（2016）辽05民终1423号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-04

案件名称

本溪荣达房地产开发有限责任公司与中海北方物流有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省本溪市中级人民法院

所属地区

辽宁省本溪市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

本溪荣达房地产开发有限责任公司,中海北方物流有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十七条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省本溪市中级人民法院民事判决书（2016）辽05民终1423号上诉人（原审原告）：本溪荣达房地产开发有限责任公司，地址本溪市溪湖区。法定代表人：孙胜德，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘洪喜，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：中海北方物流有限公司，地址辽宁省大连市中山区。法定代表人：赵邦涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭鹏飞、刘旭，辽宁海大律师事务所律师。上诉人本溪荣达房地产开发有限责任公司（以下简称本溪荣达公司）因与上诉人中海北方物流有限公司（以下简称中海物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2016）辽0503民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人本溪荣达公司委托诉讼代理人潘洪喜、上诉人中海物流公司委托诉讼代理人郭鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本溪荣达公司上诉请求：1、依法增加判决中海物流公司支付房租151666元的逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年4月15日起至法院判决确定的给付之日止），及判决中海物流公司支付租赁房屋的物业费6212.44元。2、本案一、二审诉讼费由中海物流公司承担。事实和理由：一审判决遗漏了本溪荣达公司的两项诉讼请求。一、中海物流公司应当向本溪荣达公司支付房屋租金逾期交付的利息。一审法院认定，本溪荣达公司与中海物流公司双方签订的《租房协议书》是双方真实意思表示，合法有效，租赁期满后，中海物流公司继续使用该房屋，解除时间应定为2016年6月15日为宜，并判决支付租金151666元。但中海物流公司从2014年4月15日起至2016年6月15日未支付房屋租金，因此中海物流公司应当支付逾期付房租的利息。二、中海物流公司应当向本溪荣达公司支付租赁房屋的物业费。依据《租赁协议书》约定，承租房屋的物业费由中海物流公司承担。但中海物流公司从2014年4月15日起至2016年6月15日未支付物业费。中海物流公司辩称，不同意本溪荣达公司的上诉请求。涉案争议的关键证据租房协议书一审法院并没有查明该协议的真伪。中海物流公司本溪办事处曾经使用过涉案房屋，但该房屋是本溪市石桥子开发区政府招商引资免费给中海物流公司本溪办事处使用的。中海物流本溪办事处未与本溪荣达公司签订过租赁协书，而且从一审事实表明涉案租房协议书系后补签伪造的可能性比较大，一审法院在没有查清协议书真伪的情况下就进行判决程序违法，认定事实错误，适用法律错误。因此恳请二审法院驳回本溪荣达公司的上诉请求。中海物流公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审，或改判驳回本溪荣达公司的上诉请求。2、本案一、二审诉讼费由本溪荣达公司承担。事实和理由：一、一审判决程序严重违法。中海物流公司对本案的关键证据《租房协议书》的真实性不认可，并于2016年4月11日向一审法院递交了对案涉《租房协议书》中落款处两枚印章的加盖时间或时间段、案涉《租房协议书》原件上打印文字的打印时间或时间段和以2014年4月15日为基准日对案涉清水门市房的年租金的公开市场的公允价格进行鉴定申请。之后，一审法院从未通知中海物流公司在指定时间到省、市法院对外委托室参加随机选定鉴定机构，而是擅自自行委托了辽宁某某大学司法鉴定中心对案涉争议事项进行鉴定。2016年5月30日，中海物流公司收到辽宁某某大学司法鉴定中心对案涉鉴定不予受理通知书后，就再未收到一审法院关于案涉鉴定的任何通知，更不知道何时又选定了本溪市某某价格评估有限公司作为鉴定机构对案涉争议焦点事项进行鉴定，更未收到交纳评估费的通知，整个鉴定程序中海物流公司一直被蒙在鼓里。二、一审判决认定事实错误。《租房协议书》到期后，本溪荣达公司于2016年3月31日收到了中海物流公司发出的解除租赁关系通知函，双方的不定期租赁关系于当日解除，一审判决认定解除时间以2016年6月15日为宜明显错误。三、一审判决判超所请，系适用法律错误。本溪荣达公司在起诉状中诉讼请求载明“被告支付租金、物业费计133589.68元，而一审却判决支付151666元，远远超出诉讼请求。本溪荣达公司辩称，荣达房地产与中海北方物流于2014年4月15日签订协议，有协议为证。中海北方物流未按约定支付房租，我公司给对方发函，要求中海北方物流按约定支付租金等费用。双方签订的协议书，是双方真实意思表示，我们多次要租金，中海北方物流总是说向上级部门汇报审批，但是一直没有给付。中海北方物流的行为给我公司造成很大伤害。请求法院支持我公司的上诉请求。本溪荣达公司向一审法院起诉请求：1、终止租房协议，被告腾退租赁房屋交还给原告；2、被告支付租金、物业费计145734.56元及利息（暂计算至2016年4月14日，之后计算至法院判决生效日）；3、支付供暖报停费2294元；4、支付违约金3000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告于2012年6月28日注册成立中海北方物流有限公司本溪办事处，系非法人组织的分支机构，负责人为罗英。2014年4月15日，原告与被告所属的本溪办事处签订《租赁协议书》。协议约定：甲方（原告）将本溪市高新技术产业开发区某某华苑×栋×号，建筑面积238.94平方米商业房出租给乙方（被告）作为商业使用，租赁期限为1年，期满后续签，年租金为70000元，签订租房协议即交租金，乙方应遵守法律，合法使用，并自行办理相关手续，承担相关责任，乙方对租用房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，也不能改变其用途，电、水、供暖及其他设施由乙方使用，产生的费用由乙方按时足额交纳（水费、电费、取暖费、物业费、房屋租赁证税费及经营税费），本协议所涉违约的违约金为3000元等；协议一式二份，每份二页，甲、乙双方各执一份。协议签订后，原、被告均能按协议约定履行各自的义务。被告也对房屋进行了装修，增设了办公用品，并办理营业执照。在此期间，被告没有支付租房费用。2014年11月12日被告本溪办事处在本溪日报刊登营业执照丢失公告，2014年11月19日注销工商营业执照，2014年11月20日注销组织机构代码证。但被告未与原告解除租赁协议，租用的房屋未倒出，其办公设施也未搬走。2016年1月14日，原告给被告通知一份，内容为：贵公司办事处承租我公司“某某华苑”×栋×号房屋作为商业使用，年租金人民币柒万元。期间我公司多次催促贵公司办事处支付租金及物业费、采暖费，但一直未有结果。根据贵公司本溪办事处于我公司签订的《租房协议书》贵公司本溪办事处已构成违约。为此我公司特此通知贵公司，请于2016年1月26日前向我公司付清所欠租金、物业费等及违约金共计人民币壹拾伍万元，承担逾期付款利息，终止租房协议并腾退租赁房屋交还给我公司。同月，原告替被告交纳供暖报停费两年2294元[238.94㎡*32元*0.15（报停费）]。在诉讼中，2016年3月31日，被告给原告解除租赁关系通知函，内容为：有关中海北方物流有限公司本溪办事处（以下简称“中海本溪办”）承租的位于本溪市高新技术产业开发区某某华苑×栋×号房屋，由于中海本溪办于2014年底已经依法注销，我公司作为原中海本溪办的债权债务承担人，现依法通知贵公司：一、自本通知函发之日起，贵公司与中海本溪办/我公司之间的不定期房屋租赁关系终止。二、我公司将自本函出具之日起三个工作日内将上述房屋内的设备设施清理并腾退房屋，烦请归公司配合腾退事宜并与我公司共同签署腾退清单（烦请见本通知函附件）。因贵公司原因导致房屋不能及时腾退而产生的损失我公司不承担。三、本通知函不影响贵我双方在租赁关系终止之前的债权债务承担。特此通知。本通知函原件一式两份，邮寄给贵公司一份，我公司留存一份，两份内容相同并具有同等效力。另查，2016年4月11日，被告向法院提出鉴定申请书，要求鉴定机构对案涉《租房协议书》中落款处两枚印章的加盖时间或时间段进行鉴定，对原件上的打印文字时间或时间段进行鉴定；要求鉴定机构以2014年4月15日为基准对案涉238.94㎡房屋的年租金公开市场的公开价格进行价格鉴定。2016年5月30日，辽宁某某大学司法鉴定中心对此鉴定不予受理，原因是委托鉴定的印章和打印时间，该中心不具备检测条件。2016年6月21日，被告因逾期未交评估费而被本溪市某某价格评估有限公司退鉴。一审法院认为，原、被告本溪办事处签订的《租房协议书》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。租期届满后，被告既没有付租金，也未书面提出解除协议，而是继续使用该房屋。我国法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从本案事实看，被告对此事既不付租金，也不给原告的通知予以答复，只是原告诉讼后提出终止合同，也不提及租金。随之提出鉴定申请，但未有证据证明。我国法律规定，当事人对自己提出的请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告未向法庭提供证据，故对其辩解意见不予采信。原、被告的租赁协议已无继续履行的意义，应予解除。解除时间应定为2016年6月15日为宜，实际租金为151666元。此案被告违约，应当承担民事责任。对原告的诉讼请求，予以支持。判决：一、解除原告本溪荣达房地产开发有限责任公司与被告中海北方物流有限公司本溪办事处签订的《租房协议书》；二、被告中海北方物流有限公司本溪办事处倒出所租赁的坐落于本溪市高新技术产业开发区某某华苑×栋×号（建筑面积238.94平方米）房屋，判决生效后5日内执行；三、被告中海北方物流有限公司支付原告本溪荣达房地产开发有限责任公司房屋租金151666元；四、被告中海北方物流有限公司支付原告本溪荣达房地产开发有限责任公司违约金3000元；五、被告中海北方物流有限公司支付原告本溪荣达房地产开发有限责任公司供暖报停费2994元；六、以上款项均在判决生效后5日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2971元，财产保全费1320元，共计4291元，由被告负担。本院二审期间，本溪荣达公司提交了2013年4月15日-2014年4月15日本溪荣达公司与本溪高新区管委会签订的租房协议书、照片2张、2014年10月27日情况说明等证据，证明双方签订租赁协议的事实，中海物流公司未提供新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审查明事实一致。另查明：一审诉讼中，本溪荣达公司于2016年4月7日向法院递交《本溪荣达房地产开发有限责任公司说明》称，我公司因中海北方公司拖欠房屋租金向贵院起诉，贵院已经受理。诉讼期间，4月6日突然来了3个人，自称是中海北方公司的，不顾我公司人员多次申明法院正在处理此案，撬开房门锁进屋。本院认为，中海物流公司本溪办事处作为中海物流公司的分支机构，被中海物流公司依法注销后，其民事责任应由中海物流公司承担。本案中，中海物流公司对本溪荣达公司与中海物流公司本溪办事处签订的《租房协议书》的真实性提出异议，辩称其系无偿使用案涉房屋，但未提供相关证据证明，而中海物流公司于2016年3月31日给本溪荣达公司递交的解除租赁关系通知函，已经对租赁关系进行自认，故可以认定双方之间存在租赁关系。据此，中海物流公司申请对协议书中落款处两枚公章的盖章时间或时间段及房屋租金市场价格进行司法鉴定对待证事实无意义，对其鉴定申请不应予以准许。故一审法院鉴定程序是否违法不影响本案的处理结果，对中海物流公司主张一审法院鉴定程序违法的上诉意见，本院不予采信。关于租金的给付金额，应当依据协议解除时间及房屋腾退时间确定租期计算。中海物流公司在诉讼期间于2016年3月31日给本溪荣达公司的《解除租赁关系通知函》中明确告知本溪荣达公司不定期房屋租赁关系终止，并于2016年4月6日到案涉房屋现场与本溪荣达公司进行腾房交接，本溪荣达公司以中海物流公司欠缴租金且案件正在处理为由不同意交接，故案涉房屋没有实际交接的责任系本溪荣达公司，依据法律规定，双方房屋租赁关系终止时间应为2016年4月6日，中海物流公司应当承担2014年4月15日至2016年4月6日二年的租金140000元。一审法院确定的解除租赁时间不当，本院予以纠正。关于本溪荣达公司提出的物业费及逾期支付房租的利息问题，根据协议约定，物业费应由承租人承担，故中海物流公司应承担2年物业费5734.56元。原审法院遗漏给付物业费，应予纠正。中海物流公司未依约给付租金和交纳物业费系违约行为，应承担民事责任，因双方约定违约责任的承担方式为支付违约金3000元，故本溪荣达公司既要求中海物流公司支付违约金亦要求支付逾期付款利息不符合合同约定，本院不予支持。原审判决中海物流公司支付违约金3000元并无不当，对本溪荣达公司该上诉请求，本院不予支持。综上，本溪荣达公司、中海物流公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持本溪市溪湖区人民法院（2016）辽0503民初455号民事判决第二项即被告中海北方物流有限公司本溪办事处倒出所租赁的坐落于本溪市高新技术产业开发区某某华苑1-11栋8号（建筑面积238.94平方米）房屋，判决生效后5日内执行；二、撤销本溪市溪湖区人民法院（2016）辽0503民初455号民事判决第一项即解除原告本溪荣达房地产开发有限责任公司与被告中海北方物流有限公司本溪办事处签订的《租房协议书》；三、撤销本溪市溪湖区人民法院（2016）辽0503民初455号民事判决第三项即被告中海北方物流有限公司支付原告本溪荣达房地产开发有限责任公司房屋租金151666元；四、撤销本溪市溪湖区人民法院（2016）辽0503民初455号民事判决第四项即被告中海北方物流有限公司支付原告本溪荣达房地产开发有限责任公司违约金3000元；五、撤销本溪市溪湖区人民法院（2016）辽0503民初455号民事判决第五项即被告中海北方物流有限公司支付原告本溪荣达房地产开发有限责任公司供暖报停费2994元；六、撤销本溪市溪湖区人民法院（2016）辽0503民初455号民事判决第六项即以上款项均在判决生效后5日内付清；七、变更本溪市溪湖区人民法院（2016）辽0503民初455号民事判决第一项为确认本溪荣达房地产开发有限责任公司与被告中海北方物流有限公司本溪办事处签订的《租房协议书》于2016年4月6日解除；八、变更本溪市溪湖区人民法院（2016）辽0503民初455号民事判决第三项为中海北方物流有限公司于本判决生效后5日内支付本溪荣达房地产开发有限责任公司房屋租金140000元、供暖报停费2994元、物业费5734.56元、违约金3000元，合计151728.56元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2971元，财产保全费1320元，共计4291元，由中海北方物流有限公司负担。二审案件受理费2971元，由中海北方物流有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈玉芝代理审判员　　李　淼代理审判员　　胡　攀二〇一六年十月二十七日书　记　员　　王晓堂附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”