（2016）辽14民终1563号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-29
案件名称
上诉人李宝仁与被上诉人兴城市福苑山庄物业管理有限公司、兴城市中普房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李宝仁,兴城市福苑山庄物业管理有限公司,兴城市中普房地产开发有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽14民终1563号上诉人（原审原告）李宝仁，男，1947年11月6日生，汉族，退休干部。被上诉人（原审被告）兴城市福苑山庄物业管理有限公司。法定代表人张勇，该公司总经理。被上诉人（原审被告）兴城市中普房地产开发有限责任公司。法定代表人周普秋，该公司总经理。上诉人李宝仁因与被上诉人兴城市福苑山庄物业管理有限公司（以下简称福苑山庄物业公司）、兴城市中普房地产开发有限责任公司（以下简称中普房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2015）兴民初字第02200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李宝仁到庭参加诉讼。二被上诉人福苑山庄物业公司及中普房地产公司经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宝仁上诉请求：一审判决适用法律错误，要求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、客厅房顶漏水的事实存在，一审判决认为我方举证不能不予支持是错误的，物业公司应履行服务查找漏点；2、一审判决采信的该2014年12月15日的协议书是伪证，当时上诉人不同意，所以将协议书上半部撕毁，剩下半部手写的内容正确，双方签字后各持一份，因此，一审采信的协议书是无效的。关于房屋墙皮脱落发毛的补偿金2400元，因为业主不欠物业费，应改判开发商承付；3、关于墙体防水工程决算和结算问题，2010年至2014年的物业费2400元已做开发商维修防水工程款，上诉人不欠物业费了。福苑山庄物业公司及中普房地产公司未提交书面答辩意见。李宝仁向一审法院起诉请求：我系兴城市福苑山庄小区D2-1-202室业主，于2009年9月装修完毕后入住。2010年雨季该房屋出现户外墙面渗水、客厅房顶漏水问题，根据国家物业管理法规、规章，房屋户外墙面是公用部位，是物业服务范围，被告福苑山庄物业公司拒绝维修是没有法律依据的。2010年元月该房屋出现严重玻璃漏气、积水问题，被告福苑山庄物业公司领导称保修日期已过。因为该房屋属于福苑山庄第一期工程，竣工后综合验收日期为2013年3月，单项验收日期为2009年3月10日，原告维权日期为2010年元月，所以福苑山庄物业公司拒绝维修是欺骗业主。2012年8月，兴城市建设行政主管部门指派房产处对举报福苑山庄小区物业维修不及时问题跟踪处理，情况汇报给兴城市纪委纠风办，已经确认该楼房是一期工程，至今没有办理验收手续，小区属于前期物业管理，人、财、物归开发企业管理，墙体渗水、客厅房顶漏水、玻璃漏气积水是工程质量所为，没过保修期，并确定该小区物业公司应履行服务职责，承担组织维修责任，但是福苑山庄物业公司置之不理、拒绝维修。2013年7月，兴城市建设行政主管部门主要领导依照房产处的跟踪处理情况汇报材料及小区物业服务不到位存有过错事实，又一次指令质量监督部门落实解决，当天福苑山庄物业公司安排张国安零工队做防水工程，但是被告福苑山庄物业公司不查找房顶漏水点、不分析漏水原因，不到现场组织，只做墙面防水，没做房顶防水，2015年雨季房顶还漏水。综上，福苑山庄物业公司严重违背物业管理法有关规定，明知墙面渗水是物业服务范围，采取缩小服务范围，违背了物业管理法，严重侵犯业主的合法权益。故起诉至法院，要求：1、墙面大面积脱落，应由开发商出资，物业公司组织维修，费用5000元，福苑山庄物业公司和中普房地产公司已免除原告物业费2400元；2、客厅房顶下雨漏水，应该由开发商修复，物业公司承担组织维修责任；3、双层玻璃夹缝有积水，应由开发商出资更换，按照20块×200元/块计算，费用共计4000元（开发商已付2000元，待维修完毕后，原告退回给开发商2000元）；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李宝仁系兴城市福苑山庄小区D2-1-202室业主，该室既不是顶楼也不是边楼，于2009年9月装修完毕后入住。兴城市福苑山庄小区的开发企业为被告中普房地产公司、负责物业管理的为被告福苑山庄物业公司。2010年原告李宝仁在居住使用福苑山庄小区D2-1-202室房屋过程中，出现“墙体渗水、玻璃窗漏气积水”等现象，就此原告向被告福苑山庄物业公司、中普房地产公司主张权利。2012年8月2日兴城市物业管理办公室在接到兴城市纪检委纠风办公室督办要求的情况下，主管业务领导到原告房屋内进行现场调查，并向兴城市纪委纠风办出具书面情况汇报材料,载明“D2楼1单元202室墙体渗水，玻璃窗漏气积水情况属实，该楼是福苑山庄一期楼房，至今没有办理验收手续，墙体渗水属于工程质量问题，开发商虽多次维修，但没有从根本上解决问题，玻璃窗漏气积水应由开发商无条件更换等”。2014年12月15日，原告李宝仁与被告福苑山庄物业公司签订书面协议，约定“针对我小区部分业主屋内出现渗水、窗户漏水、墙体发毛、墙皮脱落等问题，开发商在资金周转十分紧张的情况下，经过双方协商，决定为居住在小区内的部分业主进行一次性解决，开发商不负责维修，只赔偿一定金额补偿金。补偿金由物业费支付且需针对室内情况酌情处理，以后若再出现上述情况，由业主自己负责，此协议自签字之日起生效。”手写部分记载“物业费(2010年3月-2014年3月)4年×600元=2400元，已作开发商维修D2-1-202的防水工程款。”原告李宝仁作为房屋业主签名确认，被告福苑山庄物业公司盖章确认，同时加盖兴城市福苑山庄业主委员会公章确认。另查，兴城市城乡建设局于2012年4月26日收到被告中普房地产公司的备案材料，原告于2013年4月20日办理房屋产权登记并取得房产证。原告所居住的福苑山庄小区D2-1号楼共五层，原告居住在二楼且不是边楼，其楼上住户并未出现房顶漏水情况。同时查明，原告已收到福苑山庄物业公司退回的4年物业费共计2400元，已收到中普房地产公司给付的玻璃维修款2000元。一审法院认为，关于原告主张房屋内墙皮脱落要求二被告负责维修问题，原被告对外墙渗漏情况没有分歧，但被告福苑山庄物业公司提供其与原告于2014年12月15日签订的协议书证明该问题双方已经协商解决，虽原告否认其真实性但并无相关证据证明其主张，且该协议书有原告签字确认，双方应该按照协议约定履行，故对该证据予以采信。协议书中载明被告福苑山庄物业公司已经就墙体发毛、墙皮脱落等问题给予原告一定数额的补偿，原告再就此问题要求被告维修于法无据，故对原告的该项主张不予支持。关于原告要求二被告负责维修客厅房顶漏水问题，原告称下雨时其客厅屋顶漏水，原告房屋既不是顶楼也不是边楼，且其楼上住户在下雨时并未出现漏水情况，被告福苑山庄物业公司进行过维修，但原被告均未找到漏点。一审法院认为，找到漏点才能确定漏水原因，进而确定责任主体，才能确定是房屋工程质量问题还是存在其他问题导致的漏水情况。原告称兴城市物业管理办公室出具的情况汇报及原告提供的情况说明已经确认房顶漏水属于工程质量问题，情况汇报中提到“墙体渗水属于工程质量问题”却并未提及房顶漏水问题，且该情况汇报是兴城市物业管理办公室与兴城市纪委纠风办之间的单位公函，兴城市物业管理办公室与原告提供的情况说明中的三人均不是专业的鉴定机构、鉴定人，其所述不能作为认定客厅屋顶漏水属于工程质量问题的依据。根据谁主张谁举证的原则，原告没有提供足够的证据证明客厅屋顶漏水属于工程质量问题，应承担举证不能的后果，故对原告的该项主张不予支持。关于原告要求二被告更换玻璃问题，兴城市城乡建设局于2012年4月26日收到被告中普房地产公司提交齐全的备案材料，原告于2013年4月20日办理房屋产权登记并取得房产证，且有情况汇报予以佐证，可以确认原告于2010年出现玻璃积水情况时，被告中普房地产公司没有取得验收合格手续。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，玻璃等装修工程保修期限为2年，原告2010年玻璃出现漏气积水情况时没有超过保修期，原告从被告中普房地产公司处购得商品房，被告中普房地产公司就应该承担保修责任，故对原告的该项主张予以支持。鉴于原告要求每块玻璃200元，共20块，费用总计4000元，因中普房地产公司已先行给付原告2000元，故被告中普房地产公司应再赔偿给原告剩余的款项2000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，参照国务院《建设工程质量管理条例》第四十条、建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条之规定，判决：一、被告兴城市中普房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告玻璃维修款2000元；二、驳回原告李宝仁其他诉讼请求。如未按判决确定的日期履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告兴城市中普房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人李宝仁主张下雨时其客厅房顶漏水，但其房屋既不是顶楼也不是边楼，因此，李宝仁必须与物业公司及相邻住户共同找到漏点才能确定漏水原因，从而确定是房屋工程质量问题还是存在其他问题导致的漏水，并以此确定责任主体。故根据谁主张谁举证的原则，李宝仁可在证据充分后另行诉讼解决。一审法院采信双方于2014年12月15日签订的协议书，认定福苑山庄物业公司已经就墙体发毛、墙皮脱落等问题给予李宝仁一定数额的补偿。对此，李宝仁虽有异议，但未能提供足以反驳的证据，故对李宝仁的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李宝仁承担。本判决为终审判决。审判长 朱俊芬审判员 李剑波审判员 陈 超二〇一六年十月二十七日书记员 曲兆文本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。” 来自