（2016）沪02民终7795号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-07
案件名称
阮成周、黄秋玉与上海嘉华房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阮成周,黄秋玉,上海嘉华房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终7795号上诉人(原审被告)：阮成周，男，1975年12月8日生，汉族，住福建省宁德市。委托诉讼代理人：黄秋玉(阮成周之妻)，女，1974年9月21日生，汉族，住福建省宁德市东侨花苑A幢202室。上诉人(原审被告)：黄秋玉，女，1974年9月21日生，汉族，住福建省宁德市。被上诉人(原审原告)：上海嘉华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。上诉人阮成周、黄秋玉因与被上诉人上海嘉华房地产发展有限公司(以下简称“嘉华公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初5064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。阮成周、黄秋玉上诉请求：请求撤销原判，改判驳回嘉华公司原审诉请。事实和理由：一审法院事实认定有误。嘉华公司向其作出虚假承诺，承诺由嘉华公司负责承租。在此前提下，阮成周、黄秋玉才购买了嘉定区嘉罗公路科创大厦368号1058室房屋(以下简称“系争房屋”)。但系争房屋至今未实际出租，没有收到租金。贷款未成的原因是由于嘉华公司自身资信以及公司经营项目出现问题导致上海市浦东发展银行嘉定支行拒绝发放贷款，故未付款的责任应由嘉华公司自行承担。阮成周、黄秋玉要求解除预售合同，故无需支付剩余房款。嘉华公司在2013年2月收到银行的拒贷通知后，没有将该情况告知阮成周、黄秋玉，直至其起诉之日，已超2年诉讼时效。黄秋玉向嘉华公司出具换购申请，不能作为其承认支付房款及违约金之依据。且该意思是黄秋玉一人的意思表示，不具有法律效力。故请求二审法院支持其上诉请求。嘉华公司辩称，一审法院事实查明清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。嘉华公司向一审法院起诉请求：阮成周、黄秋玉支付房款人民币(以下币种均为人民币)35万元及该款延期付款违约金(自2012年3月1日至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算)。一审法院认定事实：2011年3月7日，嘉华公司(甲方)与阮成周、黄秋玉(乙方)签订商品房预售合同，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积27.13平方米，总房价款705,369元；甲方定于2012年6月30日前交付系争房屋，付款方式为分期付款，乙方于2011年3月7日首付355,369元，剩余35万元由乙方以商业贷款方式支付；乙方委托甲方为其协办贷款手续，应于签订合同时提供贷款所需一切资料，配合办理贷款手续、预缴相关费用，乙方申请贷款未获批准或只获得部分批准的，应在银行回复文件下达后七日内将贷款未获准部分的应付款向甲方全部付清；若乙方未能在此时间内付清房款的，视为乙方未按合同约定付款，甲方有权单方面解除合同，并按合同第七条追究乙方违约责任；第七条为乙方未按合同约定时间付款，应向甲方支付违约金，按逾期未付款额的日万分之0.5计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；合同约定了其他权利义务。同日，阮成周、黄秋玉与上海恒基鑫富商贸有限公司签订商品房租赁经营合同，约定阮成周、黄秋玉将系争房屋出租给上海恒基鑫富商贸有限公司统一经营。上述合同签订后，阮成周、黄秋玉支付了房款355,369元，嘉华公司开具相应数额的发票，余款阮成周、黄秋玉向嘉华公司安排的上海浦东发展银行嘉定支行递交贷款资料申请贷款。2012年7月，嘉华公司取得系争房屋所在的嘉定区嘉罗公路XXX号的房地产权证(大产证)。2013年2月，上海浦东发展银行嘉定支行向嘉华公司出具包括黄秋玉在内的拒贷清单。2016年5月10日，黄秋玉以阮成周、黄秋玉名义向嘉华公司提出，由于本人无法办理贷款，申请换购一间办公用房，差额愿意一次性付清。阮成周、黄秋玉至今未向嘉华公司支付剩余房款35万元。一审审理中，嘉华公司将延期付款违约金的诉请变更为按每日万分之0.5自2013年3月1日开始计算，阮成周、黄秋玉则不同意支付违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力。阮成周、黄秋玉与嘉华公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，双方应按约定履行。合同约定阮成周、黄秋玉付款方式为首付后余款申请贷款支付，阮成周、黄秋玉申请贷款未获批准或只获得部分批准的，应在银行回复文件下达后七日内将贷款未获准部分的应付款向嘉华公司全部付清。现阮成周、黄秋玉仅支付了首付款，其申请银行贷款未获批准，应自行补足剩余房款。对于阮成周、黄秋玉辩称嘉华公司诉请已过诉讼时效，因双方互负合同义务，且2016年5月10日双方仍在协商处理，故该辩称法院不予采信。嘉华公司诉请要求阮成周、黄秋玉支付剩余房款，法院予以支持。对于嘉华公司诉请的逾期付款违约金，因嘉华公司没有证据证实银行告知阮成周、黄秋玉未获准贷款或嘉华公司将拒贷清单通知阮成周、黄秋玉，故法院酌定自嘉华公司起诉之日开始按合同约定标准计算。阮成周、黄秋玉辩称嘉华公司售房时存在欺诈、未符合交房条件故不同意支付剩余房款及系嘉华公司原因故贷款未成，没有相应依据，法院不予支持。一审法院作出判决：一、阮成周、黄秋玉应于判决生效之日起十日内支付上海嘉华房地产发展有限公司房款35万元；二、阮成周、黄秋玉应于判决生效之日起十日内支付上海嘉华房地产发展有限公司逾期付款违约金(以35万元为本金，按日万分之0.5的标准自2016年4月19日计算至判决生效之日止)。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案所涉预售合同系双方当事人真实意思表示，双方应遵约履行。嘉华公司向阮成周、黄秋玉主张剩余房款，既符合同约定又符法律规定。阮成周、黄秋玉和案外人所签订的租赁合同属于另一法律关系，该合同履行是否存有瑕疵，并不影响本案所涉预售合同的法律效力。阮成周、黄秋玉并未提供证据证明银行拒贷是因嘉华公司自身原因所致，何况黄秋玉出具的换购申请上亦表示由于本人无法办理贷款，故申请换购房屋。因此，阮成周、黄秋玉有关于此的上诉理由，本院难以采信。阮成周、黄秋玉认为嘉华公司主张支付房款已过诉讼时效期间的上诉观点，不符法律规定，本院不予采纳。综上所述，上诉人阮成周、黄秋玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长 陈俊审 判 员 徐江代理审判员 俞璐二〇一六年十月二十七日书 记 员 何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……