（2016）苏0923民初字2548号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-05-16
案件名称
赵学和与江苏华东房地产开发有限公司、徐亚军等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
阜宁县人民法院
所属地区
阜宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵学和,江苏华东房地产开发有限公司,徐亚军,周国胜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第五十二条，第五十六条，第五十八条，第三百九十六条，第三百九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初字2548号原告：赵学和，男，1966年10月26日生，汉族，市民，住阜宁县。委托诉讼代理人：熊良志，江苏鑫诚律师事务所律师。被告：江苏华东房地产开发有限公司，住所地阜宁县阜城街道办事处城北大桥向东北100米。法定代表人：邹文华，该公司执行董事。被告：徐亚军，男，1984年9月10日生，汉族，市民，住阜宁县。被告：周国胜，男，1962年10月10日生，汉族，市民，住建湖县。原告赵学和与被告江苏华东房地产开发有限公司（以下简称华东公司）、徐亚军、周国胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告赵学和及其委托诉讼代理人熊良志、被告周国胜到庭参加诉讼，被告华东公司、徐亚军经本院公告送达诉状副本、应诉通知书及开庭传票，期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵学和向本院提出诉讼请求：1.解除赵学和与三被告之间的房屋买卖协议；2.三被告退还赵学和购房款129000元及利息损失、装璜损失、误工损失50000元；3.本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：2012年6月24日，赵学和以129000元的价格从徐亚军、周国胜处购买华东公司出售的抵押给周国胜的位于阜宁县城东小区5号安置楼504室住房1套及5号车库1间。赵学和已向徐亚军、周国胜付完房款，并取得与华东公司订立的2份购房协议书。但在对房屋装修时，却遭到他人以诉争房屋已被其购买为由而阻止。赵学和为此曾向公安部门报警，并多次要求三被告出面解决矛盾，但三被告至今未能解决矛盾，也不能为赵学和办理房屋产权登记手续。赵学和既不能对房屋进行装修居住，也无法取得房屋合法所有权，给赵学和造成重大经济损失，故向法院提起本案诉讼。被告华东公司未作答辩。被告徐亚军未作答辩。被告周国胜辩称，周国胜和赵学和从未谋面，之间没有发生房屋买卖关系。华东公司曾向周国胜借款2500000元，以阜宁县城东小区安置楼的25套建成房屋作为借款抵押物。借款期满后，华东公司未能按约还款，就将25套房屋的钥匙以及25份盖有华东公司章印的房屋购销合同交给周国胜，由周国胜自行对外销售。后周国胜委托徐亚军和华东公司销售房屋，徐亚军一直回复房屋未能出售，仅有部分购房户交纳了少量定金，本案诉争的阜宁县城东小区5号安置楼504室房屋也未能出售，周国胜也未得到购房款。华东公司没有将车库抵押给周国胜，车库跟周国胜没有关系。故请求法院驳回赵学和对周国胜的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告赵学和提供的《阜城城东村安置楼购销合同》、收条、借条、收据、《抵押借款合同》、承诺书、协议书、证人徐某的证言以及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月10日，周国胜作为贷款人与刘福军、邹文华、华东公司作为借款人签订《抵押借款合同》，约定借款人向贷款人借款2000000元，借款时间自2012年3月10日至2012年9月10日止，为保证合同履行，借款人自愿将城东小区安置楼已经建成的25套住宅楼的土地使用权、房屋产权向贷款人作为抵押借款，25套住房以平均每套80000元的价格抵押给贷款人，房号为：一号楼：501、502、503、505；二号楼：503、505；五号楼：502、503、504、505、507、508；六号楼：206、305、306、307、405、406、407、408、502、505、506、507、508，借款期满后，如不能及时还款或无能力还款，借款人抵押给贷款人的25套住房的土地使用权、房屋产权归贷款人所有，贷款人有权对外出售或处置25套住房的土地使用权、房屋产权，借款人应积极主动为贷款人的每一套房屋办理有关产权手续，办理产权的手续费与借款人以前办证费用相同，费用由所得的产权人支付。借款期限届满后，刘福军、邹文华、华东公司未能还本付息，遂将上述25套房屋的钥匙以及盖有华东公司章印的购房合同原件和现金收据各25份交给周国胜。2012年12月10日，周国胜与徐亚军签订协议书，委托徐亚军为周国胜追收华东公司借款，并交给徐亚军委托协议书1份、抵押借款合同复印件1份、借条复印件4份、华东公司的购房合同原件和现金收据各25份。周国胜还出具1份承诺书以便徐亚军出售房屋，承诺书内容为:“华东公司2012年3月10日抵押给本人的25套城东小区安置楼，现本人对外公开出售，购房户可自愿选购房型认购，均价100000元出售。购房户认购后，如一房多售、重复抵押等引起的纠纷和问题，由本人负责处理，若在纠纷或问题出现后半年内未能有效处理，由此导致购房者产生的一切损失包括购房款装璜款等由本人负责赔偿。”2013年春节前，赵学和经人介绍与徐亚军就购买阜宁县城东小区5号安置楼504室房屋和5号安置楼5号车库达成一致意见，并补签了日期为2012年6月24日的《阜城城东村安置楼购销合同》2份，合同约定：乙方（赵学和）向甲方（华东公司）购买城东小区5号安置楼504室房屋（5号车库），108.33㎡（21.84㎡），1480元/㎡(1800元/㎡)，合计160000元（39300元），预交购房款80000元，2012年9月10日后作为总价购房款，下欠购房余款20000元在交房时全部结清，办理房产证明与阜城镇拆迁户同步，所产生的费用由乙方承担，预售城东小区安置楼竣工验收后，甲方用电话或书面形式通知乙方办理交付房屋的手续，乙方在收到该通知之日起5天内到甲方指定地点付清全部房款，办理交接手续。若在规定期限内乙方仍未付清全部应付款，甲方按房总价月息2%计算，逾期超过10天后，甲方按每天50元收取房屋看管费，即视为乙方不履行本合同，甲方并有权终止本合同的履行，甲方须在2012年12月8日前，按合同规定标准将城东小区安置楼的房屋交付给乙方使用，过期甲方按房总价的2%承担银行利息。房屋购销合同上加盖华东公司合同专用章，车库购销合同上加盖华东公司章印。合同签订后，赵学和分别于2013年1月26日、2月26日、3月10日向徐亚军交纳购房款50000元、20000元、20000元，合计90000元，徐亚军于2013年3月10日向赵学和开具加盖华东公司票据专用章的80000元收据，徐亚军还分别于2013年6月21日、8月13日向赵学和出具借款金额为7200元、2000元的借条各1份。2013年3月5日，华东公司收到赵学和车库款30000元，并向赵学和出具了加盖公司票据专用章的收据。2013年7月20日，赵学和领取房屋钥匙后准备对诉争房屋进行装修时遭到案外人占于虎阻止，占于虎声称华东公司已将诉争房屋出售给其，双方遂发生矛盾，赵学和报警，至今矛盾未能解决，以致本案诉讼。另查明，华东公司开发的阜宁县城东小区安置楼项目未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。本院认为，本案的争议焦点为：1.诉争房屋买卖合同关系的主体?2.诉争《阜城城东村安置楼购销合同》的效力以及三被告应承担的责任如何确定?一、关于诉争房屋买卖合同关系的主体的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因此，当事人在合同书上的签字、盖章的效力，是表明合同内容为当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利、履行合同义务。同时，当事人在合同书上的签字、盖章，还具有使合同相对人确信交易对方，从而确定合同当事人的作用。诉争2份《阜城城东村安置楼购销合同》的抬头均是华东公司，其中房屋购销合同落款处加盖华东公司合同专用章，车库购销合同落款处加盖华东公司公章，均应认定为华东公司真实意思表示。本院据此认定诉争房屋买卖合同关系的主体是华东公司和赵学和，华东公司是出卖人，赵学和是买受人，所产生的法律后果应由华东公司和赵学和承担。二、关于诉争《阜城城东村安置楼购销合同》的效力以及三被告应承担的责任如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”我国房地产市场实行许可证制度，未经许可的违法建设或违法销售等涉及强制许可的事项属于效力性规定。本案中，华东公司在未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证的情况下与赵学和签订的2份《阜城城东村安置楼购销合同》，因违反国家法律、行政法规强制性规定，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，故诉争《阜城城东村安置楼购销合同》无须解除。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条规定，合同无效后，华东公司应向赵学和返还已收取的购房款，应返还的购房款金额以华东公司实际收取的房款金额为限，即110000元。华东公司违反法律、行政法规的规定出售诉争房屋、车库，故而导致合同无效，其应承担主要责任。但原告赵学和在购房时未尽审慎的注意义务，也具有一定的过错，故结合本案实际，对原告要求被告赔付利息的诉讼请求，本院不予支持。赵学和于2013年7月20日即已与案外人占于虎为诉争房产产生纠纷，至今未能解决，其与盐城市英豪建筑装饰工程有限公司于2016年1月16日签订装潢协议书并于2016年4月6日终止协议并赔偿损失19200元显然不具有真实性，故对赵学和要求华东公司赔偿装潢损失的诉讼请求，本院不予支持。赵学和还要求华东公司赔偿其因本案而产生的误工损失，不符合法律规定，本院不予支持。并存式债务承担是指原债务人并没有脱离原债权债务关系，而第三人又加入到原存的债权债务关系中，与债务人共同承担债务，该债务承担方式又称为债务加入。本案中，周国胜虽然不是《阜城城东村安置楼购销合同》的缔约人，但其于2013年1月12日出具承诺书，承诺如一房多售、重复抵押等引起的纠纷和问题，由其负责处理，若未能有效处理，由此导致购房者产生的一切损失包括购房款装璜款等由其负责赔偿。由此说明周国胜已加入到华东公司与赵学和之间的合同关系之中并承担返还购房款、赔偿损失的责任，周国胜出具承诺书的行为构成债务加入，周国胜应按其对赵学和承诺的内容，对华东公司就阜宁县城东小区5号安置楼504室房屋向赵学和所负义务承担共同还款责任。对被告徐亚军在华东公司收取的110000元购房款之外收取的19200元，应由周国胜承担还款义务。周国胜提出的诉争购销合同上没有其签字，其未收到购房款，其不应承担责任的辩解意见理由不能成立，本院不予采纳。阜宁县城东小区5号安置楼5号车库是赵学和通过徐亚军向华东公司购买，不在周国胜委托徐亚军的事项范围之内，故周国胜对华东公司就该车库向赵学和所负30000元返还义务不承担责任。徐亚军作为受托人按照委托人周国胜、华东公司的授权办理委托事务，包括与第三方赵学和的民事法律行为，其法律后果由委托人周国胜、华东公司承担。故对赵学和要求徐亚军承担返还购房款及损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏华东房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告赵学和购房款110000元；二、被告周国胜于本判决生效后10日内返还原告赵学和款项19200元。三、被告周国胜对上述第一项被告江苏华东房地产开发有限公司就购房款80000元向原告赵学和所负给付义务承担共同清偿责任；四、驳回原告赵学和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3880元，由原告赵学和负担660元，被告江苏华东房地产开发有限公司负担3220元。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；帐号：4040×××21审 判 长 彭 艳代理审判员 郭 洁代理审判员 张 莉二〇一六年十月二十七日书 记 员 陈虹宇附录法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2.《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可缺席判决。 来自