（2016）粤0604民初5960号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-09-04
案件名称
佛山市华建物业管理有限公司与陈达物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市华建物业管理有限公司,陈达
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初5960号原告：佛山市华建物业管理有限公司，住所地：佛山市禅城区影荫路22号二座206房。注册号：440600000005371。法定代表人：温影华。委托诉讼代理人：符妙青，女，汉族，1978年8月5日出生，住广东省佛山市南海区。系原告员工。被告：陈达，男，汉族，1985年11月19日出生，住浙江省瑞安市。原告佛山市华建物业管理有限公司诉被告陈达物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理，依法适用普通程序，由审判员陈超担任审判长，与人民陪审员朱建忠、赵小明组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人符妙青到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付佛山市禅城区港口路26号9座804房（下称涉案房产）2012年10月至2016年5月的物业服务相关费用本金8053.44元及违约金8511.24元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确请求违约金计至被告实际缴付之日。事实和理由：原告从2009年开始负责禅城区港口路26号星海岸城市花园的前期物业服务工作，并根据与被告签订的《星海岸城市花园前期物业服务委托合同》约定提供物业服务，约定每月按建筑面积收取住宅物业服务费2元/㎡，公共水电、维修、电梯年审费用、白蚁防治费另外定期分摊。逾期支付物业服务相关费用的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按未交纳费用的千分之一支付违约金。登记在被告名下的涉案房产建筑面积81.55平方米，被告从2012年11月1日开始拖欠物业服务费等相关费用，经原告多次催收，被告至今仍未交清。经原告核对，被告拖欠的费用包括2012年11月1日至2016年5月31日的物业服务费7013.30元；2012年10月1日至2016年3月31日的住宅公摊水电费760.14元；2013年5月1日至2016年4月30日分摊白蚁防治费64元；2012年8月4日至2015年8月3日电梯年审分摊费216元。各项合计8053.44元。被告长期拖欠费用，严重损害原告合法权益，其拖欠的费用应按合同约定以日千分之一累计违约金给原告。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的《商品房买卖合同》、《星海岸城市花园物业管理服务协议》、住户公共用水分摊情况表、住户公用电分摊情况表、白蚁防治分摊费的通知、电梯年审分摊费通知、律师函，特快专递存单等证据或为原件，或为可与本院调取证据印证之复印件，且与本案处理存在关联，本院经审查予以确认并在卷佐证。但就原告提供的《星海岸9座804房物业服务相关欠费本金及违约金计算清单》，该清单为原告单方制作，且违约金计算方式及应缴费时段本院不予认可（详见下文），故对该证据，本院不予采信。本院依职权调取并出示涉案房产登记信息查询结果，来源合法，内容客观，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年12月31日，被告与案外人佛山市华硕有限公司（下称华硕公司）签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向华硕公司购买涉案房产，华硕公司应在2012年9月30日前将经竣工验收备案的商品房交付被告使用。同日，原、被告签订《星海岸城市花园物业服务协议》（下称物业服务协议），明确原告物业管理范围包括星海岸城市花园楼宇公共部位、共用设施设备、物业环境（包括环境卫生、园林绿化等）、配套设施、公共秩序、车辆停放、装饰装修、物业档案资料，并约定住宅服务费为2元/平方米/月;物业管理费及其他相关费用以发展商发出的《收楼通知书》上确定的收楼截止之日或被告实际收楼之日起（以较早日期为准）开始全额收取；业主办理收楼手续时，预交三个月物业服务费；物业空置的物业服务费、分摊费用足额交纳、不减免、不打折。上述物业服务协议同时约定：“7.物业管理服务费……7.4物业管理服务费及由其他定期收取或代收费用的收取方式……7.4.2物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收费用采用银行自动划账方式收取，由甲方（被告）于每月10日前向乙方（原告）缴纳当月应缴费用，如遇节假日顺延；7.4.3乙方须按本协议约定按时交纳物业管理服务费、公共分摊费用、专项服务费等应付费用。甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日累计按应交纳费用的千分之一缴纳滞纳金”；“8.公共分摊费用以下费用按实际发生额由业主或物业使用人共同分摊：8.1公共照明、生活给水泵、电梯、水景绿化、外墙装饰灯电费一季度分摊一次；8.2除绿化用水外，公共水费一季度分摊一次；8.3电梯、电房、泵房等的年审费用每年分摊一次；8.4公共区域白蚁防治费用每年分摊一次”。双方并在合同中对各自其他权利义务作出约定。原告在提供物业管理服务过程中代交了公共用水用电所产生的费用，并在每计费季度结束的次月公示包括涉案房产所在楼座在内各楼座的公共用水、用电量及分摊单价标准。原告在2014年及2015年缴纳了电梯年审费用，其中2014年2月26日原告出具并公示《8座、9座电梯年审费分摊费通知》及分摊计算方式、电梯年审费交费单据，告知9座60户业主每户分摊费用为144元，该分摊费在2014年3月份的物业服务费一并收取；2015年10月27日，原告对当年度电梯年审费分摊相关事项及分摊计算方式、电梯年审费交费单据予以公示，告知9座60户业主每户分摊费用为72元，该分摊费在2015年11月份的物业服务费一并收取。原告并依据物业服务协议约定，对星海岸城市花园楼宇公共部位、公共场地和绿化进行白蚁防治，并于2013年9月10日出具并公示《关于收取2013年白蚁防治分摊费的通知》，告知含9座住户在内的744户业主，每户当年度分摊费用为21.5元，该分摊费在2013年10月份一并收取；2015年5月29日原告出具并公示《关于收取白蚁防治分摊费的通知》，告知含9座住户在内的744户业主，每户当年度分摊费用为21.5元，该分摊费在2015年6月份的物业服务费一并收取；2016年5月3日原告出具并公示《关于收取白蚁防治分摊费的通知》，告知含9座住户在内的星海岸城市花园904户业主，每户当年度分摊费用为21元，该分摊费在2016年6月的物业服务费一并收取。2014年12月15日，原告委托广东聚英华律师事务所向被告出具律师函，催缴2012年11月-2014年12月管理费、2012年10月-2014年9月公摊水电费以及2014年度分摊的白蚁防治费等各项费用4852.36元。该律师函以特快专递方式于2016年12月27日寄往涉案房产处。2016年3月9日，原告委托广东天骅律师事务所向被告出具律师函，催缴包含上述欠费在内的至2016年3月的物业服务费、至2015年12月的公摊水电费以及2014-2015年度的白蚁防治费及电梯年审分摊费等各项费用本金7652.64元。该律师函以特快专递方式2016年3月11日寄往涉案房产处。另查明一，涉案房产已于2013年2月7日登记至被告名下，权证号码：0100127516，登记建筑面积81.55平方米。另查明二，原告系具有叁级资质的物业服务企业。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付2012年10月至2016年5月物业服务费的诉请。据被告与华硕公司签订的商品房买卖合同，涉案房产应在2012年9月30日前交付被告使用，本案无证据证实涉案房产的交付时间晚于上述合同约定，被告不到庭抗辩，且涉案房产业已登记至被告名下，故据物业服务协议之约定，本院确认被告在2012年9月30日始占用涉案房产。对于原告所主张的欠费时段，被告既未到庭抗辩亦未提交相反证据予以反驳，应由被告承担不利法律后果，故被告应依据上述协议约定的物业服务费标准向原告支付2012年10月至2016年5月的物业服务费共计7176.4元（2元/㎡/月×81.55㎡×44个月）。对原告诉请之公摊水电费，该诉请项目有合同依据，且原告庭中提供相应交费单据印证其公示内容，经本院核查，公摊水电费计费单价合规，分摊方式合理，故本院对该诉请项目项下金额均予支持，则在上述欠费时段被告应缴之公摊水电费合计760.14元。但就公摊水电费之缴费期限，虽原告主张据物业服务协议第7.4.2条约定应在公示当月的10日前缴纳，但经本院核查，原告出具并公示的部分水电费分摊情况表落款时间在计费季度届满后次月的10日以后或临近10号，具体包括2013年1月（1月13日出具）、2013年7月（7月17日出具）、2014年10月（10月10日出具）、2015年10月（10月9日出具），考虑到原告公示的分摊水电费并无具体至每户应缴之金额而仅公示了计费方法及标准，故本院酌定对上述时段的分摊水电费的缴费时间均延后一月，即以公示当月的次月10日为缴费期限届满日。对原告诉请之电梯年审费、白蚁防治费，两诉请项目有合同依据，原告亦提供缴费单据印证，经本院核查，本案可予支持的电梯年审公摊费合计216元，白蚁防治分摊费合计43元，该两项费用的缴费期限则据本院查明事实所载以通知缴费时间为准。至于2016年度的白蚁防治分摊费21元，因原告通知各业主在缴纳2016年6月物业服务费时一并缴纳，而原告于案中诉请并不包括2016年6月之物业服务费，故对该笔分摊费本院不作处理。关于原告诉请被告逾期付款所产生之违约金。依据物业服务协议第7.4.2“物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收费用……由甲方（被告）于每月10日前向乙方（原告）缴纳当月应缴费用”，7.4.3“乙方须按本协议约定按时交纳物业管理服务费、公共分摊费用、专项服务费等应付费用。甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日累计按应交纳费用的千分之一缴纳滞纳金”之规定，被告未在约定的缴费月当月10日前缴纳相应费用的，应支付违约金。对于合同所约定的违约金标准，因被告未到庭提出抗辩，本院不作调整。对于违约金的计付方式，案中原告提供的违约金计算清单及原告当庭陈述均显示其系以当期欠付费用、上期欠费费用及上期因违约所产生的违约金的总额为本金累计违约金，而非按月分段计算，原告主张的计算方式显然不符上述协议第7.4.3条之约定，因缺乏合同依据，本院不予支持。据上述协议条款之约定，本院以当期应缴纳的物业服务费及分摊的费用作为计算当期违约金之本金，从缴费当月的11日起按日千分之一比例计算至被告清付之日止，即本案欠费时段各期违约金应按月分段累计。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告陈达于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华建物业管理有限公司支付佛山市禅城区港口路26号九座804房2012年10月至2016年5月物业服务费7176.4元、公摊水电费760.14元、电梯年审分摊费216元，白蚁防治分摊费43元（合计8195.54元）及违约金（违约金计算方式：自2012月10月始，除2013年2月以215.79元、2013年4月以210.93元、2013年8月以201.76元、2013年10月以227.83元、2014年1月以223.41元、2014年3月以307.1元、2014年4月以238.46元、2014年7月以219.15元、2014元11月以235.23元、2015年1月以218.46元、2015年4月以221.55元、2015年6月以184.6元、2015年7月以211.25元、2015年11月283.27元、2016年1月213.25元、2016年4月以216.7元为本金外，至2016年5月间其余各月均以163.1元为本金，按日千分之一为标准从欠费当月11日起计至被告实际给付之日止）；驳回原告佛山市华建物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告陈达如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取214元，由原告佛山市华建物业管理有限公司负担25元，被告陈达负担189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 陈 超人民陪审员 赵小明人民陪审员 朱建忠二〇一六年十月二十七日书 记 员 林 立附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”