（2016）陕0802民初8550号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-12-02

案件名称

原告某电力公司与被告某公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

榆林市榆阳区人民法院

所属地区

榆林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

某电力公司,某公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百三十六条

全文

陕西省榆林市榆阳区人民法院民事判决书（2016）陕0802民初8550号原告某电力公司。法定代表人惠某，系该公司总经理。委托代理人郭某，系该公司副总经理。委托代理人李某，系某律师事务所律师。被告某公司。法定代表人王某，系该公司经理。委托代理人张某，系某某律师事务所律师。原告某电力公司与被告某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序于2016年10月17日公开开庭进行了审理，原告某电力公司委托代理人郭某、李某、被告某公司的委托代理人张某到庭参加了诉讼诉讼。本案现已审理终结。原告某电力公司向本院提出诉讼请求为1、依法解除原、被告于2010年12月1日签订的发电中心地下室租赁合同；2011年9月1日签订的发电公司一楼大厅租赁合同（南侧）；2011年9月1日签订的发电公司一楼大厅租赁合同（北侧）；2、依法判令被告将全部租赁物（一楼房屋、地下室、一楼大厅南、北侧房屋）立即腾交原告管理；3、依法判令被告向原告支付租赁费1213600元（其中二楼南侧从2013年11月1日起至2014年10月31日止，租赁费75600元，该合同已经终止并房屋收回；一楼大厅（南）从2013年12月1日起至2016年12月1日止，租赁费468000元，一楼大厅（北）从2013年12月1日起至2016年12月1日止，租赁费468000元，该合同未到期房屋未收回；地下室从2013年1月1日起至2016年12月1日止，租赁费180000元，该合同已到期房屋未收回，计租赁费1413600元，已付租金20万元，下欠租金1213600元），及占用费37万元（北一楼大厅，从2016年6月30日起至2016年12月30日止，使用费37万元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、2011年3月22日，原告与被告签订了租赁合同，约定：原告将本公司所有的二楼南侧出租给被告，租期5年，从2010年11月1日起至2015年10月31日止，税后年租金75600元，该合同经双方协商一致已于2014年11月1日解除，房屋已交回，但被告仍欠原告税后租金75600元。2、2011年7月15日，原告与被告签订了租赁合同，约定：原告将本公司所有的北一楼大厅房屋出租给被告，租期5年，从2011年6月30日起至2016年6月30日，税后年租金74000元，该合同期限已届满而被告不能腾交房屋，并拖欠从2013年6月30日起至2016年6月30日止租金222000元；及从2016年6月30日起至2016年12月30日止占用费为37000元。3、2010年12月1日，原告与被告签订了发电中心地下室租赁合同，约定：原告将本公司所有的地下室出租给被告，租期5年，从2011年1月1日起至2016年12月31日，税后年租金6万元，从2013年1月1日起至2016年12月31日已产生租金18万元，该合同期限尚未届满。4、2011年9月1日，原告与被告签订了发电公司一楼大厅租赁合同（南侧）及发电公司一楼大厅租赁合同（北侧），约定：原告将本公司所有的一楼大厅南、北两侧房屋出租给被告，租期5年，税后年租金均为156000元。被告从2013年开始拖欠租金，从2013年12月1日起至2016年12月1日止，已产生租金936000元。综上，原告与被告签订了租赁合同5份，根据合同约定被告从2013年起应当支付原告租金1413600元，而被告在三年来仅支付了原告租金20万元，现下欠原告租金1213600元。原告认为被告的行为导致原告的合同目的不能实现，故向法院提起诉讼请求依法判决。原告向法庭提交了以下证据：1、租赁合同5份、关于要求联慧公司搬出北一楼西侧的函1份，用以证明被告应当向原告支付租金1213600元（不包括已付租金20万元）及被告承担违约金及占用费和解除合同的事实。2、电子银行交易回单2支、收款收据1支、入账通知单1份，用以证明被告已付20万元，现被告拖欠1213600元租赁费的事实。被告某公司辩称：原告与被告签订租赁合同均系事实，同时，被告欠原告租金1213600元及占用费均无异议。但被告没有及时缴纳租金是因原告答应给被告降低租金致被告拖延租金至今。同时，被告在租赁期间，因原告的租赁物下水管、墙体等多次破裂，造成被告财产损失以及被告代替原告支付了维修费165325元，被告应当在租金中抵扣。原告在被告经营的华致酒行购买烟酒，所欠货款18560元，亦应当由原告支付并在所欠租金中抵扣，请求法院依法判决。被告向法庭提交了以下证据：1、租赁合同5份，用以证明原告与被告签订了租赁合同及被告应当履行修缮义务以及侵权责任的事实。2、房屋维修协议3份，维修清单、收款收据3份，用以证明2013年、2014年、2015年因原告墙体、下水道、管道破裂给被告造成了损失3年损失为165325元，该费用应当由原告承担并在租赁费中扣除的事实。3、原告与德通公司姚建民签订的租赁合同1份，转账凭证1份、收款收据1份、打款回单1份、调查笔录1份，用以证明2013年3月，原告将位于肤施路发电公司办公楼四楼出租给德通建设集团，德通公司承租后，经原告同意又转租给被告，被告支付租金134000元后，转租后，原告提出想把三楼、四楼连起装修自用，给被告调整到5楼；调整后，由于五楼租住户租期未到不能腾房，导致被告至今无法入住，造成了巨大损失，该损失被告有权要求退还租金、赔偿损失并在租金中扣除的事实。4、华致酒行欠款单5份，税务发票4支，用以证明原告拖欠被告烟酒款为18560元，应当在租金中扣除的事实。经庭审质证，原告提交的证据，被告质证为对证据1、2的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告同意降低租金而致被告延期交纳租金。被告提交的证据，原告质证为对证据1真实性无异议，证明目的有异议，认为原告不应当承担侵权责任，出租房屋符合使用性能；对证据2、3的真实性及证明目的均有异议，不予认可；对证据4有异议，认为与不属同一法律关系。本院对原告提交的证据作如下确认：原告提交的证据1、2，被告对真实性无异议，能够证明原告与被告之间存在租赁合同及被告已付20万元，现被告拖欠1213600元租赁费事实，对本案有证明力，依法予以采信。被告提交的证据1，原告对真实性无异议，能够证明原告与被告之间存在租赁合同的事实，对本案有证明力，依法予以采信；被告提交的证据2、3，原告有异议，经审查，原告不予认可，证据形式单一，无其他证据印证，该证据对本案没有证明力，依法不予采信；证据4，原告有异议，经审查，与本案不属同一法律关系，本院不予审查，该证据对本案没有证明力，依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2011年3月22日，原告某电力公司（出租方、甲方）与被告某公司（承租方、乙方）签订了租赁合同，约定：原告将所有的肤施路8号的发电公司二楼南侧（不包括南侧楼梯间）租赁给乙方有偿使用，租期5年，从2010年11月1日起至2015年10月31日止，税后年租金75600元等事项。2014年11月1日，原告与被告经协商解除了该合同，被告房屋将该房屋返还原告管理。期间，被告欠原告税后租金75600元。2、2011年7月15日，原告某电力公司（出租方、甲方）与被告某公司（承租方、乙方）签订了租赁合同，约定：原告将所有的肤施路8号的发电公司北一楼东侧大厅房屋整体出租给乙方，租期5年，从2011年6月30日起至2016年6月30日，税后年租金74000元，被告拖欠从2013年6月30日起至2016年6月30日止租金222000元；从2016年6月30日起至2016年12月30日止占用费为37000元，每月占用费为6166元，截止2016年9月30日占用费为18498元。3、2010年12月1日，原告某电力公司（出租方、甲方）与被告某公司（承租方、乙方）签订了发电中心地下室租赁合同，约定：原告将所有的肤施路8号的发电中心地下室整体出租给乙方，出租范围为地下室大厅现有整体为界（不包括南北两侧楼梯间），出租设施包括地下室现有的电路、消防器材及相关设施。租期5年，从2011年1月1日起至2016年12月31日，税后年租金6万元，从2013年1月1日起至2016年12月31日止租金18万元，每月5000元，截止2016年9月30日租金为165000元。4、2011年9月1日，原告某电力公司（出租方、甲方）与被告某公司（承租方、乙方）签订了发电公司一楼大厅租赁合同，约定：原告将所有的肤施路8号的发电公司一楼大厅南侧（不包括南侧楼梯间）200㎡整体出租给乙方，出租范围为一楼大厅，出租设施包括一楼所有的上下水、电、暖气、消防器材并包括一楼卫生间及设施。租期5年，从2011年12月1日起至2016年12月31日，税后年租金156000元，从2013年12月1日起至2016年12月1日止租金468000元，每月13000元，截止2016年10月1日租金为442000元。5、2011年9月1日，原告某电力公司（出租方、甲方）与被告某公司（承租方、乙方）签订了发电公司一楼大厅租赁合同，约定：原告将所有的肤施路8号的发电公司一楼大厅北侧（不包括北侧楼梯间）200㎡整体出租给乙方，出租范围为一楼大厅，出租设施包括一楼所有的上下水、电、暖气、消防器材并包括一楼卫生间及设施。租期5年，从2011年12月1日起至2016年12月31日，税后年租金156000元，从2013年12月1日起至2016年12月1日止租金156000元，每月13000元，截止2016年10月1日租金为442000元。综上，原告某电力公司与被告某公司签订了租赁合同5份，截止2016年12月31日发生租赁费1413600元，占用费37000元。截止2016年10月1日发生租赁费1346600元（75600元+222000元+165000元+442000元+442000元=1346600元），截止2016年9月30日占用费为18498元。被告支付了原告租金20万元，下欠原告租赁费及占用费不能支持，致原告持上述理由及相关证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。本案在审理过程中，经原告申请本院于2016年9月19日作出（2016）陕0802民初8550号民事裁定书，裁定为对被告某公司持有陕西榆林榆阳农村商业银行股份有限公司的120万股股权予以保全。保全期间不得以转让、抵押、变卖等方式处分该股权。本院认为，原告某电力公司与被告某公司签订的租赁合同、发电中心地下室租赁合同、发电公司一楼大厅租赁合同均体现了各方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。本案争议的焦点是合同是否解除及被告主张的维修费、欠款是否在被告所欠租金中扣除。原告认为被告构成违约致原告的合同目的不能实现，合同应当解除。被告认为原告同意降低租金、因房屋产生维修费、原告欠款均应在所欠租金中扣除。根据本案查明的事实，被告租赁原告房屋三年发生租赁费1413600元，占用费37000元计1450600元，而被告仅支付租金20万元且租期均近届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定。原告诉请解除合同的诉讼请求有必要的事实及法律依据，本院予以支持。同时，原告诉请被告支付租赁费1213600元，占用费37000元的诉讼请求，经审查，截止2016年10月1日发生租赁费1346600元，截止2016年9月30日发生占用费为18498元，有合同约定且被告无异议，本院予以支持。原告诉请被告返还租赁物的诉讼请求亦有必要的事实依据，本院予以支持。被告抗辩的理由均没有必要的事实依据支持，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告某电力公司与被告某公司签订的发电中心地下室租赁合同、发电公司一楼大厅租赁合同北侧、发电公司一楼大厅租赁合同南侧均有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后三十日内，由被告某公司返还原告某电力公司所有的位于肤施路8号的发电公司北一楼东侧大厅房屋整体、发电中心地下室整体、发电公司一楼大厅南侧、发电公司一楼大厅北侧房屋，由原告某电力公司管理。三、本判决生效后三十日内，由被告某公司付给原告某电力公司发电公司二楼南侧租赁费75600元。四、本判决生效后三十日内，由被告某公司付给原告某电力公司发电公司发电公司一楼大厅南侧租赁费442000元及从2016年10月2日起至返还租赁物之日止的租赁费（税后年租金按156000元计算）。五、本判决生效后三十日内，由被告某公司付给原告某电力公司发电公司发电公司一楼大厅北侧租赁费442000元及从2016年10月2日起至返还租赁物之日止的租赁费（税后年租金按156000元计算）。六、本判决生效后三十日内，由被告某公司付给原告某电力公司发电中心地下室租赁费165000元及从2016年10月1日起至返还租赁物之日止的租赁费（税后年租金按6万元计算）。七、本判决生效后三十日内，由被告某公司付给原告某电力公司发电公司北一楼东侧大厅房屋租赁费222000元、占用费18498元及从2016年10月1日起至返还租赁物之日止的占用费（占用费参照税后年租金74000元计算）。八、上述租赁费、占用费在执行中扣除被告某公司已经付给原告某电力公司的租赁费20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17090元，保全费5000元，共计22090元，由被告某公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审　判　长　　李长鹏审　判　员　　张　媛人民陪审员　　常四娃二〇一六年十月二十七日书　记　员　　何宇锋搜索“”