10%”。合同签订后，李×1等8人向天香园公司支付了全部购房款，天香园公司亦依约将房屋交付李×1等8人。另查：2013年7月18日，李×1等8人取得9号楼房屋按份共有房屋所有权证书，份额比例如合同附件二约定。后，姚×与天香园公司就逾期转移登记违约金签订《协议书》，现《协议书》已经履行完毕。庭审中，姚×表示不再向天香园公司主张权利。李×2等其余7人称目前的诉讼请求是依照《存量房屋买卖合同》第十条计算，因违约金数额远远高于总房价款的3%，故按照总房价款3%计算。一审法院认为：双方签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，李×2等人依约支付了购房款，天香园公司理应及时协助办理房屋所有权证书。天香园公司未能按照合同约定完成上述义务，应当承担违约责任。依据现有证据可以认定，天香园公司逾期时间为2008年2月12日起至2013年7月18日止。依照合同约定，上述违约金已超过总价款的3%，故本案违约金应以总价款的3%为限。除姚×以外的其他人请求按合同约定的标准计付违约金，天香园公司认为没有实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，要求法院予以酌减。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得房屋所有权证书对买受人所造成的实际损失为基础。除姚×以外的其他人应当对天香园公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。一方面，鉴于除姚×以外的其他人对于损失不能提供充分的证据予以佐证；另一方面，鉴于天香园公司未能依约履行办理房屋所有权证书的义务，客观上对买受人使用、处分该房屋产生一定的影响，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案中姚×已与天香园公司就违约金达成协议，在本案中不再主张的情况，对天香园公司应支付的违约金数额酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2016年6月判决：一、北京天香园置业发展有限公司于判决生效之日起十日内给付李×1、李×2、胡×、苏×、崔×1、崔×2、林×逾期转移登记违约金三百五十万元；二、驳回李×1、李×2、胡×、苏×、崔×1、崔×2、林×其他诉讼请求；如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。经询，天香园公司未能说明相关政策的具体名称、发布时间、对合同履行的影响方式、免责事由的法律依据等内容，亦未提交相关证据。在庭审询问后，天香园公司提交了若干政府通知，但仍然没有对相关政策对合同履行造成的实际影响作出说明并对造成影响的事实进一步举证。本院认为：天香园公司与李×1等8人签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方在履行合同过程中发生争议。结合天香园公司的上诉意见及查明的事实，可以确认就逾期办证问题存在定性分析与定量分析两个争点。关于逾期办证违约责任的定性分析，李×1等8人在合同签订后依约支付了购房款，但天香园公司未能按照合同约定协助李×1等8人办理房屋所有权证书，应当承担违约责任。天香园公司以政策变化作为免责事由提出抗辩，天香园公司在一、二审中均未能说明相关政策的具体名称、发布时间、对合同履行的影响方式、免责事由的法律依据等内容，亦未提供与此相关的证据，故天香园公司的抗辩意见不成立。关于逾期办证违约责任的定量分析，依据现有证据可以认定，天香园公司逾期时间为2008年2月12日起至2013年7月18日止。依照合同约定，上述违约金已超过总价款的3%，故本案违约金应以总价款的3%为限。一审法院认为天香园公司未能依约履行办理房屋所有权证书的义务，客观上对买受人使用、处分该房屋产生一定的影响，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合姚×因与天香园公司达成协议在本案中不再主张违约金的情况，对天香园公司应支付的违约金数额酌情调整，并无不当，本院予以维持。综上所述，天香园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由北京天香园置业发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李俊晔审判员 顾国增审判员 王艳芳二〇一六年十月二十七日书记员 李 丽 更多数据：搜索“”来源：