（2016）京02民终8820号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-15

案件名称

林晓燕上诉张恒来等房屋买卖合同纠纷一案

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林晓燕,张恒来,北京福永全科技有限公司,卢永全

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终8820号上诉人（原审原告）：林晓燕，女，1977年2月14日出生。委托诉讼代理人：杨洋，北京元合律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊琳，北京元合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张恒来，男，1962年6月7日出生。委托诉讼代理人：赵剑，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京福永全科技有限公司，住所地北京市东城区北官厅胡同3号塔楼105号。法定代表人：卢永全，经理。委托诉讼代理人：甘春雷，河北李俊生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢永全，男，1975年6月13日出生。委托诉讼代理人：甘春雷，河北李俊生律师事务所律师。上诉人林晓燕因与被上诉人张恒来、被上诉人北京福永全科技有限公司（以下简称福永全公司）、被上诉人卢永全房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第11839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林晓燕上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：林晓燕依据与张恒来签订的《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称《买卖合同》）约定向卢永全账户支付的定金，张恒来、卢永全、福永全公司应当承担连带责任，向林晓燕双倍返还定金；林晓燕向卢永全支付的14.2万元，根据合同约定，其性质明确为定金，应当适用双方返还定金的规定；张恒来与卢永全恶意串通，虚假陈述；综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。张恒来辩称，同意一审判决，不同意林晓燕的上诉请求。福永全公司辩称，同意一审判决，不同意林晓燕的上诉请求。卢永全辩称，同意一审判决，不同意林晓燕的上诉请求。林晓燕向一审法院起诉请求：1、解除林晓燕与张恒来、福永全公司签订的《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》；2、张恒来双倍返还林晓燕定金284000元，并以142000元为基数按每天3%的标准向林晓燕支付自2015年4月20日至判决生效之日的利息，福永全公司、卢永全对上述款项承担连带给付责任。一审法院认定事实：坐落于北京市东城区×××108号楼18-1、18-2号房屋（以下简称诉争房屋）系张恒来承租北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心（以下简称交道口分中心）的直管公房。2014年1月16日，张恒来（乙方、承租方）与交道口分中心（甲方、出租方）签订编号为交房东字第×××号的《北京市公有住宅租赁合同》，约定：租期自2014年1月1日至2015年12月31日；租期内乙方履行合同规定义务，租赁期满，乙方需要继续承租的，甲方应继续出租，并重新签订租赁合同；租期内乙方有违约行为，又尚未改正的，租赁期满，甲方有权缓签或拒签新租赁合同；乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权终止合同、收回房屋。2015年7月，林晓燕诉至一审法院，其提供一份与张恒来及北京福源永全房地产经纪有限公司（2014年7月16日已更名为福永全公司，以下简称福源永全公司）于2015年1月15日签订的《买卖合同》。该合同约定：林晓燕（乙方、买受方）与张恒来（甲方、出售方）及福源永全公司（丙方、居间方）三方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲、乙双方共同委托丙方从事房地产经纪事项达成一致意见；甲方自愿出售的诉争房屋用途为居住，建筑面积为23.674平方米，使用面积17.8平方米；该房屋已依据国家有关规定取得产权证书，所有权证号为交东字第×××号，所有权人为张恒来；乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买；甲、乙双方确认该房屋交易总价款为110万元;丙方收取乙方支付的定金、房款，并按照有关约定支付给甲方；乙方在签订本合同时即支付购房定金14.2万元；乙方为非贷款客户，应在签订本合同后90个工作日内支付全部房款给甲方；为保证清户问题，房本办完，丙方负责入户口，清户交房，付清所有款项；丙方保证在2015年4月20日前办理完过户手续，如未办理完成，全额退款，现金14.2万元，如到期不退，按每天3%计算利息。该合同下方载明卢永全在本市工商银行的账号。林晓燕提供招商银行转账汇款业务回单，证明其通过案外人王辉的账号于2015年1月15日向卢永全的个人账户上汇款14.2万元。庭审中，卢永全确认已收到该款，并确认其并未将该款转交张恒来。卢永全称已将该款用于偿还福永全公司的债务之用。林晓燕表示不知道该款是否已转交张恒来。林晓燕在庭审中确认其在签订上述合同时知道张恒来的房屋为公有住房，并非私产。张恒来否认《买卖合同》中落款处（甲方、出售方）的签字是其本人所写，并称不知卖房一事。对此，张恒来曾申请进行笔迹鉴定，后撤回申请。卢永全确认该处的“张恒来”签字为其代签，并确认该合同中除林晓燕签字字迹外，全部手写部分均为其本人所签写，合同文本亦由其提供。张恒来认可卢永全的说法。林晓燕则坚称张恒来曾亲自到场并在上述合同上签字。经一审法院向张恒来释明，其明确表示不申请进行笔迹鉴定。另查，至2015年4月20日，福永全公司未按合同约定协助双方办理房屋相关过户手续。2015年5月11日，卢永全为林晓燕出具欠条一张，内容为：今欠林晓燕现金14.2万元，欠款人卢永全，因房屋买卖合同未履行，产生上述欠款，此欠款为买房预付款，卢永全保证2015年5月12日下午4:00还清。此后,卢永全未偿还林晓燕该款。在本案审理中，一审法院向交道口分中心询问诉争房屋的转让问题。该中心答复：北京市房管部门曾于2002年试行公房使用权有偿转让，但北京市住建委于2009年已颁布文件废止了相关规定；此后，对于公房使用权有偿转让的行为没有政策支持，分中心对此不予批准；不清楚相关当事人就诉争房屋是否向分中心申请过转让事宜。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。福永全公司经一审法院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果。关于本案所涉及的《买卖合同》，其合同主体为林晓燕、张恒来与福源永全公司。因福源永全公司已更名为福永全公司，故福永全公司应承继该公司的权利义务。张恒来否认该合同落款处（甲方、出售方）的签字是其本人所写，并称不知卖房一事。福永全公司的法定代表人卢永全称该处的“张恒来”签字为其代签，但林晓燕坚称张恒来曾亲自到场并在上述合同上签字。张恒来主张该合同上的“张恒来”签字不是其本人笔迹，对此其应提供相关证据予以证明。张恒来曾申请对“张恒来”的签名字迹进行司法鉴定，后因卢永全所称该“张恒来”签字系其代签而撤回鉴定申请。经一审法院向其释明，张恒来表示不再申请鉴定。因该合同系三方合同，张恒来仅为合同一方当事人，其与卢永全的陈述虽一致，但对此并未得到林晓燕的确认。故在此情况下，张恒来仍应承担举证责任，否则承担不利后果。现张恒来无证据证明合同上的签字非其本人字迹，故其应承担相应法律后果。据此确认林晓燕与张恒来及福永全公司之间的买卖合同成立，该合同对张恒来有法律约束力。根据该合同约定内容，张恒来将承租公房的使用权出售给林晓燕，福永全公司协助双方办理过户手续。同时，该合同约定，林晓燕应支付张恒来定金14.2万元。在实际履行中，林晓燕给付福永全公司的法定代表人卢永全个人14.2万元，但卢永全未将该款转交张恒来，故根据合同约定，林晓燕与张恒来之间未发生定金的给付。卢永全擅自使用林晓燕给付的款项以偿还福永全公司的债务。后，福永全公司未能按约定为双方办理过户，致使合同无法履行。现林晓燕要求解除该合同，理由正当，予以支持。关于林晓燕要求张恒来双倍返还定金的诉讼请求，因双方之间并未发生定金的给付，故对林晓燕的该项诉讼请求不予支持。卢永全系福永全公司的法定代表人，其履行合同的行为应属于职务行为。同时，卢永全个人亦向林晓燕承诺偿还已收款项14.2万元。据此，卢永全与福永全公司均负有偿还林晓燕上述款项的义务。林晓燕要求按合同约定支付该款的利息，因其约定标准明显过高，故将根据现行规定依法予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2016年6月判决：一、解除林晓燕与张恒来、北京福永全科技有限公司签订的《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》；二、北京福永全科技有限公司、卢永全于判决生效后十日内返还林晓燕十四万二千元，同时按中国人民银行同期贷款基准利率支付该款自二○一五年五月十三日至判决生效之日的利息；三、驳回林晓燕的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：关于《买卖合同》的成立问题，主要争点为是否对张恒来具有法律约束力。张恒来曾申请对其签名字迹进行司法鉴定，后因卢永全所称该“张恒来”签字系其代签而撤回鉴定申请。在林晓燕对该事实主张未予确认的情况下，不能仅以张恒来、卢永全二人的陈述就确认“张恒来”签字不是张恒来所为。进而，张恒来仍应承担举证责任。一审法院认为张恒来无证据证明合同上的签字非其本人字迹并应承担相应法律后果，据此确认林晓燕与张恒来及福永全公司之间的买卖合同成立，该合同对张恒来有法律约束力；该认定符合有关证明的程序法规定，本院予以确认。关于《买卖合同》未能履行的原因问题，有主客观两方面原因：从主观原因来看，林晓燕给付福永全公司的法定代表人卢永全个人14.2万元，但卢永全未将该款转交张恒来，卢永全擅自使用林晓燕给付的款项以偿还福永全公司的债务；根据合同约定，林晓燕与张恒来之间未发生定金的给付，福永全公司亦存在违约。从客观原因来看，根据签订合同时的公房管理政策，《买卖合同》客观上无法履行；对此合同各方当事人均应明知，均具有过错。根据两方面的原因分析，一审法院判决解除《买卖合同》于法有据，本院予以维持；但林晓燕无权要求张恒来承担相应法律责任；因林晓燕本身亦存在合同客观履行不能的过错，故其无权以定金罚则主张权利。关于《买卖合同》解除的后果，卢永全系福永全公司的法定代表人，其履行合同的行为应属于职务行为，故卢永全与福永全公司均负有向林晓燕返还所收款项的义务。卢永全在欠条中向林晓燕承诺了还款日期，卢永全未按承诺期限还款，造成林晓燕未能收回资金的机会损失，即其所占用资金的相应孳息。一审法院判令卢永全与福永全公司向林晓燕返还14.2万元及自卢永全承诺还款日期次日始的相应利息，事实与法律依据充分且卢永全与福永全公司对此均无异议，故本院予以维持。综上所述，林晓燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3140元，由林晓燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　李俊晔审判员　　顾国增审判员　　王艳芳二〇一六年十月二十七日书记员　　李　丽 微信公众号“”