（2016）粤0114民初5213号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2018-02-24
案件名称
广州市万科物业服务有限公司与杨萧永物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市万科物业服务有限公司,杨萧永
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初5213号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东，组织机构代码76769550-6。法定代表人：向云。委托诉讼代理人：王志彪，该公司职员。被告：杨萧永（曾用名：ＸＸ），男，1971年4月20日出生，汉族，住广东省化州市，原告广州市万科物业服务有限公司诉被告杨萧永物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人王志彪到庭参加诉讼，被告杨萧永经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼诉称:1、请求判令被告支付2015年7月至2016年4月拖欠的物业服务费3047.17元。2、请求判令被告支付2015年7月至2016年4月拖欠的各项公共水电公摊费135.3元（包括小区园林照明电费分摊15.45元、生活水泵用电分摊77.61元、公共电费分摊39.35元、小区清洁用水分摊2.89元）。3、请求判令被告支付2015年7月至2016年4月拖欠有偿维修费用共计30元。上列三项拖欠费用共计3212.47元。4、请求判令被告按合同约定的标准支付相应的违约金（每月逾期交纳物业服务费及相关费用的违约金计算方式：以每月应交的物业服务费及相关费用为基数，按每日千分之一的标准，从欠费的下月首日起算至付清之日为止）。5、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告杨萧永于2012年6月13日（已于2012年6月13日取得房产证）购买了位于广州市花都区荔红南路阅河三街8号701号房屋，其中住宅的物业服务费标准为2.2元/月.平方米。截至2016年4月已拖欠费用共计3212.47元（前两项诉讼请求合计额），原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律的践踏。根据《物业管理条例》第七条第（五）项规定，业主应当履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。基于以上事实与理由，为维护原告及万科天景花园全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明：原告于2004年11月17日依法成立，具有一级物业管理资质。2007年1月30日，原告（乙方）与广州市万科房地产有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定就甲方选聘乙方为万科天景花园提供前期物业管理服务事宜，订立合同，涉案物业为万科天景花园，位于花都××××红南路，第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等，第五条、物业服务资金由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积预先交纳，住宅（带电梯）：1.8元/平方米/月，商业用房：2.5元/平方米/月，第六条、业主应于本物业交付之日起交纳物业服务资金。物业服务资金按月或按季度交纳，业主或物业使用人应于每月15日前或每季度中间月日前向乙方交纳当期的物业服务资金，当月16日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或使用人须承担违约责任。第三十一条、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一的标准向乙方支付违约金。合同还就其他权利义务进行了约定。原告表示被告是通过案外人王辉购买涉案房屋的，涉案房屋于2012年6月13日办理产权登记于ＸＸ名下，登记的房屋建筑面积为139.67㎡。根据化州市公安局杨梅派出所2012年10月18日出具的证明，显示被告的曾用名为ＸＸ。原告认为从2012年8月1日起，涉案房屋所在的小区高层物业管理费已调整为2.2元/平方米/月，为此提交《关于万科天景花园物业服务费标准调整业主表决大会决议的公示》以及部分业主表决票及部分业主按新的收费标准交纳物业管理费等证据予以证明，其中公示载明万科天景花园总户数为1422户、登记在册专有部分面积为145011.54平米，业主人数为1391人，参与投票业主人数为1042人，专有面积108433平方米，其中住宅同意人数为877票，占总票权数的63.04%，按面积计91750平方米，占票权数的63.27%，落款处广州市花都区新华街红棉社区居民委员会盖章确认。2012年12月1日，原告（乙方）与被告（ＸＸ、甲方）签订委托银行代收款协议书，约定一、由甲方提供银行活期账户（账号62×××22）作为甲方向乙方支付物业服务费、维修资金、代收的水电费等费用的指定银行账户。二、每月十日前乙方将缴费通知单送至甲方信箱，每月十五日为银行划款时间。甲方无正当理由不得拒付物业服务费、维修资金、代收的水电费等费用。指定银行账户余额不足时，甲方应在划款时间之前主动将款项足额存在指定银行账户。由于甲方指定银行账户余额不足，导致划款不成功，乙方有权在逾期后每日按应收费用总额的万分之五收取违约金，拖欠付款达三个月以上的，乙方可通过法律途径进行催缴。五、本协议签订后，从2013年1月1日起正式从银行托收，在此之前的各项费用由甲方用现金或支票向乙方支付。原告表示之前均是从与被告约定的账户扣取物业管理费及相关费用，后被告拖欠2015年7月至2016年4月共10个月的物业管理费共3047.17元以及小区园林照明电费分摊15.45元、生活水泵用电分摊77.61元、公共电费分摊39.35元、小区清洁用水分摊2.89元，原告认为之前曾上门为被告更换电灯，由此产生有偿维修费用共30元，但该相关证据已丢失因此无法提供。关于公摊水电费，原告提交各月分摊水电费计费明细表、公共水电费分摊办法以及原告向供电部门缴纳公共用电费用发票予以证明。诉讼中，原告表示从2016年5月起涉案房屋的物业管理费、公摊水电费及违约金不在本案中主张。原告认为因被告拖欠物业管理费等各项费用，其已通过在2016年3月向被告的身份证地址寄送催收管理费通知及律师函的方式向被告催缴物业管理费等各项费用。现被告尚未支付物业管理费等各项费用，原告遂诉至本院成讼。本院认为，原告与广州市万科房地产有限公司签订的前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对被告具有约束力，该合同约定业主应于本物业交付之日起交纳物业服务资金。涉案房屋已于2012年6月13日办理权属登记于被告名下，且被告于2012年12月1日与原告签订委托银行代收款协议书并已实际按约定交纳了前期的物业服务费。原告作为具有物业管理资质的物业管理公司，对涉案小区提供物业管理服务，被告作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业管理费。关于物业管理费的交纳标准，根据《物业管理条例》第十一条及第十二条第三款的规定，物业管理企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。同时，《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，原告提交的《关于万科天景花园物业服务费标准调整业主表决大会决议的公示》已显示有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此本院对于涉案小区的物业管理费的提价标准予以确认。涉案房屋登记的房屋建筑面积为139.67㎡，每月应交物业管理费为307.27元（2.2元/月/平方米×139.67平方米），经核算，2015年7月至2016年4月共10个月期间的物业管理费为3072.70（307.27元×10个月），现原告仅向被告主张2015年7月至2016年4月期间的物业管理费3047.17元，是原告在法律规定的范围内自行处分自己的民事权利，本院予以确认，因此被告应向原告支付2015年7月至2016年4月期间的物业管理费3047.17元及违约金，违约金计算方法：以每月应交物业管理费307.27元为基数，分别从欠费次月的首日起按每日千分之一的标准计至被告付清款日止。关于小区公摊水电费，原告已提交有关计算办法及费用明细以及代缴电费的凭证予以证明，因此原告要求被告支付小区园林照明电费分摊15.45元、生活水泵用电分摊77.61元、公共电费分摊39.35元、小区清洁用水分摊2.89元合计135.30元，合理有据，本院予以支持。关于公摊水电费，因原告提交的证据无法显示具体各月各项公摊水电的具体费用金额，对此原告应承担举证不能的后果，因此原告主张被告支付迟延交纳公摊水电费的违约金，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的代被告维修电灯费用30元，因原告未能提交证据予以证明，原告对此应承担举证不能的后果，因此原告要求被告支付有偿维修费用30元，依据不足，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告杨萧永于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2015年7月至2016年4月期间的物业管理费3047.17元；二、被告杨萧永在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付逾期缴纳上述第一项物业管理费的违约金，违约金的计算方式:以每月应交物业管理费307.27元为基数，分别从欠费次月的首日起按每日千分之一的标准计至被告付清款日止；三、被告杨萧永于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2015年7月至2016年4月期间的公共水电公摊费135.30元；四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元及公告费560元，均由被告杨萧永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 吴海萍人民陪审员 陈伟霞人民陪审员 李玢姝二〇一六年十月二十七日书 记 员 张丽彬 微信公众号“”