（2016）沪0105民初16646号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-20
案件名称
物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海怡居物业管理有限公司,邢重钢
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初16646号原告：上海怡居物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区西藏中路XXX弄XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：朱晓红，职务执行董事。委托诉讼代理人：周平，上海九州通和律师事务所律师。被告：邢重钢(CHUNGKONGHSING)，男，1961年12月15日生，美国籍，住上海市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：陈欣皓，上海星瀚律师事务所律师。原告上海怡居物业管理有限公司与被告邢重钢物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海怡居物业管理有限公司的委托诉讼代理人周平，被告邢重钢的委托诉讼代理人陈欣皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海怡居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年7月1日至2016年9月30日的物业服务费6,939.81元；2.被告向原告支付上述物业服务费的滞纳金(以上述期间的每季度物业服务费为基数，分别自每季度的次月的16日起，按日千分之二，计算至被告向原告支付该季度物业服务费之日止)。事实和理由：本市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)坐落于上海市长宁区御墅花园小区。原告为该小区的物业服务企业。被告为涉讼房屋的产权人。被告至今未向原告支付2014年7月1日至2016年9月30日的物业服务费计6,939.81元。原告催讨无果。原告认为，被告作为业主，应当向原告交纳物业服务费并承担违约责任。故起诉。被告邢重钢辩称，小区业主委员会留存的物业服务合同与原告提供的物业服务合同不一致。合同是由原告与小区业主委员会签订，并非与小区业主大会签订。被告对该合同不追认，该合同对被告不发生效力。即使该合同有效，根据合同约定，应于2015年5月31日终止。原告未按合同提供服务，主要有擅自施行小区内车辆单向通行；对小区绿化养护不力；垃圾清扫不及时；保安人员不尽责。故被告有权拒付物业服务费。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2002年6月20日，涉讼房屋(建筑面积116.83平方米)产权转移登记至被告名下。自2014年3月起，原告受聘进入上海市长宁区御墅花园小区进行物业管理服务至今。被告未向原告支付2014年7月1日至2016年9月30日的物业服务费。另查明，2014年4月，原告与上海市长宁区御墅花园业主委员会共同发出关于加强小区机动车管理的决定书，其中规定小区实行单向行驶。审理中，原告与被告均自述小区业主户数为249户。上述事实，有房地产登记簿、决定书以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误，本院予以确认。审理中，原告提供其与上海市长宁区御墅花园业主委员会签订的御墅花园物业服务合同。该合同记载，小高层物业费2.20元/月·平方米；物业服务费用按月或季交纳，业主应在每月或每季次月十五日前履行交纳义务；逾期拖欠物业费的，应当承担相应的违约责任，逾期交纳每天按有关法规2‰支付滞纳金；本合同为期贰年，自2014年3月1日起至2016年2月29日止，第一年2014年3月1日至2015年2月28日，如果2015年3月1日提高物业费标准则合同自然延续至2016年2月29日，反之合同最多履行至2015年5月31日。合同落款日期为2014年2月28日。被告对该合同提出异议，认为还有其他内容不同的合同文本。审理中，被告提供小区业主张冬生的证言，该证人出庭作证，以证明小区业主委员会向业主出示的物业服务合同出现了内容不同的文本，原告提供的服务不到位。原告确认证人为小区的业主，认为证人反映的情况不属实。被告另提供部分业主致业主委员会的意见书及业主调研表，以证明包括被告在内的46名业主表达对原告所提供服务的不满。原告对证据的真实性、合法性及关联性不予认可。被告又提供反映小区状况的照片若干，以证明原告未按约提供服务。原告对证据的真实性及关联性不予认可。本院认为，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。原告既已与业主委员会签订物业服务合同，该合同对被告具有约束力。被告虽称合同有不同文本，但并未提供内容不同的文本予以证明。原告对小区负有管理职责，原告经与业主委员会商定，采取机动车单向通行管理措施，被告并无证据证明该措施侵害小区业主的合法权益。原告履行合同义务面向小区全体业主且具有持续性。被告提供的证据不足以反映小区业主对原告所提供服务的整体意见以及原告所提供服务的整体状况，不足以证明原告从整体上已构成物业管理服务上的违约。被告拒付物业服务费，缺乏充分的依据。根据涉讼房屋的建筑面积及物业服务合同，涉讼房屋的物业服务费计每月257.03元。合同约定的物业管理服务期间届满后，上海市长宁区御墅花园业主大会未另聘物业服务企业，该小区仍由原告进行物业管理服务至今。原告请求判令被告支付2014年7月1日至2016年9月30日的物业服务费计6,939.81元，本院予以支持。原告作为物业服务企业，对小区业主意见应予充分重视与沟通，原告请求判令被告支付物业服务费滞纳金，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、被告邢重钢(CHUNGKONGHSING)应于本判决生效之日起十日内，向原告上海怡居物业管理有限公司支付2014年7月1日至2016年9月30日的物业服务费6,939.81元；二、驳回原告上海怡居物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计52.87元，由原告上海怡居物业管理有限公司负担22.87元，被告邢重钢(CHUNGKONGHSING)负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 马浩波二〇一六年十月二十七日书记员 范丽娜附：相关法律条文《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……