（2016）陕民申1258号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-01-03
案件名称
侯玉龙与渭南贸易广场开发有限公司贸易、渭南龙顺国瑞物业管理有限公司、陕西民生家乐商业连锁有限责任公司和陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店租赁合同纠纷民事裁定书
法院
陕西省高级人民法院
所属地区
陕西省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
渭南贸易广场开发有限公司,渭南龙顺国瑞物业管理有限公司,陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）陕民申1258号被申请人(一审被告、二审被上诉人)渭南贸易广场开发有限公司。被申请人（一审被告、二审被上诉人）渭南龙顺国瑞物业管理有限公司。法定代表人樊腾，该公司经理。委托代理人樊树亚，公司员工。委托代理人：周星。被申请人（一审被告，二审被上诉人）陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店。负责人：张高全，公司总裁。委托代理人：周星。再审申请人侯玉龙因与被申请人渭南贸易广场开发有限公司(以下简称贸易广场)、渭南龙顺国瑞物业管理有限公司(以下简称龙顺公司)、陕西民生家乐商业连锁有限责任公司(以下简称家乐公司)和陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店(以下简称家乐渭南高新店)租赁合同纠纷一案，不服渭南市中级人民法院（2016）陕05民终801号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。侯玉龙申请再审称，1、申请人于2003年9月23日所购涉案商铺取得了所有权证，《商品房买卖合同》中对商铺面积、具体位置、平面布置，公共通道等进行了明确约定，并不是原审法院所认定的“非独立商铺，在空间上不能与其他业主的空间相区分”，原审的上述认定与事实不符，与法相悖。2、原审法院认定被申请人超出与申请人签订的租赁合同期限与家乐公司签订十五年的租赁合同且使用至今欠妥，但却以征得大部分业主同意的情况下，保证全体商铺收益最大化，以及保证申请人出租获利和申请人应预料到必须统一经营的后果等为由，未支持申请人要求返还商铺并恢复原状的请求错误；3、原审法院未支持申请要求支付房屋占用费一节，显然违背法律规定。故请求法院支持其诉讼请求。龙顺公司答辩称,贸易广场严重侵害了物业管理公司的权益，龙顺公司是无辜的受害者。根据物业管理规定，开发商房屋出卖完成后即便自有部分商铺但无权管理其他业主，更无权把商铺转租他人。广大业主所签的代租合同是和龙顺公司签的，但贸易广场强行收取业主的租金，导致业主受损，法院已根据合同租金判决龙顺公司承担的赔偿高达79万余元，且贸易广场公司长期以来拒缴拖欠物业管理费和水电费，经多次催告仍置之不理。在跟业主十年合同期满后，贸易广场强制签订超出代租合同范围的租赁合同，龙顺公司处于无奈境地。贸易广场答辩称,1、代租代管合同虽然是由龙顺公司和各业主签订的，但实际上一直由贸易广场履行；2、2014年6月我公司向渭南市临渭区人民法院提交《证明》，证明龙顺公司与贸易广场无任何关系，且两栋大楼一直由贸易广场自行管理，因此，大楼业主产生的商铺租金问题与龙顺公司没有关系。3、正是因为有这样的证明，十年期满后两栋大楼的业主是和贸易广场签订的代租代管合同。家乐渭南高新店答辩称,家乐超市是2008年渭南市高新区招商引资进来的，从2008年起至本案诉讼，广大业主也知道民生家乐超市的存在，并没有提出异议，也没有提出贸易广场无权与我方签订合同的主张，况且在我公司营业亏损的状况下，也没有拖欠租金。代管协议虽是各商户和龙顺公司签订的，但当时贸易广场和龙顺公司的法定代表人是同一人，贸易广场出具了房产证，故我公司与贸易广场签订了租赁合同，合同是有效的。至于后来两家公司是如何分开的，并不影响合同的效力。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。本院经审查认为，根据申请人的申请理由及被申请人的答辩情况，本案的焦点问题为：（一）涉案商铺是否为非独立商铺；（二）申请人涉案商铺应否予以返还并恢复原状；（三）被申请人应否承担商铺的占用费。（一）关于涉案商铺是否为非独立商铺问题。经查，2003年9月23日，申请人侯玉龙从贸易广场处购得位于渭南贸易广场西座二层A13号商铺，并取得权属证书。从其与贸易广场签订的《商品房买卖合同》中及取得的权属证书上来看，二者并未标明A13商铺的具体位置，且原审法院已查明，包括申请人在内的涉案商铺之间，并未建立墙体相互隔离，各业主商铺在平面上紧密相连，处于交织状态。因此，申请人的涉案商铺在空间上无法与其他业主商铺的空间相区分，原审法院认定涉案商铺为非独立商铺，符合本案的实际情况。申请人认为其涉案商铺系独立空间的理由不能成立。（二）关于申请人涉案商铺应否予以返还并恢复原状的问题。虽然申请人是涉案商铺的合法所有权人，其合法权益应当受到法律保护，虽然贸易广场在未征得侯玉龙同意的情况下，将包括涉案商铺在内的渭南贸易广场西座一层、二层、三层转租给家乐公司十五年，超出原租赁合同的期间。但由于申请人的涉案商铺属于产权式非独立商铺，并没有独立的空间，且商铺整体经营已不可拆分，侯玉龙涉案商铺的利益与其他业主的利益也已不可分割。加之原审法院经过调查，了解到贸易广场东西大楼大部分商铺的业主已认可了与家乐公司签订的租赁合同并领取了租金。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。故原审法院考虑到个人利益与整体利益的冲突与衡平，认为侯玉龙要求返还涉案商铺的诉求不能影响其他业主的利益，进而未予支持申请人要求返还涉案商铺并恢复原状的请求，处理较为客观、公平。（三）关于被申请人应否承担商铺的占用费问题。由于涉案商铺系非独立商铺，且申请人侯玉龙要求被申请人返还涉案商铺并恢复商铺原状的请求存在着客观上的不能，故侯玉龙要求被申请人支付房屋占用费，可以通过继续租赁房屋获取出租收益得到救济，原审法院对申请人的此项主张未予支持，亦属妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回侯玉龙的再审申请。审 判 长 张小燕代理审判员 常宝堂代理审判员 罗红涛二〇一六年十月二十七日书 记 员 李 珊 关注公众号“”