（2016）吉07民终806号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2018-07-21
案件名称
上诉人王海亮与被上诉人张超房屋买卖合同纠纷一案二审裁定书
法院
吉林省松原市中级人民法院
所属地区
吉林省松原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王海亮,张超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
吉林省松原市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）吉07民终806号上诉人（原审原告）:王海亮，住吉林省长岭县。被上诉人（原审被告）:张超，住吉林省长岭县。上诉人王海亮因与被上诉人张超房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长岭县人民法院（2015）长民初字第4071号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王海亮、被上诉人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海亮上诉请求：撤销一审判决，改判张超腾迁房屋并支付损失2000元。事实和理由：原审判决没有尊重以事实为依据，以法律为准绳的法律原则，王海亮购买的张超的房屋有事实依据，王海亮手里有产权证，该证是长岭县人民政府颁发的，是唯一合法有效的。张超庭审中承认一同到房产部门办理的过户手续，王海亮不给钱张超不能一同去办理过户手续，原审法院没有任何依据就说双方房屋买卖意思表示不真实是错误的，所作出的判决根本不可能正确。张超的辩解没有任何证据支持，二次开庭庭审中张超没有拿出一点证据证明与王海亮之间是借贷关系，可是原审法院却相信张超没有证据证明的说法。张超并不能说明欠王海亮多少钱，亦没有证据。张超辩称，王海亮与张超之间是借贷关系，房屋买卖是不真实的。王海亮向一审法院起诉请求：张超在5日内迁出该房屋并给付租金2000元。一审法院认定事实：2015年7月24日，王海亮、张超签订一份房屋买卖合同，合同约定：张超将坐落于中鹏欣和国际小区12号楼2-3-1室建筑面积74.04㎡的楼房以总价款250000元整卖给王海亮，王海亮一次性付清全部购房款；在合同签订之日张超将此房屋的一切相关手续交给王海亮，产权归王海亮所有……等等。2015年8月11日，王海亮为张超在长岭县农村信用合作联社长岭镇信用社偿还该楼房的贷款本金83210.54元，利息1152.15元，合计84362.69元。当天又到长岭县房屋产权管理中心办理房屋产权过户手续。同一天王海亮又与张超签订一份《楼房租赁合同》，约定：王海亮将自有的坐落于中鹏欣和国际小区12号楼2-3-1室楼房以2000元的价格租给被告使用，租期自2015年8月11日至2015年11月11日止，租期三个月……等等。2015年8月13日，长岭县房屋产权管理中心将张超的房屋变更登记到王海亮名下。2015年12月7日，王海亮向一审法院提起诉讼，请求法院判令张超迁出该房屋并支付租赁费2000元。庭审中，王海亮辩称我们只是借贷关系，借款到期后因未能偿还借款才作的房屋买卖合同，原告只替我偿还了信用社贷款，剩余的170000元房款原告根本没有支付。现在同意偿还借款，不同意迁出房屋和给付租金。一审法院认为：王海亮、张超签订了房屋买卖合同，但在未办理完房屋所有权变更登记的情况下王海亮即与张超签订房屋租赁合同，王海亮并不关心房屋何时交付。而张超辩称双方之间是借贷关系，借款未能偿还而被迫作的房屋买卖合同，王海亮实际上并未交付除信用社贷款之外的任何房款。综合庭审情况分析，王海亮、张超双方房屋买卖意思表示不真实，且王海亮未能提供已交付全部房款的证据，因此，王海亮要求张超迁出争议房屋并支付租赁费的主张，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回王海亮的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，王海亮主张因与张超存在房屋买卖合同关系并办理产权过户登记将房屋租赁给张超后因租赁期满而要求腾迁房屋并给付租金。在诉讼过程中，双方就房屋进行产权登记的基础法律关系即房屋买卖法律关系的真实性产生争议，本案的焦点问题在于张海亮能否合法享有房屋的所有权，其基础法律关系及房屋买卖合同关系是否真实有效。针对焦点问题，评析如下：从形式上来看，双方签订了书面的房屋买卖合同，并一同前往产权登记部门办理了产权过户手续，现房屋所有权登记在王海亮名下，同时双方签订了租赁合同，王海亮将房屋租赁给张超，形式上系按照占有改定的方式完成了房屋的交付。虽然本案房屋完成了产权过户登记，然而，我国物权法在登记的效力模式上采取的是债权形式主义的登记生效模式，即如果不动产物权的原因关系（主要指合同行为）无效或者被撤销的，经登记的不动产物权变动也可以被认定为无效或被撤销。因此，审查双方买卖合同的效力是确定本案中王海亮能否实际享有物权并要求返还的关键。双方在签订买卖合同的同时签订了租赁合同，庭审中，双方明确曾经存在过公证办理房屋相关事宜委托的情况，王海亮开始承认存在一次可能1万元左右的借款，后又予以否认，陈述前后矛盾，并未能作出合理解释。张超始终抗辩双方系借贷法律关系，而非真实的房屋买卖关系。本案涉及到的房屋买卖合同约定了一次性付款，书面凭证中仅有王海亮代张超还银行贷款8万余元的凭证，其他交付房款的凭证王海亮未能提供。王海亮提出了给付现金，因办理过户未要收据的情节，表面上来看符合常理。但该合同约定了一次性付清款项，而租赁合同也约定了：一次性付清款项，租赁期因故终止合同，剩余租金不予返还。王海亮仍要求给付租金，即从合同约定来看已经给付了租金，但王海亮仍要求给付租金与常理不符。王海亮虽提出给付现金的情况，但并未能充分说明现金来源，亦无其他任何书面证据证明已经实际足额交付25万元购房款，而从其陈述存在借款事实并办理委托公证处理房产事宜的矛盾情节来看，本案中双方当事人之间属于民间借贷法律关系，王海亮主张存在真实的房屋买卖合同关系依据不足，基础法律关系的买卖关系并非双方的真实意思表示，双方签订买卖合同及办理过户的情节完全符合让与担保的形式。双方的真实意思表示是为借款行为提供担保，因此，应当按照原始的借贷法律关系处理，王海亮可依据相关法律及司法解释的规定主张民间借贷法律关系，并在双方之间就民间借贷纠纷进行清算，以公平处理双方之间存在的债权债务关系。综上，王海亮主张双方之间系真实的商品房买卖合同法律关系的事实和法律依据不足，应当按照双方之间原始存在的民间借贷法律关系主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销吉林省长岭县人民法院（2015）长民初字第4071号民事判决；二、驳回王海亮的起诉。二审案件受理费50元，由本院退还给王海亮，一审案件受理费50元，由长岭县人民法院退还给王海亮。本裁定为终审裁定。审判长 宋作霖审判员 刘祥芬审判员 陈 龙二〇一六年十月二十七日书记员 郑 秋 关注公众号“”