（2015）吴江民初字2869号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-02
案件名称
苏州市吴江区松陵镇人民政府与吴江市水乡物业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州市吴江区松陵镇人民政府,吴江市水乡物业管理有限公司,吴江三益建材纺织有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十五条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百二十四条
全文
苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江民初字2869号原告苏州市吴江区松陵镇人民政府，住所地苏州市吴江区松陵镇笠泽路138号。法定代表人金伟华，镇长。委托代理人陈生，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人赵艺，江苏剑桥人律师事务所律师。被告吴江市水乡物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路48号，现住苏州市吴江区松陵镇花园路1888号C11幢2楼。法定代表人俞玉财，董事长。委托代理人顾建新，系该公司经理。委托代理人陈永根，系该公司法务。第三人吴江三益建材纺织有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路75号。法定代表人徐正林，董事长。原告苏州市吴江区松陵镇人民政府（以下简称松陵政府）与被告吴江市水乡物业管理有限公司（以下简称水乡物业）合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理，由审判员厉昱中适用简易程序，于2016年1月12日、1月26日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。2016年6月1日，本院依法追加吴江三益建材纺织有限公司（以下简称三益公司）作为第三人参加诉讼，并于2016年7月18日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告松陵政府的委托代理人陈生、被告水乡公司的委托代理人陈永根到庭参加诉讼；第二、三次庭审中，原告松陵政府的委托代理人陈生、被告水乡公司的委托代理人陈永根、顾建新到庭参加诉讼；第四次庭审中，原告松陵政府的委托代理人陈生、被告水乡公司的委托代理人陈永根到庭参加诉讼，第三人三益公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松陵政府诉称，位于松陵镇鲈乡南路水乡花园内的吴房权证松陵字第××号房屋、吴房权证松陵字第××号房屋系登记于吴江市建设资产经营有限公司（建设资产公司）名下的国有资产。2004年，为解决被告改制后部分人员的临时就业困难问题，建设资产公司与被告签订关于《水乡物业花园幼托中心等房产管理和使用的补充协议》。根据该协议，建设资产公司将其所属的国有资产幼儿园1410.8平米（产权面积实为1455.11平米）、仓库77.69平米，沿街店面9-11号292.26平米委托被告经营和管理，上述房产应保证幼儿园和水乡社区的正常办公用房。上述协议签署后，被告为幼儿园配备2名物业人员负责物业管理工作，幼儿园每年向被告支付各项费用合计约4万元。2006年6月，建设资产公司下属企业完成改制工作，吴江国资委决定撤销建设资产公司，将上述国有资产移交给吴江市东方资产经营有限公司（以下简称东方资产公司）经营。为建立标准化示范社区，健全社会管理职能，经吴江国资委同意，东方资产公司于2011年4月将上述国有资产移交给原告经营管理。目前，原告系上述国有资产的管理和经营主体，享有上述国有资产收益和处分的权利。2015年9月，根据苏州市吴江区教育部门的统一规划，原占有上述国有资产经营的幼儿园已经完成搬迁，目前该房屋处于空置状态，同时水乡花园居民多次强烈要求原告提供社区活动用房。考虑到上述情况，原告决定对上述国有资产重新制定使用方案，要求被告交还上述国有资产。但是，被告除已归还沿街店面9-11号292.26平米外，对于诉争房产迟迟未予归还。2015年11月16日，原告发函通知被告，正式撤销委托被告管理上述国有资产的权利，并要求被告在收函后三日内将诉争房产腾空后归还原告，但被告至今不肯归还。现请求判令：一、被告将位于松陵镇鲈乡南路水乡花园内的吴房权证松陵字第××号房屋、吴房权证松陵字第××号房屋立即返还原告；二、被告立即支付逾期归还期间的房屋占有使用费用（暂按500元/天计算，自起诉之日起至实际归还之日止）；三、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求，并增加一项诉讼请求：要求解除2007年4月12日签订的《办公用房借用协议》。被告水乡公司辩称:第一、水乡花园住宅小区属于吴江市政府经济适用房（安居工程）建设项目，绝大部分物业服务费所需的人员工资、维修材料等资金均由政府补贴。当初的水乡物业管理中心是吴江市建设局下属国有企业单位，为使该企业顺利改制，改制领导小组于2003年9月5日研究决定同意将建设资产公司所属幼儿园、仓库和沿街店面9-11号三处房产委托被告管理使用，并签订了《水乡物业幼托中心等房产管理和使用的补充协议》，2007年由东方资产公司与被告签订了《办公用房借用协议》，是政府对上述考量的鼓励和奖励，避免服务费用标准过低、企业收支不平衡、服务不达标，也避免因企业性质改变、改制员工身份转变出现一系列经济、生活、社会影响。第二、根据协议约定，只有被告不再为水乡花园提供物业管理时，原告才有权收回房屋，被告定期做好了幼儿园的财产保险工作，故被告不存在协议约定的关于甲方有权收回委托管理、使用权的违约行为。第三、诉争房产登记于建设资产公司名下，且房产证上登记面积与协议约定面积不符，原告不具备诉讼主体资格。故请求驳回原告对被告的诉讼请求。第三人三益公司述称：自2003年开始，我公司从水乡公司处承租水乡花园综合楼幼儿园北侧的五间加一楼道，每年租金5000元，租期10年。2013年到期后，双方又签订一份租赁合同，约定租金第一年13000年，以后每年15000元，租期10年，租金一年一付。承租后，我公司用于存放地板等库存。2016年3月，我公司已向水乡公司支付了2016年2月17日至2017年2月16日期间的租金15000元。我公司只知道承租房屋是水乡花园的公有房屋，没有与水乡公司恶意串通,现要求继续履行租房合同。经审理查明：位于松陵镇鲈乡南路水乡花园大门北房屋（房屋所有权证号吴房权证松陵字第××号，建筑面积1455.11平方米）、位于松陵镇水乡花园内仓库（房屋所有权证号吴房权证松陵字第××号，建筑面积75.90平方米）、位于松陵镇水乡花园沿街9-11号房屋（房屋所有权证号吴房权证松陵字第××号，建筑面积274.21平方米）均登记于建设资产公司名下，产别为国有资产。2006年6月29日，资产建设公司下属企业改制工作结束，吴江市国有资产监督管理委员会作出吴国资委办[2006]14号《关于撤销吴江市建设资产经营有限公司的决定》，撤销了建设资产公司，将上述三处房屋剥离并移交东方资产公司经营。2011年3月18日，松陵政府向东方资产公司作出《关于调拨资产的请示》，申请将上述三处房屋无偿调拨给松陵镇，并将位于水乡花园的门面房、幼儿园和仓库三处资产（后两处资产现为水乡物业无偿借用）整合为水乡社区用房，建立标准化示范社区，相关资产使用遗留问题由松陵镇负责处理。2011年4月11日，吴江市人民政府国有资产监督管理办公室审批同意，编号为吴国资（2011）35号国有资产流动通知单显示，上述三处固定资产划出方为东方资产公司，划入方为松陵政府，并完成了资产移交。2011年4月12日，东方资产公司出具告知函，载明根据市政府资产调拨安排，我公司位于水乡花园的门面房（现为水乡社区借用）、幼儿园和仓库三处资产（现为水乡物业借用）已调拨给松陵镇政府，由该镇统一安排处置。在此，我公司郑重声明，自函告之日起该资产的一切权利义务已转移至松陵镇政府，若有任何疑问，请及时与松陵镇政府联系。2004年，建设资产公司（甲方）与被告水乡公司（乙方）签订《关于水乡花园幼托中心等房产管理和使用的补充协议》一份，约定水乡花园物业管理中心是市建设局下属国有企业单位，为使该企业顺利改制，同意将建设资产公司所属的幼儿园1410.80平方米、仓库77.69平方米、沿街店面9-11号292.26平方米委托给乙方管理和使用，并约定：1、乙方在使用期间应保持上述房产的完好和安全；2、由于乙方承担上述房产的管理和日常维修费用，由甲方承担上述房产的主体结构的维修费用；3、上述房产中应保证幼儿园和水乡社区的正常办公用房；4、发生下列情况之一者，甲方将收回委托管理和使用权：（1）乙方在为水乡花园业主提供物业管理服务时，与业主发生重大分歧，业主提出辞退乙方时；（2）其他原因乙方不再为水乡花园提供物业管理时。2007年4月12日，东方资产公司（甲方）与水乡公司（乙方）签订《办公用房借用协议》一份，约定因乙方办公用房困难，经甲乙双方商议，经市国有资产管理委员会办公室同意，乙方借用甲方位于松陵镇水乡花园房屋（幼儿园）1410.80平方米、仓库77.69平方米；并约定：1、乙方无偿借用甲方的房产，不支付租赁费用，双方服从市政府归还意见延长或缩短借用期限；2、借用期间，乙方应做好财产保险工作，将相关保险单据复印件交甲方备案，确保资产的完好和安全；……5、发生下列情况之一，甲方将收回房屋：（1）乙方在为水乡花园业主提供物业管理服务时，与业主发生重大分歧，业主提出辞退乙方时；（2）其他原因乙方不再为水乡花园提供物业管理时；（3）乙方未做好相应的财产保险工作。吴江市国有资产监督管理委员会办公室在鉴证方处加盖公章。2013年2月17日，被告水乡公司（甲方）与第三人三益公司（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方同意供给经营用房250平方米左右，用于该企业仓库经营之用，该房屋坐落于水乡花园综合楼底西首五间加一楼道；房屋租金前一年为13000元/年、后九年为15000元/年，总租金为148000元，租金于每年3月底交付，乙方同意预交10000元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵；房屋租期为十年，从2013年3月17日至2023年3月16日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前六个月通知对方，并偿付对方拾万元违约金；甲方保证该房屋无产权纠纷，如因产权纠纷使乙方无法续租而造成的搬迁损失，甲方将偿付乙方违约金，一次性赔偿乙方人民币伍拾万元。2015年8月，吴江区思贤（机关）幼儿园因新园于2015年8月竣工使用，思贤（机关）幼儿园水乡花园分园8月已搬迁至长板路新园。2015年11月16日，原告松陵政府向被告水乡公司发出《归还委托管理的国有资产的通知》，函告正式撤销被告对上述国有资产的委托管理权，并于收到本函后三日内将幼儿园、仓库腾空后归还。被告水乡公司收到通知后未予答复。审理中，经本院现场勘验，双方一致确认：幼儿园原占用的综合楼现处于空置状态，其中综合楼北侧五间加一楼道，由三益公司占用；仓库由水乡公司占用办公；沿街店面9-11号由水乡社区占用办公。另查明：2003年10月至11月期间，《吴江市水乡花园物业管理中心企业改制方案》、《吴江市水乡花园物业管理中心资产转让、债权债务及其他问题处理协议》、《关于吴江市水乡花园物业管理中心改制中资产处置的批复》相继出台，原隶属于吴江市建设局的全民企业吴江市水乡物业管理中心改制为有限责任公司吴江市水乡物业管理有限公司，吴江市水乡物业管理中心至2003年10月底的净资产为-11.84万元，从净资产中剥离职工安置费12.46万元，剥离后的净资产为-24.30万元，建设资产公司拨付24.30万元，吴江市水乡花园物业管理中心的净资产为零，吴江市水乡花园物业管理中心以零资产整体转让给吴江市建设房产开发有限公司及顾建新等人；鉴于水乡花园是市政府的安居工程，物业管理收费标准较低，建设资产公司按吴江市水乡花园物业管理中心2002年度实际经营亏损额23.31万元给予补助，补助期限为三年。再查明：2010年6月21日，中共吴江市委、吴江市人民政府出台吴发[2010]23号《关于加快和谐社区建设的意见》，要求确保到2010年底，所有城镇社区用房面积不低于500平方米，示范社区服务中心用房面积不少于2000平方米。2012年8月21日，吴江市滨湖新城管理委员会发出吴滨发[2012]55号《关于开展滨湖新城（松陵镇）行政企事业单位国有（集体）资产清查工作的通知》，要求对行政事业单位及其所属企事业单位的基本情况、财务情况以及资产情况等进行全面清理和清查，包括已入账的和未入账的全部资产进行全面清理和清查，特别是加强对房屋、土地以及用于经营性资产进行重新清查。以上查明事实，由原告提供的房屋所有权证、国有土地使用证、关于水乡花园幼托中心等房产管理和补充协议复印件、关于加快推进和谐社区建设的意见、关于开展滨湖新城（松陵镇）行政企事业单位国有（集体）资产清查工作的通知、改制方案、协议、批产处置批复、告知函、幼儿园证明、归还委托管理的国有资产的通知及邮寄回执，被告提供的办公用房借用协议、租房合同，本院调查笔录、现场照片、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：涉案幼儿园综合楼和仓库两处房屋登记于建设资产公司名下，系国有资产。建设资产公司被依法撤销后，上述资产移交给东方资产公司，后又移交给原告松陵政府，故涉案两处房屋的权利义务应由松陵政府继受，建设资产公司、东方资产公司就涉案房屋签署的协议对松陵政府具有约束力。原告松陵政府作为该两处房屋的经营管理主体，享有收益处分的权利。故对被告关于原告不具有诉讼主体资格的抗辩，本院不予采纳。建设资产公司与被告水乡公司之间的《补充协议》、东方资产公司与被告水乡公司之间的《办公用房借用协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《补充协议》形成于吴江市水乡花园物业管理中心改制的背景下，应视为对改制方案和协议所确定的人员安置、资产拨付及经济补助（三年）方案的补充。《办公用房借用协议》签订后，针对涉案两处房屋的占有和使用问题，双方重新达成了合意，《补充协议》已由《办公用房借用协议》取代，双方应依据借用协议确定的权利义务全面履行各自义务。根据借用协议的约定，被告无偿借用涉案房屋，不支付租赁费用，符合借用法律关系的某些特征。双方又约定了借用合同终止的三种情况：一是服从市政府规划意见延长或缩短借用期限；二是被告不再为水乡花园提供物业服务；三是被告未做好相应的财产保险工作。言外之意，借用关系虽为不定期，但并非持续无期限，并且符合条件后，出借方有权终止借用关系。针对涉案仓库，被告认可从未办理过财产保险，其行为已构成违约，原告有权收回该处房屋。针对涉案综合楼，被告借用该处房屋为解决两个工人的就业，现两人均已退休，并且被告为幼儿园提供物业服务，对价为收取每年4-5万元的费用，现根据政府统一规划，幼儿园已搬迁，被告继续借用该房屋的基础已发生重大改变，被告亦未提供证据证明其已逐年为综合楼办理了财产保险，借用关系终止的条件已成就。故原告有权依借用协议的约定缩短借用期限，收回该处房产。被告辩称幼儿园搬迁后其准备用于商业出租，由此可获得高额商业租金回报，该行为违背了借用合同签订的目的，势必造成权利义务的严重失衡，明显有违公平原则，也与水乡花园全体业主要求增加社区活动用房的整体意志相悖，对此本院碍难采信。故原告要求解除《办公用房借用协议》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告于2016年1月27日申请增加该项诉讼请求，并送达被告，借用协议应自解除通知送达之日起解除。至于综合楼北面五间加一楼道已由第三人三益公司依据合法有效的租赁合同占有，原告明确表示收回房屋后，愿意继续履行水乡公司与三益公司之间的租房合同，负有返还义务的被告可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付，故该部分房屋被出租不影响原告要求被告返还房屋的实现。租房合同在原告与第三人之间继续有效，第三人三益公司应按约向原告支付自2017年3月17日起的租金。原告自愿撤回要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百二十四条的规定，判决如下：一、2007年4月12日《办公用房借用协议》于2016年1月27日解除。二、被告吴江市水乡物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州市吴江区松陵镇人民政府位于松陵镇鲈乡南路水乡花园大门北综合楼（房屋所有权证号吴房权证松陵字第××号，建筑面积1455.11平方米）、位于松陵镇水乡花园内仓库（房屋所有权证号吴房权证松陵字第××号，建筑面积75.90平方米）。案件受理费31296元，由被告吴江市水乡物业管理有限公司负担。被告吴江市水乡物业管理有限公司负担部分原告已预交，本院不再退回，由被告吴江市水乡物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州市吴江区松陵镇人民政府。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。逾期不交，视为自动撤回上诉。审 判 长 厉昱中人民陪审员 仓公鼎人民陪审员 张芹芳二〇一六年十月二十七日书 记 员 徐 霞 来自